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Fristlose Kündigung trotz aufwendiger Renovierung?

01.07.2006 16:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim


Am 01.03. erhält der Mieter einen Vertrag über ein Ladenlokal zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäftes. Am 01.04 bittet er um Änderung des Geschäftszweckes in "Gastronomie" und beginnt aufwendige Renovierungsarbeiten (orientalische Kaffehausatmosphäre) zur Herstellung einer Wasserpfeifenbar. Die Renovierungsarbeiten dauern bis heute an. Letzte Woche erfährt der Mieter auf erstmalige Anfrage bei der Stadtverwaltung, dass er wegen Nichteinhaltung von Brandschutzvorschriften (fehlender 2. Fluchtweg) und Türen die nicht nach außen aufgehen, keine Betriebsgenehmigung von der Stadt erhalten wird. Ebenso hätte er 10 Stellplätze wg. der Nutzungsänderung nachzuweisen, die er nicht hat und finanziell auch nicht ablösen könnte (ca. 120.000Euro). Um diese Fragen hat er sich somit offensichtlich erstmals 3 Monate nach Änderung des Geschäftszweckes gekümmert. Da er ab heute 2,5 Monatsmieten in Rückstand ist und die Betriebsgenehmigung nicht erwartet werden kann, erwäge ich die fristlose Kündigung. Die aufwendige Renovierung möchte der Mieter jedoch am liebsten ersetzt haben. Ich sehe hingegen keine Verwendung für die orientalische Sonderausstattung des Ladenlokals. Frage: ist eine fristlose Kündigung trotzdem möglich? Kann der entschädigungslose Rückbau der Einrichtung verlangt werden und, falls ja, mit welcher Frist. Gibt es eine Alternative zur fristlosen Kündigung?
Eingrenzung vom Fragesteller
01.07.2006 | 17:03

Sehr geehrter Fragesteller,

für die Beantwortung Ihrer Fragen, kommt es ganz darauf an, was Sie im Mietvertrag vereinbart haben. So ist der Mieter u.a. bei einem befristeten Mietvertrag zur Einhaltung der Frist grds. verpflichtet. Sie können die Miete für diesen Zeitraum verlangen.

Auch ist die Formulierung der Nutzungsänderung wichtig, wenn hier nicht vereinbart ist, wer bei der Nchtgenehmigung des Betriebs die Kosten trägt oder was passiert, wenn der jetzige Fall eingetreten ist. Grds. trägt dann der Mieter dieses Risiko.

Einen Ersatzanspruch für die Renovierung besitzt der Mieter ebenfalls grds. nicht. Nach den meisten Mietverträgen und auch der gestzlichen Regelung ist der Mietgegenstand wieder in dem Zustand zurückzugeben, in dem er übergeben worden ist. Ausnahme, der Vermieter stimmt der Veränderung zu und hat um die Änderung und deren späteren Bestand in der Zukunft gebeten. Zumeist ist hier dann eine Kostentragungspflicht vereinbart oder deren Ausschluß.

Die fristlse Kündigung ist grds. bei Verzug mit zwei Monatsmieten möglich. In der Folge müßte dann der Mieter auch bis zum Vertragsende für die Wiederherstellung sorgen. Eine denkbare Alternative wäre, dass der Mieter einen Nachmieter findet, der in das Mietverhältnis eintreten will. Ist das Mietverhältnis nicht befristet, besteht für Sie auch die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung.

Ich hoffe,Ihnen eine erste Orientierung gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de

Nachfrage vom Fragesteller 01.07.2006 | 18:17

Wir haben einen Zeitmietvertrag mit zweijähriger Laufzeit. Wenn ich nun fristlos kündige, dann endet der Zweijahresvertrag doch sofort. Schuldet der Mieter den restlichen Mietzins für 19 Monate, auch wenn er keine Nutzungsrechte mehr hat??

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.07.2006 | 17:08

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn Sie den Vertrag jetzt kündigen, besteht zumindest keine vertragliche Grundlage mehr, den Mietzins für die restlichen 19 Monate zu fordern, da der Vertrag, aus dem Sie den Mietzins verlangen können dann ja nicht mehr besteht. Sie können aber in gewissem Umfang Schadensersatzforderungen gegen den Mieter gelten machen,für Schäden die aus der Kündigung resultieren. Hierzu gehört auch der Nutzungsausfall bzw. die entgangenen Mieten bis zu einer Wiedervermietung. Ob dieser Zeitraum dann jedoch 19 Monate betragen wird ist äußerst fraglich, da Sie im Rahmen Ihrer Shadensminderungspflicht sich um Nachmieter oder neue Mieter bemühen müssen.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Tag.

Mit freundlichen Grüßen



Christian Joachim
-Rechtsanwalt-


www.rechtsbuero24.de

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