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Freizeitgrundstück: Verkäufer ist kein Eigentümer! Anzahlung geleistet.

| 07.04.2015 21:02 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Wir haben vor ein paar Wochen ein kleines Freizeitgrundstück angeschaut. Der „Verkäufer" und angebliche Eigentümer fragte, ob wir ggf bei Interesse eine Anzahlung leisten würden, da die Nachfrage an Interessenten wohl recht hoch war. Uns gefiel das Grundstück sehr und wir leisteten vor Ort eine Anzahlung gegen Beleg. (Anzahlung Grundstück xxxx, Kaufpreis und Restsumme, Datum, Unterschrift, Betrag erhalten). Wir erhielten einige Unterlagen bzgl. Des Grundstückes, des alten Kaufvertrages und Unterlagen bzgl. des Wasserrechts, sowie ein Auszug aus dem Grundbuch, den wir im ersten Moment nicht wirklich angeschaut haben. Blöd. Aber was kann man bei nem Stück Wald mit Teich schon falsch machen.. ;-)

Der Verkäufer wollte notariell gleich alles in die Wege leiten. Da jetzt so gar nix passiert ist und wir auch nichts von ihm gehört haben, keine Reaktion auf Mails, telefonisch nicht erreichbar, kein Schreiben vom Notar.. etc.. hat er sich nun doch gemeldet.
Es hat sich folgendes herausgestellt. Der „Verkäufer" hat im Grundbuch nur eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Das Grundstück gehört ihm also gar nicht. Er hat vor ein paar Jahren, nachdem er insolvent ging, aufgehört die Zahlungen an den Eigentümer zu leisten. (Mietkauf/Pachtkauf). Die genauen Vereinbarungen vom Kaufvertrag sind mir leider nicht bekannt.

Die Restschuld wollte er nun nach erfolgreichen „Verkauf" an uns beim Eigentümer begleichen und sich als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen, um uns das Grundstück rechtmässig veräussern zu können. Der jetzige Eigentümer hat dies allerdings abgelehnt, da er wohl damals vom Insolvenzverwalter bzgl. Rückgabe der Zahlungen an den „Verkäufer" aufgefordert wurde, die in die Insolvenzmasse einfliessen sollten.. und es da wohl ziemliche Probleme gab (Anwaltskosten usw.) Deshalb ist der da wohl sehr vorsichtig geworden. Sein Anwalt hat ihm ebenfalls davon abgeraten das Geld anzunehmen. Die Insolvenzzeit ist laut „Verkäufer" wohl seit ein paar Monaten vorbei. Fakt ist.. der Eigentümer will das Geld nicht nehmen, dem Verkäufer gehört das Grundstück nicht und wir hängen zwischendrin.

Nun musste uns der Verkäufer über diesen Umstand informieren.. Das wir nicht begeistert sind, ist ja klar. Das legt ja in gewisser Weise schon einen Betrug nahe. Fakt ist, uns ist egal, von wem wir das Grundstück kaufen, wir würden es sehr gern erwerben.. Der Eigentümer wäre wohl bereit uns das Grundstück zu verkaufen.

Wir sind komplette Laien, was das angeht und somit bitten wir um Rat.

Frage. Wie gehen wir hier vor. Folgende Vorgehensweise denken wir an:
Die Auflassungsvormerkung muss ja vorab aus dem Grundbuch gelöscht werden. Hierfür würde der Eigentümer mit dem „Verkäufer" einen Termin beim Notar / Grundbuchamt machen. Dann würde gleich darauffolgend ein zweiter Termin für den Verkauf an uns stattfinden. (Barzahlung an den Eigentümer direkt beim Notar, der Eigentümer behält dann die offenen Forderung des „Verkäufers" ein und den Rest übergibt er dem „Verkäufer".. wie die das untereinander regeln, wäre mir ja grundsätzlich egal ). So wäre unser Plan.
Wäre es sinnvoll wenn alle Parteien bei diesen Terminen anwesend wären (ein Aufwasch sozusagen). Geht das überhaupt? Ich möchte verhindern, dass der bisherige Auflassungsvermerk gelöscht wird und der Eigentümer sich das dann anders überlegt, da er ja ohne diesen Vermerk wieder frei an jedermann verkaufen könnte oder meint er müsste den Kaufpreis erhöhen?..

Oder sollte man hier untereinander vorab vertraglich was regeln.. ? Wie könnte das ausschauen, dass wir uns gegen beide Seiten absichern können? Eine Schilderung der richtigen Vorgehensweise wäre sehr hilfreich.
Besten Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist es möglich, genau so vorzugehen, wie Sie es beschrieben haben. Gleichwohl hat die Sache einen Haken. Ob und wie schnell die Auflassungsvormerkung gelöscht werden kann, hängt vom Kaufvertrag zwischen dem "richtigen" Verkäufer und dem "falschen" Verkäufer ab. Sieht der Kaufvertrag keine Vollmacht des Notars zur Löschung der Vormerkung vor, wenn der Vertrag bspw. mangels Zahlung nicht zustande kommt, so muss der falsche Verkäufer nun der Löschung zustimmen. Tut er dies nicht, so müsste der richtige Verkäufer erst den falschen Verkäufer auf Abgabe einer entsprechenden Willenserklärung verklagen. Das kann dauern und ist mit Kosten verbunden.
Insofern wäre es also insgesamt eher ratsam, sich mit dem richtigen Verkäufer auseinander zu setzen und einen den Formvorschriften entsprechnden Vertrag über das Objekt zu schließen. Sodann muss sich der richtige Verkäufer um die Löschung bemühen, ist diese erfolgt, kann die Zahlung und die Auflassung erfolgen. Sie haben in diesem Fall schon vorab einen Vertrag, an dem Sie den richtigen Verkäufer "festhalten" können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 16.04.2015 | 11:50

Hallo.. ich nochmal. Folgender Sachverhalt hat sich nun ergeben. Beide Parteien wären bereit mitzuwirken. Allerdings hat der "falsche" Verkäufer gerade eine Insolvenz hinter sich und wurde nicht von der Restschuld befreit, möchte aber doch gern das Thema außergerichtlich lösen und würde der Löschung zustimmen. Meine Frage: Ist der "falsche" Verkäufer denn auch ohne Restschuldbefreiung voll geschäftsfähig oder könnte das wieder ein Knackpunkt sein, warum die Rückabwicklung des Kaufes und unser Erwerb vom ursprünglichen Eigentümer beim Notar scheitern könnte?
Danke für eine Info!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 16.04.2015 | 12:08

Sehr gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Wenn Ihrem Verkäufer die Restschuldbefreiung versagt worden ist, so bedeutet das lediglich, dass er durch das Insolvenzverfahren die bestehenden Schulden nicht vollständig los geworden ist. Dies betrifft also nur die Frage der bei ihm bestehenden Verbindlichkeiten. Gleichwohl ist er voll geschäftsfähig und - wenn keine besonderen Umstände vorliegen - auch voll handlungsfähig. Einschränkungen für Ihr Vorhaben bestehen also nicht.

Bewertung des Fragestellers 16.04.2015 | 13:53

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