Sehr geehrter Fragesteller,
aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:
Die Regelungen zur Mietminderung finden Sie in §§ 536 – 536 d BGB, auf die ich Sie im Einzelnen verweise.
Nach § 536 BGB gilt: Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. 2Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. 3Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
Dabei stellen die von Ihnen geschilderten Umstände (Lärm, Luftverschmutzung, ggf. Geruch) einen Mangel dar; die Einhaltung von DIN-Vorschriften bedeuten nicht zwingend, dass kein Mangel vorliegt (Palandt, § 536 Rz. 20). Bei der Einhaltung von anerkannten Grenz- oder Vorsorgerichtwerten werden Sie sich jedoch höheren Anforderungen entgegengesetzt sehen, um den Mangel zur Überzeugung eines Gerichtes darzulegen und zu beweisen. Denn für das Vorliegen des Mangels, der zur Mietminderung berechtigt, sind Sie beweisbelastet.
Zudem wird es vorliegend aber auch darauf ankommen, was tatsächlich vereinbart wurde oder bei Vertragsschluss bekannt war. Bei einem vertraglichen Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels kann § 536 d BGB in Betracht kommen.
Der Vermieter scheint sich vorliegend auf § 536 b BGB berufen zu wollen, der da lautet:
§ 536b BGB - Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme
1Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. 2Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. 3Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.
Hinsichtlich der Kenntnis ist der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet; der Mieter trägt die Beweislast für eine Arglist des Vermieters.
Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.
Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.
Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.
Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen
Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -
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