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Reservierungsgebühr / Chancen auf Erstattung / Verkäufer ist kein Eigentümer

09.11.2018 20:11 |
Preis: 68,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich brauche eine Analyse der Sachlage, um die überwiesene Zahlung von 3500 EUR zurück zu erhalten. Es geht um den folgenden Fall:

Die XXX GmbH in Rolle des Maklers vermittelt Grundstücke in Berlin. Ein Grundstück kann reserviert werden, wenn man, wie in meinem Fall, 3500 EUR Reservierungsgebühr an die XXX GmbH bzw. an den Pseydoeigentümer YYY GmbH überweist. Im Reservierungsformular wird dann 1% des Kaufpreises (290 TEUR) als Aufwandsentschädigung festgeschrieben, wenn der Käufer das Grundstück nicht kaufen kann. Bspw. wenn die Finanzierung doch nicht klappen sollte, dann bleibt 1% des Kaufpreises beim Vermittler als Entschädigung.

Der Immobilienvermittler die XXX GmbH hat vor der Reservierung des Grundstücks in Berlin leider nicht über die genauen Eigentümerverhältnisse informiert.

Nach der Reservierung wurde ein Kaufvertragsentwurf zugeschickt. Aus dem Vertrag ging dann überraschend hervor, dass der Verkäufer gar kein Eigentümer des Grundstücks ist. Der Pseydoeigentümer hat das Grundstück am 14.09.2018 erworben, hat nur eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch und versucht das Grundstück weiterzuverkaufen. Beim Kaufvertrag handelte es sich dann um einen sogennanten "Kettenkaufvertrag ", da der Verkäufer kein Eigentümer des Grundstücks ist. In der Reservierungsvereinbarung wurde allerdings suggeriert, als ob die GmbH der Eigentümer des Grundstücks wäre. Der Vermittler stellte auch keinen Grundbuchauszug zur Verfügung, um die Eigentümerverhältnisse zu verschleiern. Die finanzierende Bank stellte nach Erhalt des Kettenvertrages die Finanzierung selbstverständlich zurück, da die im Kaufvertrag versteckten Risiken von der Rechtsabteilung der Bank sofort erkannt wurden. Der Grund: Der erste Kauf könnte aus unterschiedlichsten Gründen scheitern.

Aktuell besteht das Problem, die Reservierungsgebühr in der Höhe von 3500 EUR wieder zurück zu erhalten. Die Zahlung wurde an die YYY GmbH überwiesen und als Kaupfreiszahlung verbucht (aus welchem Grund unklar, da kein KV unterschrieben wurde). Dem Vermittler war mit Sicherheit bekannt (angeblich ein erfahrener Immobilienfachmann), dass keine Bank auf so ein Kettengeschäft jemals eingehen wird. Soweit ich mitbekommen habe, so ist generell keine Finanzierung bei der Konstellation "Kettenkaufvertrag" möglich.

Aus meiner Sicht ist die abgeschlossene Reservierungsvereinbarung nichtig.

Argumentation: Auf der Seite 1 der Reservierungsvereinbarung steht:... im Folgenden Kaufinteressenten genannt, schließen mit den Unternehmen XXX GmbH als Immobilienvermittler sowie die YYY GmbH als Eigentümerin die folgende Reservierungsvereinbarung...

Da steht explizit "Eigentümerin": Das entspricht aber nicht der Wahrheit. Die YYY GmbH war zum Zeitpunkt des Abschlusses der Reservierungsvereinbarung kein Eigentümer und hatte keine Auflassung im Grundbuch, sondern nur eine Auflassungsvormerkung. Damit hat die gesamte Reservierung aus meiner Sicht keine Substanz, da keine Aufklärung des Kaufinteressenten beim Abschluss der Reservierungsvereinbarung durch die XXX GmbH (hat die RV aufgesetzt und den Reservierungsprozess gemanaged) bzgl. der Eigentümerverhältnisse stattfand.

Ich freue mich auf die rechtliche Prüfung der Sachlage.

Vielen Dank im Voraus.

Beste Grüße,
Peter

Sehr geehrter Fragensteller,

basierend auf der Fehlangabe "Eigentümerin" sollte man die Reservierungsvereinbarung umgehend nach §§ 123 , 124 BGB anfechten mit der Begründung, dass man nur wegen der vermeintlichen Eigentümerposition zur Abgabe der Reservierungsvereinbarung bereit war. Zumal dies offenbar auch die Finanzierung eines Kaufes erschwert bzw. wie hier gänzlich in Frage stellt.

Insofern kommt es auf eine Nichtigkeit nicht an. Es ist aber die Jahresfrist nach § 124 BGB zu beachten.

Im Rahmen der Anfechtungserklärung sollte man auch eine Rückzahlungsfrist bis zum 28.10.18 setzen. Am besten versenden Sie zu Beweiszwecken ein Einwurfeinschreiben.

Mit freundlichen Grüßen
D. Saeger
- Rechtsanwalt -

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