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Fristlose Kündigung eines Stellplatzes - Ist die fristlose Kündigung des Stellplatzes wirksam?


12.12.2008 16:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Simone Sperling



Hallo,
ich hatte hier eine Frage gestellt (siehe unten 1. FRAGE)
daraufhin habe ich eine sehr gute Antwort von einem Anwalt erhalten (siehe unten ANTWORT VOM ANWALT) und der aktuellen Vermieterin mitgeteilt, dass ich die Kündigung der Vormieterin als nicht rechtswirsam erachte.

Nun habe ich eine Folgefrage:
Meine Frage: Muß ich auf das nachfolgende Schreiben reagieren,
oder parke ich weiter und warte eventuelle Schritte von der Gegenseite ab?

"Betreff: ...Str.12, Kündigung des Stellplatzes im Hof, Ihr Schreiben vom 27.11.2008
Sehr geehrter Hr. K.,
in oben benannter Angelegenheit vertrete ich Fr. M...... Die ordnungsgemäße
Bevollmächtigung wird anwaltlich versichert. Bitte wickeln Sie zukünftige Korrespondenz in
dieser Angelegenheit ausschließlich über mein Büro ab.
Anlass dieses Schreibens ist Ihr Schreiben an die neue Eigentümerin der von Ihnen bewohn-
ten Liegenschaft Roßdorfer Strasse 12, Frau P......, vom 27.11.2008.
Wie Ihnen Frau P. bereits kurz mitgeteilt hat, wurde Ihr Schreiben Frau M. und
somit mir zur abschließenden Klärung vorgelegt. Zu Ihrem oben benannten Schreiben möchte
ich nun wie folgt Stellung nehmen:
Es ist durchaus möglich und kann grundsätzlich weder bestritten noch bestätigt werden, dass
zwischen Ihnen und dem ehemaligen Vermieter der R... Strass .. ein Mietverhälnis
über die Nutzung des Hofes als Abstellplatz für Ihr Fahrzeug bestand.
Dieses Mietverhälnis wurde aber durch das von Ihnen erwähnte Schreiben an Fr. M.
wirksam gekündgt.
Es ist in diesem Zusammenhang vollkommen gleichgültig, ob die von Ihnen beanstandeten
Gründe, Beschädigung des Hofes, tatsächlich vorliegen oder nicht. Tatsache ist, dass ein ent-
sprechender Vertrag, sollte dieser tatsächlich vorgelegen haben, jederzeit von beiden Seiten
gekündigt werden kann. Und zwar auch ohne das hierfür Gründe benannt werden.
Eine Kündigung des Stellplatzes ist mit dem Ihnen zugegangenen Schreiben durch Fr. M.
erfolgt.
Insofern fordere ich Sie hiermit letztmalig dazu auf, es zukünftig zu unterlassen, Ihr Fahrzeug
auf dem Hof der R. Strasse .. zu parken.
In diesem Zusammenhang weiße ich ausdrücklich darauf hin, dass eine weitere Nutzung des
Hofes als Stellplatz für Ihr Fahrzeug für Sie mit der Geltendmachung erheblichen Schadens-
ersatzansprüche Dritter verbunden sein würde.
Ferner weiße ich darauf hin, dass die weitere Nutzung des Hofes als Stellplatz für Ihr Auto zu
weiteren zivilrechtlichen Konsequenzen bis hin zu gerichtlichen Schritten führen kann.
Solche weiteren Schritte währen für Sie mit erheblichen Kosten verbunden.
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass die Kündigung nicht aus persönlichen Gründen er-
folgt, oder gar gegen Sie als Person gerichtet ist. Es handelt sich hierbei vielmehr um eine
vertragliche Verpflichtung, die durch Frau M. zu erfüllen war.
Insofern gibt es leider keinerlei Spielraum.
Ich bedanke mich für Ihr Verständnis und verbleibe."

--------------
ANTWORT VOM ANWALT:

Sehr geehrter Fragesteller/in,
vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzten kann, sondern ausschließlich den Zweck hat, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Nun zu Ihren Fragen, welche ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Im Hofe des Hauses darf der Mieter seinen Personenwagen grundsätzlich nur dann abstellen, wenn ihm dies der Vermieter erlaubt hat (LG Wuppertal WuM 96, 267).
Vorliegend haben Sie mit dem ersten Vermieter einen Vertrag abgeschlossen. Dabei kann der Vertrag auch mündlich abgeschlossen werden. Er behält trotzdem seine Wirksamkeit. Des Weiteren haben Sie mit der späteren Erbin den Vertrag verlängert bzw. erneuert. Im Ergebnis liegt damit auch diesbezüglich eine wirksame Vereinbarung vor. Dies wiederum berechtigt Sie, auf dem Hofe gegen Zahlung eines Mietzinses, das Auto abzustellen.

Auch wenn der Mieter seinen PKW auf dem Hof abstellen darf, dürfen hierdurch die anderen Mitbewohner nicht beeinträchtigt werden (AG Wiesbaden WuM 98, 605).
Maßgebende Beeinträchtigungen kann ich vorliegend nicht erkennen. Die Argumente Ihrer damaligen Vermieterin halte ich für nicht tragfähig. Vielmehr sind die angesprochenen Schäden der damaligen Vermieterin bereits bekannt gewesen. Insoweit wäre es treuwidrig sich jetzt plötzlich auf die Schäden zu berufen. Des Weiteren sind Sie nicht der Verursacher der Schäden. Insoweit liegt zudem keine Beeinträchtigung von Ihnen vor.
Die jahrelange widerspruchslose Nutzung der Gemeinschaftsfläche durch den Mieter kann vielmehr zur Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen (LG Berlin GE 1994, 401; AG Gießen WuM 1994, 198). Hat z.B. der Vermieter dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt auf dem Hof zu parken, so kann sogar ein vereinbartes Widerrufsrecht nur bei berechtigtem Interesse ausgeübt werden (LG Berlin GE 1992, 989; AG Reinbeck WuM 2000, 330; AG Düsseldorf WuM 1994, 426; AG Gießen WuM 1994, 198).

Ich halte daher insgesamt die fristlose Kündigung des Stellplatzes durch den oben aufgeführten Brief für unwirksam.

Des Weiteren kann die damalige Vermieterin auch nicht mehr gegen Sie rechtlich vorgehen. Etwas anderes kann sich nur dann ergeben, wenn sie Mieterin des betreffenden Hauses ist. Aber auch dann muss sie sich an Ihre aktuelle Vermieterin wenden.
Der Ansprechpartner im vorliegenden Fall ist alleine Ihre aktuelle Vermieterin. Dies folgt aus § 566 Absatz 1 BGB (vergleiche Wortlaut unten). Dieser § enthält den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Danach behalten Sie Ihre erworbenen Rechte aus dem vorherigen Vertrag. Der Anwendungsbereich des § 566 BGB erstreckt sich dabei auch auf die Vermietung von Stellplätzen.

§ 566 BGB

Kauf bricht nicht Miete
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“
Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt André Neumann
--------------
1. FRAGE
Betreff: Fristlose Kündigung eines Stellplatzes

Frage:Sehr geehrte Damen und Herren,
vor einigen Jahren habe ich mündlich mit dem Vermieter vereinbart, dass ich kostenlos im Hof des Mietshauses parken darf.

Als der Vermieter gestorben ist, hat mir die Erbin einen Brief mit einer Anpassung des Mietpreises
zugesendet, aus dem hervor geht, dass zusätzlich ein Betrag für den Stellplatz monatlich zu zahlen ist.
Diese um den Stellplatz erhöhte Miete zahle ich nun schon seit einigen Jahren.

Am 24.09.2008 erhielt ich den nachfolgenden Brief:
"Fahrzeugstellplatz auf dem Hof der ********* Strasse **
Sehr geehrter Hr. ****,
hiermit muß ich Ihnen leider mitteilen, dass das Abstellen Ihres Fahrzeuges auf dem Hof der ********* Strasse ** in Zukunft leider nicht mehr möglich ist.
Unter anderem durch das Ein- und Ausfahren von Fahrzeugen wurde in der Vergangenheit der Untergrund derart beeinträchtigt, dass Schäden am Belag des Hofes beseitigt werden müssen. Ansonsten wäre es möglich, dass Schadstoffe in den Boden eindringen, dies soll vermieden werden.
Bitte benutzen Sie zukünftig den Hof also nicht mehr für das Abstellen Ihres Fahrzeuges.
Natürlich ist ab sofort auch keine zahlung für einen Stellplatz mehr notwendig.
Für Ihr Verständnis bedanke ich mich und verbleibe."

- Ich zahle zur Zeit weiterhin die Parkplatzgebühr und parke noch immer im Hof.
- Ab dem 01.11. wurde das Haus verkauft und eine neue Vermieterin hat das Haus übernommen.
- Mitte November kam nun ein Brief der vorherigen Vermieterin, dass Sie rechtlich gegen das Parken vorgehen möchte.
- Ein anderer Mieter des Hauses darf weiterhin im Hof parken, da scheinbar in seinem Mietvertrag der Stellplatz eingetragen ist.
- Die im Brief angesprochen Schäden am Belag waren schon vor meinem Einzug in das Haus vorhanden,
da der damalige Vermieter einen Getränkehandel hatte und mit seinem LKW ein und ausgefahren ist.

Meine Fragen:
- Ist die fristlose Kündigung des Stellplatzes durch den oben aufgeführten Brief wirksam?
- Wer ist der Ansprechpartner im oben geschilderten Fall. Die aktuelle Vermieterin, oder die Vormieterin?

Vielen Dank.
Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Ihre Anfrage wie folgt beantworten:

Zutreffend ist in dem Brief der Bevollmächtigten, dass der Stellplatz grundsätzlich ohne Angabe von Gründen kündbar ist. Die Frist bestimmt sich aber nach § 580a BGB und eine fristlose Kündigung ist nicht möglich.

„§ 580a Kündigungsfristen
(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, oder über im Schiffsregister eingetragene Schiffe ist die ordentliche Kündigung zulässig,
1.
wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
2.
wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends;
3.
wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs.
.....“

Das erste Schreiben ist unter Beachtung der Frist wohl als Kündigung zu werten und Sie sollten nach dem 31.12.2008 den Parkplatz nicht mehr nutzen.

In Frage ist zwar die derzeitige Berechtigung der Alteigentümerin Fr. M. zu stellen, dies ändert aber nichts an der Wirksamkeit der Kündigung vom 24.09.2008. Denn diese war damals noch Eigentümerin. In einem gerichtlichen Verfahren würde wohl die Aktivlegitimation fehlen und es müsste die neue Eigentümerin auf Räumung des Stellplatzes klagen.

Sie sollten der Bevollmächtigten in jedem Fall auf die Frist des § 580 a BGB Abs. 1 Ziff. 3 BGB hinweisen und die Legitimation der Alteigentümerin in Frage stellen.


Ich hoffe meine Antwort genügt Ihnen für eine erste Orientierung im Rahmen der Erstberatung und ich darf darauf hinweisen, dass meine Ausführungen auf Ihrer Sachverhaltsdarstellung beruhen.

Gern können Sie von Ihrem Recht zu einer Nachfrage Gebrauch machen. Weitergehende Fragen beantworte ich für Sie im Rahmen einer Mandatsübertragung, ebenso übernehme ich gern weitere Tätigkeiten im Rahmen eines Mandats. Eine Mandatsausführung kann unbeachtlich der örtlichen Entfernung erfolgen und eine Informationsweiterleitung erfolgt dann per E-Mail, Post etc..


Mit vorzüglicher Hochachtung

Simone Sperling
Rechtsanwältin

Enderstr. 59
01277 Dresden
Tel. für Rechtsberatung: 0 90 01277 59 1 (2,59 €/Min., Mobilfunk kann abweichen)
Tel.: 0351 2699394
Fax: 0351 2699395
E-Mail: sperling@anwaltskanzlei-sperling.de
www.anwaltskanzlei-sperling.de
www.scheidung-deutschlandweit.de






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