Gekaufte Wohnung hat 41,5 qm anstatt 45 qm

Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage.

Die fehlende Größenangabe im notariellen Kaufvertrag ist nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 23.06.2010 Az.: VIII ZR 256/09 ) unschädlich. Der BGH kam dort zu dem Ergebnis, dass die Angabe der Größe einer Wohnung im Rahmen einer Zeitungsannonce für eine Beschaffenheitsvereinbarung ausreichend ist, selbst wenn die Angabe der Größe der Wohnung letztlich im Vertrag fehlt. Daher ist die Angabe der Größe der Wohnung im Expose für eine Beschaffenheitsvereinbarung ausreichend.

Ein Mangel der Wohnung liegt nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ( BGH Mietminderung bei mehr als 10 Prozent zu kleiner ...">VIII ZR 295/03 ; VIII ZR 44/03 ) jedoch erst dann vor, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten Größe der Wohnung abweicht.

Die Grenze von 10% hat der BGH mehrfach bestätigt. Da in Ihrem Fall „ nur " eine Unterschreitung von 7,23% der tatsächlichen zu der vereinbarten Wohnungsgröße vorliegt, liegt nach dem BGH kein Mangel der Wohnung vor. Sie können daher leider diesbezüglich den Kaufpreis der Wohnung nicht mindern.

Etwas anders sieht die Sachlage aus bezüglich der Angabe im Expose, dass die Wohnung saniert ist, was tatsächlich nicht der Fall ist. Insofern sollten Sie gutachterlich prüfen lassen, inwieweit ein Mangel der Wohnung zu der vereinbarten Beschaffenheit „ saniert " vorliegt
Sollte sich diesbezüglich ein Minderwert der Wohnung ergeben, sollten Sie diesen gegenüber dem Verkäufer geltend machen.

Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag, der sicher in Ihremn Vertrag enthalten ist, verliert dann seine Wirkung, wenn auf Seiten des Verkäufers Arglist vorliegt ( § 444 BGB ), d.h. wenn dem Verkäufer bewusst war oder hätte bewusst sein müssen, dass die Wohnung nicht "saniert" ist wie im Expose angegeben. Ausreichend ist, wenn der Verkäufer den Mangel, also nicht "saniert" für zumindest möglich hält (BGH Schadensersatz wegen arglistigen Verschweigens"NJW 2007, 835 ).

Bezüglich der Tiefgarage, die nur im Nachbarhaus angemietet werden kann, sehe ich keine Möglichkeiten einen Minderungsanspruch geltend zu machen. Ein eventuell mit dem Vorgang befasster Richter würde Ihnen vorhalten, dass Sie insofern vor dem Kauf die Möglichkeit hatten, sich wegen der Tiefgarage vor Ort umfassen zu informieren.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt