Fristlose kündigung innerhalb 3 tage

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Die von Ihrem Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung mit Fristsetzung zum 16.11.2005 ist nur dann wirksam, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt. Allein Ihr Auszug aus der Mietwohnung, trotz Ihrer Kündigung zum 31.01.2006 begründet keinen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung.

Aufgrund Ihrer Angaben gehe ich davon aus, dass lediglich die Miete für den Monat November 2005 aussteht. Sollten Sie in der Vergangenheit den Mietzins wiederholt unpünktlich gezahlt haben und hat Sie der Vermieter aus diesem Grunde abgemahnt, könnte dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Hier wird es auch darauf ankommen, wann die Miete aufgrund des Mietvertrages zur Zahlung fällig ist.

Lag in der Vergangenheit keine wiederholte unpünktliche Mietzahlung vor und hat Sie der Vermieter deswegen auch nicht abgemahnt, kommt eine Kündigung wegen Zahlungsverzug gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nur dann in Betracht, wenn
(1) Sie mit 2 aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug sind ODER
(2) Sie über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug sind.

Die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug sind aufgrund Ihrer Schilderung jedoch nicht gegeben, da lediglich die Miete für einen Monat offen steht. Mangels Vorliegens eines wichtigen Grundes werden Sie die fristlose Kündigung Ihres Vermieters daher als unwirksam zurückweisen können.

Selbst wenn die fristlose Kündigung wirksam wäre, wovon nach Ihren Angaben jedoch nicht auszugehen ist, wäre Ihr Vermieter nicht berechtigt, die Wohnung am 17.11.2005 eigenmächtig zu räumen. Vielmehr müsste Ihr Vermieter vor Gericht ein entsprechendes Räumungsurteil erwirken. Erst nach Erlass eines Räumungsurteils könnte die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher geräumt werden.

Da die fristlose Kündigung offensichtlich unwirksam ist, sind Sie weiterhin nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen bis zum 19.11.2005 auszuführen. Vielmehr sind diese ggf. erst anlässlich des Endes des Mietverhältnisses, also zum 31.01.2006, durchzuführen, wobei Sie jedoch überprüfen lassen sollten, ob Sie nach Ihrem Mietvertrag überhaupt zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind.

In Anbetracht der Tatsache, dass Sie die Wohnung vor dem 31.01.2006 räumen werden, sollten Sie Ihrem Vermieter den Vorschlag unterbreiten, eine entsprechende schriftliche Aufhebungsvereinbarung zu schließen, wobei das Mietende auf dem 31.11.2005 oder 15.12.2005 festgelegt werden könnte.

Sollten sich aufgrund der vorstehenden Ausführung Nachfragen ergeben, darf ich Sie bitten, von der Ihnen zur Verfügung stehenden kostenlosen Nachfragefunktion Gebrauch zu machen.

Mit freundlichen Grüßen

J. Petry-Berger
Rechtsanwältin