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Mietvertrag zustande gekommen oder Recht auf Kündigung?

08.05.2008 11:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Folgebnder Sachverhalt:
Ich habe im Januar einen Gewerberaum angemietet. Mietbeginn 1.3.08. Die Räume habe ich abends nur 10 Minuten bei schlechtem Licht gesehen, weil die Vormieterin gehen mußte. Ich war aber trotzdem bereit, sie zu nehmen. Im Flur sagte ich dann die Anmietung zu, woraufhin die Vermieterin gleich einen Mietvertragsvordruck aus der Tasche zog und sagte, sie wolle dann jetzt gleich den Mietvertrag machen. Mir war das eigentlich zu schnell und kam mir etwas ungewöhnlich vor, aber die Vermieterin drängte mich dann auf Vertragsabschluß - weil es noch eine andere Interessentin geben würde und ihr Zug fahren würde (sie wohnt 500 km) entfernt vom Mietobjekt). Ich habe den Vetrag unterschrieben, aber eine ordentliche Übergabe verlangt. Zusätzlich wurde im Mietvetrag eine Erneuerung der Toilette, die kein Waschbecken hat binnen sechs Monaten vereinbart. Mir wurde hier "freie hand gelassen", Handwerker selbst zu suchen und Angebote einzuholen.

14 Tage vor Mietbeginn waren die Räume frei und die Übergabe sollet erfolgen. Den Termin hat die Vermieterin kurzfristig abgesagt und mitgeteilt, dass sie die Schlüssel in den Keller an eine bestimmte Stelle legen würde. Dann habe ich die Räume zum ersten Mal bei Tageslicht gesehen und nach und nach -auch durch die angeforderten Handwerker folgende Mängel festgestellt:

1. die Einheit hat drei ehemalige Türöffnungen von den Räumen nach draußen (eine in den Flur, zwei zur einem Tordurchgang hin, die auf einem von der Vermieterin vorgelegten Grundriss nicht vorhanden sind. Sie hat diese Durchgänge gekannt, weil sie für ihren Betrieb, den sie bis vor drei Jahren hier hatte, eingerichtet hatte. Zwei dieser Durchgänge sind beidseitig mit einer ca 16mm dicken Holzplatte ohne Dämmung dazwischen verschlossen- eine nur mit einer Holzplatte. Sie sind übertrichen bzw. übertapeziert worden, so dass der Mangel erst dem Anstreicher aufgefallen ist. Nach Auskunft des Bauamtes und eines Bausachverständigen erfüllt dies werde die vorgeschriebene Schalldämmung von 52dB, noch die Brandsicherheitsstufe 30. Ob ich dann noch Einbruchsschutz gegenüber meiner Versicherung habe, weiß ich nicht. Hinzukommt und das ist der wesentliche Mangel daran: man kann von außen Gespräche wörtlich mithören (vom Hausflur, de allgemein zugänglich ist und vom Durchgang aus. Da ich eine psychotherapeutische Praxis betriebe, bedarf es keiner Diskussion, dass dies weder ethisch vertretbar noch gesetzlich zulässig sein kann. Die Vermieterin hat mir die Räume als Praxis vermietet (die Räume waren auch vorher schon als psychotherapeutische Praxis vermietet, so dass ich damit nicht gerechnet habe).

2. der Türöffner entpuppte sich als Attrappe, die Eingangstür lässt sich nur manuell öffnen.Ich kann keinen Praxisbetrieb aufrechterhalten, wen ich die Tür persönlich öffnen muß.

3. In drei Räumen hat die Decke Risse im Stuck. In einem der Räume besteht nach Angaben des Anstreichers akut die Gefahr, dass die Decke "bald herunterkommt"

Nun bin ich wie folgt vorgegangen:

1. Ich habe die Vermieterin auf die Mängel hingewiesen. Sie hat sich bereit erklärt, die Decke machen zu lassen. Allerdings handelt sie seit zwei Monaten kaum, sie sagt immer nur, ihr Anstreicher sei informiert.

2. Die Türdurchgänge will sie nicht schließen lassen, dies sei meine Angelegenheit. Schließlich habe ich die Räume gesehen. Auf meinen Einwand, es handle sich um einen verdeckten Mangel, den ich nicht erkennen konnte, antwortete sie, ich hätte die Wände ja "abklopfen" können. Dies ist jedoch vollkommen unrealistisch.

3. Den Türöffner will sie ändern lassen. Hat aber keinen Termin gesetzt.

4. Für die Sanierung der Toilette habe ich einen Handwerker organisiert. Mit den veranschlagten Maßnahmen und Kosten war die Vermieterin einverstanden. Ein Termin zur Sanierung wurde vereinbart. Diesen hat die Vermieterin einen tag vorher storniert (Vor 4 Wochen).

Danach ist mir der Kragen geplatzt und ich habe folgendes gemacht:

- Frist gesetzt von 14 Tagen zur Behebung alles Mängel, bis dahin Mietkürzung um 100%, da die Räume nicht nutzbar sind. Keine Miete mehr bezahlt seither. Und auch die Bezahlung der Kaution verweigert.

- Mit der Vormieterin gesprochen. Diese hatte gekündigt, da sie drei Jahre lang auf Behebung der Mängel gedrängt hat, jedoch nur wenig passiert ist.

- Der Vermieterin eine Termin in den Räumen vorgeschlagen, der jetzt stattfinden wird (weil sie nicht früher konnte).

Meine Frage ist, wie die Rechtslage ist und welche Optionen ich habe:

1. Ist ein Mietvertrag überhaupt rechtsgültig zustande gekommen? Ist es nicht auch arglistige Täuschung gewesen, weil sie mir die Mängel (besonders die von ihr verschlossen Türöffnungen und der falsche Grundriss) verschwiegen hat?

2. Kann ich fristlos kündigen und die bereits gezahlte Miete zurückverlangen? Ev. sogar Schadensersatz fordern?

3. Meine Kollegin, mit der ich die Praxis zusammen gemietet habe, will die Räume dennoch haben. Sie meint, wir sollten ihr nochmals eine Frist bis Ende Mai geben zur Behebung alles Mängel. Sie meint, der Mietvertrag wäre so ab 1.6.08 beginnen, der Termin mit der Vermieterin jetzt ist die Übergabe. Die bereits gezahlte Miete wäre als Kaution anzurechnen. Wie ist die Rechtslage hier?

Abschließend nach Beurteilung de Rechtslage: welches vorgehen würden Sie raten?

Vielen Dank für die Mühe!

08.05.2008 | 12:22

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

1.
Durch die Unterschrift unter den Mietvertrag ist dieser auch zustande gekommen. Sollte eine arglistige Täuschung bei Vertragsschluss vorgelegen haben, können Sie den Mietvertrag anfechten. Es unterliegt also Ihrer Entscheidung ob Sie den Vertrag anfechten oder an diesem festhalten wollen. Solange keine Anfechtung erklärt wird, gilt Ihre Erklärung zum Abschluss des Mietvertrages weiter. Gem. § 124 BGB beträgt die Anfechtungsfrist bei arglistiger Täuschung 1 Jahr. Sollten Sie die Anfechtung erklären ist der Vertragsschluss von Anfang an als nichtig anzusehen.

Ob eine arglistige Täuschung vorliegt ist immer eine Frage des Einzelfalls.
Eine Täuschung kann durch Verschweigen erfolgen. Dafür muss jedoch hinsichtlich der verschwiegenen Tatsache eine Aufklärungspflicht bestanden haben. Grundsätzlich ist dies dann gegeben, wenn der andere Vertragspartner redlicherweise Aufklärung erwarten durfte.
Besonders wichtige Umstände, die für den Vertragsabschluss offensichtlich von ausschlaggebener Bedeutung sind, müssen demnach ungefragt offenbart werden.
In Anbetracht Ihrer Schilderungen halte ich eine Aufklärungspflicht des Eigentümers über die baulichen Gegebenheiten hinsichtlich der Türöffnungen dann für gegeben, wenn der Eigentümer wusste das Sie die Räume aus diesem Grunde nicht für Ihre Zwecke werden nutzen können.
Durch die Vorlage des falschen Grundrisses liegt meiner Meinung nach jedenfalls eine Täuschung durch aktives Tun vor.
Nach Ihrer Schilderung waren die Täuschungen auch arglistig, d.h. der Täuschende hat die Unrichtigkeit seiner Angaben gekannt.

2.
Wenn Sie sich von dem Vertrag lösen wollen, sollte dies durch Erklärung der Anfechtung erfolgen. Damit gilt der Vertrag von Anfang an nicht geschlossen, d.h. Sie haben Anspruch auf Rückzahlung der Mieten und Schadensersatzanspruch gem. § 826 BGB , soweit Ihnen ein Schaden entstanden ist. Ob Sie hilfsweise die Kündigung erklären sollten bzw. inwieweit dies in Ihrem Falle möglich ist, kann erst nach Einsicht in den Mietvertrag festgestellt werden.
Bei einer Kündigung wäre der Vertrag erst mit Ablauf der Kündigungsfrist oder bei fristloser Kündigung mit Zugang der Kündigung beendet. Ob Sie in diesem Falle einen Anspruch auf Rückzahlung der bereits gezahlten Mieten haben, kann vor hier nicht beurteilt werden.

3.
Sie können dem Vermieter den Vorschlag machen, bei Behebung der Mängel bis Ende Mai von Ihrem Anfechtungsrecht keinen Gebrauch zu machen und den Vertragsbeginn auf den 1. Juni 2008 zu verschieben. Einen Anspruch darauf haben Sie jedoch nicht. Sollte sich der Vermieter darauf nicht einlassen müssen Sie sich entscheiden, ob Sie die Anfechtung oder an dem Vertrag weiter festhalten wollen.

4.
Eine Empfehlung für Ihr weiteres Vorgehen kann ich Ihnen nicht geben, da Sie sich zuerst entscheiden müssten ob der Mietvertrag weiter bestehen bleiben soll oder nicht.
Ich empfehle Ihnen daher eine ausführliche Beratung bei einem Rechtsanwaltskollegen Ihrer Wahl. Dieser kann nach Einsicht in Ihre Unterlagen entscheiden, ob bestimmte gesetzliche Ansprüche vertraglich ausgeschlossen wurden bzw. welche Handlungsalternativen es für Sie gibt. Eine solche ausführliche Beratung kann im Rahmen einer Erstberatung jedoch nicht geleistet werden.
Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet wird.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
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Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

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Fax.: 030 - 293 646 76
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