Fristlose Kündigung des Pachtvertrages

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt summarisch beantworten möchte:

Grundsätzlich sind auf den Pachtvertrag gemäß § 581 Absatz 2 BGB die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden. Ihrer Schilderung nach hat Ihr Verpächter Ihnen gegenüber eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen. Die Voraussetzungen für eine solche außerordentliche Kündigung finden sich in § 543 BGB , erforderlich ist demnach ein sogenannter wichtiger Grund.
Gemäß § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB kann der Vermieter/Verpächter u.a. eine außerordentliche Kündigung aussprechen, wenn Sie für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete/Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete/Pacht in Verzug sind. Nach Ihrer Schilderung war die Pacht am 3. (Werktag) des Monats fällig. Die Leistungszeit war demnach kalendermäßig bestimmt. Gemäß § 286 Absatz 2 Nr.1 BGB tritt somit nach Ablauf des 3.(Werktages) automatisch Verzug ein ohne dass es einer Mahnung bedarf, wenn bis dahin die Miete nicht entrichtet ist. Da dies am 03. Dezember dann bereits auf zwei aufeinanderfolgende Termine geschah, war ein Grund für eine außerordentliche Kündigung auch gegeben. Zwar hat ihr Verpächter das Mietende befristet ausgesprochen, nämlich zunächst zum 28.02.2011, dann auf Ihren Widerspruch hin zum 31.05.2011, dies steht ihm aber grundsätzlich frei.

Gemäß § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB ist eine Kündigung jedoch ausgeschlossen, wenn der Mieter vor Zugang der Kündigung die offene Miete bezahlt. Wie Sie mitteilen, wurde die offene Miete durch Ihre Tochter am 20.12.2010 überwiesen, dass Kündigungsschreiben ist Ihnen dann am 22.12.2010 zugegangen.
Eine Zahlung durch Überweisung gilt dann als rechtzeitig erfolgt, wenn vor Zugang der Kündigungserklärung der Überweisungsauftrag bei der Bank eingeht und ausreichend Deckung auf dem Konto vorhanden ist, d.h. die Absendung der Überweisungszahlung vor Zugang der Kündigung erfolgt ist. (MüKo/Schilling, BGB, § 543 Rd. 55; Nürnbg NJW-RR 00 - 800). Die rechtzeitige Absendung müssen Sie zwar beweisen, dies kann aber beispielsweise mittels des Überweisungsbeleges erfolgen. Unerheblich ist, dass das Kündigungsschreiben ebenfalls auf den 20.12.2010 datiert wurde – entscheidend ist gemäß § 130 Absatz 1 Satz 1 BGB allein der Zugang der Kündigungserklärung – in Ihrem Fall also der 22.12.2010. Insofern sind demnach die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung wieder entfallen.
Möglicherweise kann diese zwar in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn der Verpächter zu erkennen gibt, dass das Pachtverhältnis in jedem Fall beendet werden soll - hierzu muss er aber die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten, die er auch sonst im Rahmen der Kündigung des Pachtvertrages zu beachten hätte.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung gerne zur Verfügung. Sollten noch Unklarheiten im Hinblick auf Ihre Frage bestehen, bitte ich Sie, von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch zu machen.

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Ich möchte abschießend darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine vollständige und persönliche Rechtsberatung kann hierdurch nicht ersetzen werden.
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