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Benennungsrecht bei Kauf und Weiterverkauf von Wohnungsportfolio

30.06.2020 00:01 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


07:58

Zusammenfassung: Benennungsrecht bei Erwerb von Grundbesitz

Hallo,

ich überlege, im Rahmen einer Handels-GmbH für Immobilien ein Wohnungsportfolio von ca. 10 Wohnungen zu erwerben, die im Paket verhältnismäßig günstig sind. Ziel wäre es, diese Wohnungen anschließend einzeln wieder abzuverkaufen und dort gewisse Margen zu heben. Bislang hielt mich davon ab, daß ich das gesamte Paket vorfinanzieren muß und auch auf die Eintragung der Auflassungsvormerkung warten muß, bevor ich mit einem Weiterverkauf anfangen kann - je nach Geschwindigkeit des Grundbuchamts locker 3-4 Monate.

Ein Bekannter hingegen empfahl mir, das sogenannte "Benennungsrecht" zu nutzen. Damit könne man schon beim Kauf des Wohnungsportfolios festhalten, daß z.B. eine Einzelwohnung daraus final an eine dritte Person verkauft wird. Dies hätte folgende Vorteil:
- Grunderwerbssteuer und andere Gebühren werden nur einmal fällig
- Wohnung kann noch am selben Tag an dritte Person weiterverkauft werden

Gibt's eine solche Regelung tatsächlich und falls ja, wo sind die gesetzlichen Grundlagen dafür zu finden?
30.06.2020 | 00:58

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Die Abtretung des Empfängers der Leistung unterliegt der vertraglichen Disposition der Vertragsparteien. So kann ein Verkäufer seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung an einen Dritten abtreten. Vergleich ist dies mit der Abtretung des Zuschlages in einer Zwangsversteigerung nach § 81 Abs. 4 ZVG. Danach kann der Ersteher seinen Zuschlag an einen Dritten abtreten. Allerdings fällt hier in der Regel zweimal die Grunderwerbsteuer an.

2. Im Rahmen eines Kaufvertrages kann ein Verkäufer dem Erwerber ein Verkaufsangebot machen, welches dieser dann selbst annehmen kann oder aber einen Käufer benennt. Dies erfolgt überlicherweise dann, wenn der Käufer sich einen Grundbesitz sichern will, aber noch nicht weiß, ob er es selbst, seinem Unternehmen oder einem Dritten überträgt. Gleiches ist im Rahmen eines notariellen Kaufvertrages möglich. Das Benennungsrecht hat in der Tat den Vorteil, das Sie zu einem früheren Zeitpunkt einen anderen Käufer benennen können und sich dann einmal die Kosten der Eintragung einer Auflassungsvormerkung ersparen.

3. Zu beachten ist aber, dass die Grunderwerbsteuer hier zweimal anfällt, da auch bei dern Benennungsoption ein steuerpflichtiger Zwischenerwerb stattfindet, da im Falle der Option eines Kaufangebot dies für die eigenen wirtschaftlichen Interessen genutzt wird, § 1 Abs. 1 Nr. 6 , 7 GrEStG. BFH, Urteil vom 22.01.1997, II R 97/94.

Im weiteren ist zu beachten, dass bei der Veräußerung von mehr als drei Wohnungen ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, so dass hier entsprechende Einkommens- und Gewerbesteuer anfällt.

Im Ergebnis besteht die Möglichkeit ein Benennungsrecht im Kaufvertrag aufzunehmen, allerdings führt dies nicht zu einer Steuerersparnis.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Nachfrage vom Fragesteller 30.06.2020 | 01:09

Hallo Hr. Schröter,

vielen Dank für die ausführliche Antwort. Eine Zusatzfrage: muß die dritte, benannte Person (= finaler Empfänger des Objekts) bereits beim Ankauf bekannt und anwesend beim Notar sein oder kann man dort einen generischen "Platzhalter" im Vertrag einsetzen und erst Wochen später konkrete Namen nennen?

Gruß,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.06.2020 | 07:58

Vielen Dank für die Rückmeldung. Das Benennungsrecht wird im Kaufvertrag abstrakt geregelt. D.h. die Benennung eines etwaigen Käufers kann zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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