Gartennutzung nach Verkauf

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ob Sie den Garten weiter nutzen dürfen, hängt davon ab, ob das Mietverhältnis über den Garten einheitlicher Bestandteil der Wohnungsmietverhältnisse ist oder ob ein gesonderte Mietvertrag vorliegt. Zu einer ähnlichen Frage bezüglich einer separat angemieteten Garage gibt es ein recht aktuelles Urteils des BGH vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10 , das entsprechend herangezogen werden kann:

Der Mieter, der die Wohnung 2002 angemietet hat, hat offenbar separat einen mündlichen Mietvertrag über das Seegrundstück geschlossen. Nach dem Urteil des BGH spricht dann eine Vermutung dafür, dass zwei Mietverträge vorliegen, so dass der Gartenmietvertrag gesondert gekündigt werden kann. Die dürfte auch ähnlich wie in dem vom BGH entschiedenen Fall nicht aufgrund eines sonstigen engen oder wirtschaftlichen Zusammenhangs widerlegt werden können, da das Seegrundstück nicht zu dem Grundstück gehört, auf dem sich die Wohnung befindet. Eine Widerlegung der Vermutung wäre ggf. noch durch Vorlage der bisherigen Korrespondenz möglich, etwa in der Art, dass die Pflege des Gartengrundstückes durch einen Gärtner anteilig auf die Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung umgelegt wurde. Hierbei kommt es dann aber auf die Auslegung der einzelnen Erklärungen an, die einer gewissen Bewertung unterliegen, so dass der Ausgang einer gerichtlichen Auseinandersetzung nicht sicher vorhergesagt werden kann. Aufgrund der fehlenden Erwähnung im Mietvertrag aus 2002 bin ich bezüglich dieses Mieters also zurückhaltend.

Optimistischer bin ich da bei den beiden neueren Mietverträgen, da dort die Gartennutzung ausdrücklich enthalten ist. Hier besteht zwar das Auslegungsproblem, dass der "zum Haus gehörende Garten" im wörtlichen Sinne nicht gemeint ist. Wenn aber anhand von Zeitungsanzeigen oder auch Zeugenaussagen klar ist, dass das damit da nahe gelegene Seegrundstück gemeint ist, kann man eher einen einheitlichen Mietvertrag annehmen, so dass das Seegrundstück nicht separat gekündigt werden kann. Zusätzlich müsste hier auch die inviduelle Korrespondenz berücksichtigt werden.

Hierbei unterstelle ich, dass der Vermieter das Seegrundstück weiter als solches nutzen will. Falls er es mit Wohnraum bebauen möchte, hat er ein Kündigungsrecht mit einer dreimonatigen Frist aus § 573 b BGB .

In Beantwortung Ihrer Frage zu 1) teile ich also mit, dass vorbehaltich einer umfassenden Prüfung die Mieter mit den beiden neueren Mietverträgen Aussicht haben dürften, das Seegrundstück weiter nutzen zu können, und dies mit dem bisherigen Vermieter zu verhandeln sollten. Eine gerichtliche Auseinandersetzung könnte einerseits so erfolgen, dass der Vermieter auf Herausgabe etwaiger Schlüssel usw. klagt oder dass seitens der Mieter eine Festsstellungsklage erhoben wird, wobei jeweils ein Kostenrisiko besteht, da es letzlich um Auslegungsfragen geht.

In Beantwortung Ihrer Frage zu 2) teile ich mit, dass die Mieter mit den beiden neueren Verträgen keinen Anspruch auf Nutzung des Seegrundstücks des neuen Vermieters haben, da dies ja seinerzeit nicht angemietet wurde. Es würde ein anderes Seegrundstück mitvermietet. Allenfalls im Verhandlungsweg könnte man sich hierauf einigen. Der Mieter mit dem älteren Mietvertrag könnte zudem eine Mietminderung geltend machen in der Höhe der Vergütung, die er für die zusätzliche Gartennutzung gezahlt hat. Wenn diese unentgeltlich erfolgt ist, würde ich hier einen zurückhaltenden Ansatz von 5 % wählen, da es sich ja anscheinend um einen Gemeinschaftsgarten handelte.

Mit Ihrer Frage zu 3) spielen Sie offenbar auf die Möglichkeit des Mieters an, der Kündigung gem. § 574 BGB zu widersprechen. Dies setzt aber voraus, dass die Beendigung des Mietverhältnisses eine soziale Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies betrifft nur Fälle, in denen die Wohnung selbst gekündigt wird, nicht aber die einer gekündigten Gartennutzung.

Der Vermieter müsste Sie - wenn man in seinem Schreiben, in dem er die Nutzung untersagt, überhaupt eine Kündigung erkennen kann, was ebenfalls im Wege der Auslegung geklärt werden müsse - auf Herausgabe etwaiger Schlüssel, Räumung des von Ihnen dort ggf. aufgestellten Mobiliars usw. verklagen. Im Prinzip ist daher der Vermieter am Zug, nicht Sie. Sie können aber versuchen, mit den beiden Vermietern die Angelegenheit gütlich zu klären und eine für alle Parteien akzeptable Lösung zu finden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin