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Fristlose Kündigung / Anfechtung Gewerbemietvertrag

| 11.11.2013 10:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Am 1.6.2012 habe ich ein kleines Büro (41 qm) als Archiv gemietet. Die Kaltmiete beträgt 207,55 Euro netto, die beim Abschluss vom Vermieter als ausreichend qualifizierte Nebenkostenvorauszahlung von 50 Euro (24 %). Es gab auch schonen einen Vormieter mit Erfahrungswerten.

Nun erhalte ich eine Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1.6. -31.12.2012 mit einer Nachzahlung von 440 €, was einer monatlichen Anhebung um 125 Prozent entspricht. Die gesamten Nebenkosten machen nunmehr 54,4 % aus. Hätte ich das beim Abschluss gewusst, hätte ich nicht unterschrieben.

Die neue Nebenkostenpauschale soll nun von 50 € auf 130 € angehoben werden.

Kann ich den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 BGB anfechten oder fristlos kündigen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, die Vorauszahlungen auf Betriebskosten so zu kalkulieren, dass sie nahezu kostendeckend sind. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet den Mieter darüber aufzuklären, dass die Vorauszahlungen die tatsächlich entstehenden Betriebskosten nicht abdecken. Eine Anfechtung des Mietvertrages ist daher regelmäßig nur dann möglich, wenn der Vermieter zugesichert hätte, dass die Vorauszahlungen die über das Jahr anfallenden Betriebskosten annähernd abdecken. Dann hätte der Vermieter den Mieter nämlich durch eine bewusste Täuschung zum Abschluss des Mietvertrages veranlasst. vgl. OLG Rostock, Urteil vom 23.10.2008 - 3 U 123/07.

Aber auch ohne ausdrückliche Zusicherung kann bei einer unverhältnismäßig hohen Diskrepanz zwischen den Vorauszahlungen und den tatsächlichen Kosten eine solche gezielte Irreführung des Vermieters vermutet werden. Im Streitfalle müsste der Vermieter dann diese Vermutung entkräften und angeben, wie er die Höhe der Vorauszahlungen ermittelt hat, wenn ihm die tatsächlichen Kosten bei Vertragsschluss bereits bekannt waren, vgl. LG Berlin, Urteil vom 28.02.2007 - 34 O 155/05.

Wenn der Vermieter Ihnen bei Abschluss des Vertrages ausdrücklich zugesichert hat, dass die vereinbarten Vorauszahlungen die anfallenden Nebenkosten im Wesentlichen abdecken werden, dürfte hier eine Anfechtung des Mietvertrages möglich sein. Liegt eine solche Zusicherung nicht vor, kann zwar aufgrund der hohen Diskrepanz zwischen Vorauszahlung und Abrechnung ebenfalls eine gezielte Irreführung vermutet werden – dies könnte der Vermieter allerdings widerlegen, wenn er z.B. entsprechend niedrigere Zahlen des Vormieters vorlegen kann.
Liegen die Voraussetzungen für eine Anfechtung dagegen nicht vor, scheidet regelmäßig auch eine fristlose Kündigung aus, da kein vorwerfbares Fehlverhalten des Vermieters vorliegt.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.11.2013 | 11:38

Vielen Dank für Ihre Antwort, die mir schon weiterhilft. Soll man dann besser fristlos kündigen und/oder anfechten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.11.2013 | 12:14

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Zur Sicherheit sollten beide Rechte ausgeübt werden, also anfechten und hilfsweise außerordentlich fristlos kündigen. Wenn Sie das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden wollen, kann zusätzlich höchst hilfsweise auch die ordentliche fristgerechte Kündigung ausgesprochen werden (für den Fall, dass weder die Anfechtung noch die fristlose Kündigung wirksam sein sollten).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


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Bewertung des Fragestellers 11.11.2013 | 12:04

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