Fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrages vor Einzug/Schlüsselübergabe

Question

Hallo,

ich habe folgendes Problem.

Am 06. März 2015 unterschrieb ich einen Gewerbemietvertrag für einen gewerblichen Bungalow mit zwei Grundstücksabschnitten.
Bei der ersten Besichtigung des Objektes (Dezember 2014), waren beide Grundstücke separat eingezäunt, auf einem Teil stand der Bungalow und auf dem anderen Teil ein Schuppen.
Bei dieser Besichtigung teilte ich (unter Zeugen) dem Vermieter mit, dass ich es genau so übernehme (incl. Zaun und Schuppen) und der Vormieter lediglich sein Hab und Gut herunter nehmen solle. Mein Ziel ist es, auf diesen Grundstücken eine Hundetagesstätte ab April 2015 zu eröffnen.

Per Email teilte mir dann der Verwalter mit, dass wir am 21.03.15 die Schlüsselübergabe machen. Als ich jedoch an diesem Tag zur Übergabe kam, war der Vormieter noch auf dem Objekt tätig und meinte, dass er bis Ende des Monats bezahlt hätte und auch solange das Objekt nutzen wird. Zu meinem Entsetzen waren jedoch der Zaun und der Schuppen auf dem zweiten Grundstück bereits durch den Vormieter abgerissen.

Der Vermieter wollte mir dennoch die Schlüssel übergeben, mit der Aussage, ich könne mir doch bis Ende des Monats das Objekt noch mit dem alten Vermieter teilen. Ich lehnte die Schlüssel ab, da ich gerne alleiniger Mieter sein möchte.

Eine zweite Übergabe wurde für den 28.03.15 anberaumt.
Wir trafen uns wieder auf dem Objekt und dieses Mal war der Vormieter bereits ausgezogen. Jedoch hinterließ er all seinen Schutt und Unrat auf dem einen, bereits nicht mehr eingezäunten Grundstück liegen. Ich lehnte nun erneut die Schlüssel ab, da ich keine Müllhalde, sondern ein sauberes Grundstück übernehmen wollte.
Der Vermieter weigert sich, mir ein sauberes Grundstück zu überlassen. Ich bat ihn daraufhin, mir nur noch das vordere eingezäunte Grundstück mit dem Bungalow zu vermieten, da das andere Grundstück für mich nun unbrauchbar ist (durch fehlenden Zaun, fehlenden Schuppen und einen Haufen Schutt). Er besteht darauf, dass ich beide Grundstücke wie im Vertrag vereinbart zum 01. April 2015 übernehme.

Wie sind nun meine Rechte?
Habe ich das Recht, nur das eine Grundstück zu mieten, da das zweite Grundstück nicht sachgemäß übergeben werden kann?
Habe ich das Recht, fristlos noch vor Einzug aus dem gesamten Mietvertrag zu kommen (Mietvertrag läuft vom 01.04.15 – 31.03.16)?
Immerhin sind zwei geplante Übernahmen geplatzt, ich komme nach wie vor nicht ins Objekt und kann höchstwahrscheinlich meine Firma im April nicht eröffnen. Dadurch habe ich auch enorme finanzielle Schäden. Gerne würde ich mir ein neues Objekt suchen, da zudem ein Zaun von rund 50 Metern nicht in meinen Finanzen geplant war.

Sollte der Vermieter das Grundstück zum 01. April räumen, bin ich dann verpflichtet es noch zu nehmen? Immerhin ging ich von einem eingezäunten Grundstück aus. Im Mietvertrag steht dazu leider nichts. Dieser ist recht kurz und bündig gehalten.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Jürgen Nelsen · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:      Leider habe ich keine allzu guten Nachrichten für Sie:    Aus rechtlicher Sicht müssen Sie den Mietvertrag erfüllen.     Wenn Sie die beiden Grundstücke mit einem einheitlichen Mietvertrag angemietet haben, können Sie daran ohne Zustimmung des Vermieters nichts ändern.     Ich gehe davon aus, dass es sich zum einen um eine erhebliche Menge Müll handelt, die die Nutzung des Grundstücks beeinträchtigt. Zudem fehlen Zaun und Schuppen auf dem zweiten Grundstück.     Ist der Zustand des Grundstücks nicht vertragsgemäß, so können Sie zwar grundsätzlich von dem Vertrag zurück treten. Die Beeinträchtigungen müssen aber erheblich sein und die Nutzbarkeit für den in dem Mietvertrag festgehaltenen Mietzweck erheblich einschränken. Sollte die Müllbeeinträchtigung und der fehlende Zaun, Schuppen tatsächlich die Nutzbarkeit des Mietobjekts verhindern, so müssen Sie das Grundstück nicht abnehmen.     Bedenken Sie aber, dass die mündliche Vereinbarung wegen Schuppen und Zäunen Ihnen bedauerlicherweise nicht viel helfen dürfte, da der Mietvertrag vermutlich eine Regelung dazu trifft, dass es keine mündlichen Abreden zu dem Vertrag gibt. Bitte prüfen Sie das. Dann gälte der Schuppen und die Zäune als nicht mitvermietet und Sie hätten auch keinen Anspruch darauf, dass dieser Zustand hergestellt wird.     Es bliebe dann nur die Vermüllung. Diesbezüglich sollten Sie den Vermieter auffordern, das Grundstück zu entmüllen, und zwar mit Fristsetzung unter Ablehnungsandrohung.     Sie sind aber keinesfalls rechtlos:   Zum einen haben Sie den Anspruch darauf, dass der Müll entfernt wird.   Zum anderen können Sie auch den vereinbarten Mietzins mindern, wenn die vertragsgemäße Ausstattung nicht hergestellt wird.   Sollten Sie das Grundstück wegen der zu späten Übergabe beziehungsweise wegen des Mülls nicht rechtzeitig nutzen können, so können Sie einen Ersatz des für Sie entstandenen oder noch entstehenden Schadens verlangen.       Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen

Fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrages vor Einzug/Schlüsselübergabe

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Jürgen Nelsen

Zusammenfassung

Vor Abnahme eines Mietobjekts muss der Gegenstand in einem den vertraglichen Zweck ermöglichenden Zustand sein; andernfalls kann der Mieter die Abnahme verweigern und Schadensersatz für die Verzögerung verlangen.

Aktuelle Auszeichnungen

Fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrages vor Einzug/Schlüsselübergabe

Mietrecht, Wohnungseigentum

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Zusammenfassung Vor Abnahme eines Mietobjekts muss der Gegenstand in einem den vertraglichen Zweck ermöglichenden Zustand sein; andernfalls kann der Mieter die Abnahme verweigern und Schadensersatz für die Verzögerung verlangen.

Aktuelle Auszeichnungen

Zusammenfassung

Vor Abnahme eines Mietobjekts muss der Gegenstand in einem den vertraglichen Zweck ermöglichenden Zustand sein; andernfalls kann der Mieter die Abnahme verweigern und Schadensersatz für die Verzögerung verlangen.