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Recht auf Mietminderung?


29.10.2007 17:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Sehr geehrte Rechtsanwälte,

meine Lebensgefährtin und ich sind im August 2006 in eine 2-Zimmer-Wohnung in München gezogen. Auf dem Nachbargründstück befand sich zu diesem Zeitpunkt ein Ladenlokal und im Hinterhof mehrere Werkstätten / Garagen. Als Mietpreis für die Wohnung wurden 680 € warm vereinbart.

Im September diesen Jahres haben wir erfahren, dass die Gebäude auf dem sich ca. 10 Meter entfernten Nachbargrundstück weggerissen und ein neues Mehrfamilienhaus dorthin gebaut wird. Wenige Tage später startete die Baufirma mit dem Abriss.

Unser Wohnzimmer geht genau in Richtung dieser Baustelle. Seitdem die Bauarbeiten beginnen ist es kaum noch möglich, tagsüber ein Fenster zu öffnen, da die Lärmbelästigung zu hoch ist. Auch ist es nicht möglich, zum Beispiel Wäsche auf den Balkon zu stellen, da ständig Staub durch die Luft gewirbelt wird.

Ich habe nun unserem Vermieter einen Brief geschickt und eine Mietminderung in Höhe von 20% angekündigt - dieser Prozentsatz ist auf diversen Internetseiten als angebracht angegeben (unter anderem werden hierzu verschiedene Urteile mit angegeben).

Heute habe ich ein Schreiben unseres Vermieters erhalten, dass er mit dieser Mietminderung nicht einverstanden sei. Er beruft sich darauf, dass die Bauarbeiten keinen erheblichen Baulärm verursachen, da die Baufirmen die Ruhezeiten ganz genau einhalten würden. Auch eine Beeinträchtigung der Wohnqualität drch Staubentwicklung verneint er. Er beruft sich vielmehr darauf, dass beim Einzug bekannt gewesen sei, dass zum Nachbargrundstück eine Baulücke besteht und in absehbarer Zeit mit der Bebauung zu rechnen sei.

Richtig ist, dass uns nicht bekannt war, dass auf dem Nachbargrundstück gebaut und vorher die dort stehenden Gebäude abgerissen werden sollen.

Meine Fragen: Besteht für mich Anspruch auf Mietminderung? Ist es ausschlaggebend ob die Baufirmen die Ruhezeiten einhalten oder nicht? Inwieweit muss ich, sollte der Vermieter wie angekündigt seine Ansprüche geltend machen Beweis über die Beeinträchtigung der Wohnqualität führen?

Vielen Dank vorab.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Die Regelungen zur Mietminderung finden Sie in §§ 536 – 536 d BGB, auf die ich Sie im Einzelnen verweise.

Nach § 536 BGB gilt: Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. 2Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. 3Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Dabei stellen die von Ihnen geschilderten Umstände (Lärm, Luftverschmutzung, ggf. Geruch) einen Mangel dar; die Einhaltung von DIN-Vorschriften bedeuten nicht zwingend, dass kein Mangel vorliegt (Palandt, § 536 Rz. 20). Bei der Einhaltung von anerkannten Grenz- oder Vorsorgerichtwerten werden Sie sich jedoch höheren Anforderungen entgegengesetzt sehen, um den Mangel zur Überzeugung eines Gerichtes darzulegen und zu beweisen. Denn für das Vorliegen des Mangels, der zur Mietminderung berechtigt, sind Sie beweisbelastet.

Zudem wird es vorliegend aber auch darauf ankommen, was tatsächlich vereinbart wurde oder bei Vertragsschluss bekannt war. Bei einem vertraglichen Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels kann § 536 d BGB in Betracht kommen.

Der Vermieter scheint sich vorliegend auf § 536 b BGB berufen zu wollen, der da lautet:
§ 536b BGB - Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme
1Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. 2Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. 3Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.
Hinsichtlich der Kenntnis ist der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet; der Mieter trägt die Beweislast für eine Arglist des Vermieters.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net




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