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Eigenbedarfskündigung ohne im Grundbuch eingetragen zu sein?


| 15.10.2007 17:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Es geht um folgende Situation:
Ich möchte ein Haus erwerben, welches in 2 einzelne Wohnungen (á 70qm) und eine Einliegerwohnung (35qm) aufgeteilt ist (Per Grundbuch jedoch noch Einfamilienhaus).
Da ich mit meiner Familie (2 Erw + 2 Kinder) dort einziehen werde, ist geplant die beiden Wohnungen zu verbinden. In der Einliegerwohnung soll ein Büro für meine selbständige Tätigkeit untergebracht werden.
Es ist derzeit nur eine Wohnung vermietet (alleinstehende Frau, arbeitet ca. 25km vom Wohnort entfernt, keine sozialen Härten bekannt, Miete seit ca. 4 Jahren). Die Verkäuferin konnte sich mit der Miterein nicht bzgl. Auszug einigen (zu hohe Forderungen). Man geht nun davon aus, dass ich mit der Eigenbedarfskündigung keine Schwierigkeiten haben sollte.

Frage:
1. Kann ich aus Eigenbedarf kündigen, wenn ich noch nicht im Grundbuch stehe (mein Makler sagte, es gäbe ein Gerichtsurteil, welches dies mit Ermächtigung des Vorbesitzers nach Kaufvertragsabschluss möglich machen soll)? Gilt das auch für den Privatmann?

2. Kann ich aus Eigenbedarf kündigen, wenn mein Eigentum, welches ich derzeit besitze und verkaufen werde, noch nicht verkauft habe (z.B. noch kein Käufer gefunden)?

3. Reicht die Begründung, Eigenbedarf für Familie, da ab einem bestimmten Zeitpunkt kein Wohnraum mehr zur Verfügung steht, d.h. Wenn ich dann einen Käufer für mein derzeitiges Haus gefunden habe und wir uns auf einen Auszugstermin geeinigt haben.

4. Kann ich auch als Begründung angeben, dass ich das neue Haus benötige, da ich mein Arbeitsplatz und Wohnraum im selben Haus haben möchte und die Mieterin ausziehen muss, um einen angemessenen Wohnraum zu ermöglichen (2 x 70qm)?

Natürlich ist mein erstes Ziel ein Mietaufhebungsvertrag, falls jedoch keine gütliche Einigung möglich ist, müsste ich ja auf Eigenbedarf kündigen.

Vielen Dank im Voraus für die Anwort.

Freundliche Grüße
Sehr geehrter Ratsuchender,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Es können nur die wesentlichen Aspekte des Falles geklärt werden.

Aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Da nach § 566 BGB Veräußerung nicht Miete bricht, tritt der Erwerber an der Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dies betrifft alle Rechte und Pflichten, die zwischen dem Veräußerer und dem Mieter zu der Zeit bestehen und Bestandteil des Mietvertrages sind.

Der Eintritt in den Mietvertrag erfolgt kraft Gesetzes unmittelbar im Anschluss an den dinglichen Veräußerungsakt, sprich mit Eintragung in das Grundbuch.

Im Rahmen des notariellen Kaufvertrages kann Ihnen jedoch der bisherige Vermieter, seine Rechte und Pflichten einräumen. Alternativ kann Ihnen der bisherige Vermieter eine entsprechende Bevollmächtigung aussprechen.

Bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs ist folgendes zu beachten: Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine Kündigung nur möglich, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushaltes als WOHNRAUM benötigt.

Bei Erwerb einer Wohnung, für die nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde, kann sich der Vermieter vor Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb nicht auf Eigenbedarf berufen. Die Frist beginnt allerdings bereits mit der ersten Veräußerung. Ist der Vermieter während der Mietzeit des Mieters der zweite Erwerber, so wird die Frist zu Gunsten des zweiten Erwerbers angerechnet.

Die Frist von drei Jahren kann durch Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung auf fünf Jahre verlängert werden, wenn in einer Gemeinde oder in einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung bieten. Es tut mir leid, dass ich Ihnen keine erfreulichere Nachricht übermitteln kann.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen,

Mareike Preu
Rechtsanwältin


www.kanzlei-preu.de

Nachfrage vom Fragesteller 15.10.2007 | 20:00

Vielen Dank für die schnelle Antwort. Eine Rückfrage zu folgendem Passus:
Sie schrieben: Bei Erwerb einer Wohnung, für die nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde, kann sich der Vermieter vor Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb nicht auf Eigenbedarf berufen. Die Frist beginnt allerdings bereits mit der ersten Veräußerung. Ist der Vermieter während der Mietzeit des Mieters der zweite Erwerber, so wird die Frist zu Gunsten des zweiten Erwerbers angerechnet.

Bedeutet das etwa, dass ich nach einem Erwerb dieser Immobilie - sofern diese in den letzten 4 Jahren (während der Mietzeit der Mieterin) nicht verkauft wurde (was nicht der Fall ist) - erst frühestens in 3 Jahren wegen Eigenbedarf kündigen könnte?? Dieser Aspekt ist in meinen bisherigen Recherchen und Gesprächen noch nie aufgetaucht, daher bitte ich Sie nochmals um genaue Erläuerung.
Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.10.2007 | 18:24

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Sie haben mich richtig verstanden. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in diesem Fall ausgeschlossen. Vor Ablauf der genannten Frist kann die Kündigung noch nicht einmal ausgesprochen werden.

Mit freundlichen Grüßen,

Mareike Preu

Ergänzung vom Anwalt 19.10.2007 | 18:20

Sehr geehrter Ratsuchender,



ich habe Ihre Anfrage im tatsächlichfalsch verstanden. Hierfür möchte ich mich bei Ihnen entschuldigen.



Hier nochmals die Beantwortung der Frage:

Natürlich ist die Kündigung nur ausgeschlossen, wenn Wohnungseigentum begründet wurde. Solange im Grundbuch kein Sondereigentum eingetragen ist, gilt dieser Ausschluss natürlich nicht.

Der Eintritt in den Mietvertrag erfolgt kraft Gesetzes unmittelbar im Anschluss an den dinglichen Veräußerungsakt, sprich mit Eintragung in das Grundbuch.

Im Rahmen des notariellen Kaufvertrages kann Ihnen jedoch der bisherige Vermieter, seine Rechte und Pflichten einräumen. Alternativ kann Ihnen der bisherige Vermieter eine entsprechende Bevollmächtigung aussprechen.

Dies sind die beiden Möglichkeiten, wie Sie noch vor Eintragung in das Grundbuch die Kündigung aussprechen können.

Für die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist im Hinblick auf Art. 14 GG der Wunsch des Vermieters darauf, die Wohnung selbst zu nutzen, grundsätzlich zu achten und einer gerichtlichen Nahprüfung entzogen. Es reicht vielmehr für den Eigenbedarf aus, dass der Vermeiter vernünftige Gründe für seinen Wunsch hat, die Wohnung/das Haus selbst zu nutzen. Diese Gründe müssen auch nachvollziehbar sein.

Es muss also Wohnbedarf des Vermieters für sich, für eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder einen Familienangehörigen bestehen. Die Wohnung/ das Haus muss zudem geeignet sein, den Bedarf zu decken.

Diese Voraussetzungen liegen bei Ihnen vor. Die Nutzung der Einliegerwohnung von 35 qm im Rahmen Ihrer Selbstständigkeit steht hierbei grundsätzlich nicht im Wege.

Der Verkauf des bisherigen Wohnhauses ist Grund genug für eine Eigenbedarfskündigung. Diesen Grund müssen Sie auch in der Kündigung angeben und mit entsprechenden Nachweisen versehen. Den Nachweis bzgl. des Eigenbedarfs haben Sie jedoch solange nicht, wie das "alte" Haus nicht verkauft ist.

Sie müssen Ihre zukünftige Mieterin bei Ausspruch der Kündigung auch auf die Möglichkeit des Widerspruchs nach § 574 ff BGB hinweisen.

Ein Berufen auf die Nutzung der Einliegerwohnung im Rahmen Ihrer Selbstständigkeit ist nicht angebracht. Ausdrücklich geht es in § 573 BGB um eine Kündigung wegen Wohnbedarfs. Sie können sich daher alleine auf die Wohnfläche von wohl 105 qm berufen und darauf, dass diese Fläche für zwei Erwachsene und zwei Kinder zu klein ist.
Bewertung des Fragestellers |


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"Sehr geehrte Frau Preu,

entweder ich habe mich mißverständlich ausgedrückt, oder Ihre Antwort ist laut meinen Recherchen falsch. Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus und keine Eigentumswohnungen, bzw. ist das Haus nicht erst nach Einzug der Mieterin in Wohnungen aufgeteilt worden, sondern das war schon immer so.

Darüberhinaus muss ich leider sagen, dass Sie nicht alle Fragen meiner ersten Mail beantwortet hatten, weshalb ich generell nicht sehr zufrieden mit Ihrer Antwort sein kann.

Mit freundlichen Grüßen "