Fristlose Wohnungskündigung - Käufer noch nicht im Grundbuch eingetragen

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Die Kündigung sollte nicht ausgeschlossen sein, da Sie nicht an den Käufer zu bezahlen hatten und somit Verzug eintrat.

Der Mietvertrag und mit ihm die vertraglichen Rechte und Pflichten gehen erst mit dem Eigentum auf den Erwerber über. Übernimmt der Käufer wie üblich die Lasten und Nutzungen schon vor dem Eigentumsübergang ist i. d. R. auch noch keine Abtretung der abtretbaren Vermögenswerte z.B. Mietzinsforderungen zu sehen, die diesem Zeitraum zuzuordnen sind, sondern nur eine Verteilung im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer.

Eine Abtretung ist möglich, muss aber Ihnen gegenüber ausdrücklich erklärt werden. Ohne Abtretung können Sie befreiend nur an den Verkäufer leisten.

Wenn Ihnen also nur die Mitteilung erfolgte, die Wohnung sei verkauft ohne die Abtretung der Mietforderung zu erklären, dann sollte die Kündigung durchsetzbar sein.

Der Käufer darf aber vor Eintragung im Grundbuch keine Kündigung aussprechen. Des Weiteren brauchen Sie keine Erklärung zu unterschreiben. Sie haben aber -wenn Sie bereit wären, auszuziehen- eine gute Möglichkeit, mit dem Erwerber einen Aufhebungsvertrag gegen Abfindung abzuschließen. Dazu besteht kein Anspruch, der Käufer kann sich darauf einlassen, wenn er Sicherheit erlangen möchte, dass eine evtl. später zu erklärenden Kündigung durchgeht.


Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen

Ernesto Grueneberg, LL.M.
Abogado
Mitglied der Rechtsanwaltskammern Berlin & Madrid

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