Garage gekündigt und Räumung... Mieter ist nicht mehr zu ermitteln

Sehr geehrte(r) Ratsuchend(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer rechtlichen Ersteinschätzung beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine tiefergehende anwaltliche Prüfung nicht ersetzen kann oder soll. Durch das Hinzufügen oder Weglassen von Details kann sich die rechtliche Bewertung u. U. noch erheblich verändern.

Sie haben den empfohlenen Einsatz verringert und damit nur eine geringe Detailtiefe bei der Antwort gewählt. Ich bitte, dies beim Lesen der Antwort und einer evtl. Bewertung zu berücksichtigen.

Frage 1:
Die Kündigungserklärung muss dem Empfänger zugehen, um wirksam zu werden. Da die Kündigung dem Empfänger wohl noch nicht zugestellt werden konnte, ist die Kündigung noch nicht wirksam, sprich es gibt eigentlich noch keine Kündigung. Folglich kann die Garage auch noch nicht weitervermietet werden.

Frage 2:
Solange die Kündigung noch nicht wirksam ist, wovon aufgrund des fehlenden Zugangs derzeit wohl auszugehen ist, dürfen Sie das eingelagerte Eigentum des Mieters nicht entfernen oder anderweitig einlagern. Das Leerräumen der Garage und Einlagern der Gegenstände ist grundsätzlich erst im Rahmen einer Zwangsräumung mit vorhandenem Räumungstitel zulässig. Die Kosten müsste der Mieter dann tragen.

Frage 3:
Sofern pfändbares Inventar, das im Eigentum des Mieters steht, vorhanden ist, können Sie das Vermieterpfandrecht ausüben. Dies müsste dem Mieter allerdings unter Angabe, welche Gegenstände unter das Vermieterpfandrecht fallen, schriftlich mitgeteilt werden.

Frage 4:
Um den Mieter rechtmäßig "loszuwerden" ist die Räumungsklage - ggf. in Verbindung mit der Zahlungsklage - zu erheben. Voraussetzung wäre aber, dass vorher eine wirksame Kündigung erfolgt ist.

Sofern Sie vom Einwohnermeldeamt eine Adresse des Mieters erhalten haben, sollte diese Adresse grundsätzlich ermittelbar sein. Eine andere Frage ist, ob der Empfänger unter dieser Adresse zu erreichen ist. Es gibt leider diverse Tricks, um die Postzustellung zu verhindern. Dann kommen die Briefe mit dem Standardvermerk der Post "Empfänger unter der Anschrift nicht zu ermitteln" zurück.

In diesen Fällen kann sich eine persönliche Zustellung, die Zustellung durch einen Boten oder durch den Gerichtsvollzieher anbieten. Sie müssen auf jeden Fall den Zugang der Kündigung nachweisen können, bevor Sie weitere rechtliche Schritte wie die Räumungsklage einleiten.

Bevor Sie eine Räumungsklage einreichen, sollten Sie daher tiefergehend anwaltlich prüfen lassen, ob sämtliche Voraussetzungen für die Klage erfüllt sind.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin