Sehr geehrte Ratsuchende,
aufgrund Ihres dargestellten Sachverhalts lässt sich Ihre Frage wie folgt beantworten:
Zunächst ist allgemein zur Geschäftsraummiete zu sagen, dass hier die Vereinbarung von weitergehenden Pflichten als in einem Wohnraummietverhältnis möglich ist.
Grundsätzlich ist der Vermieter gemäß §§ 535
, 536 BGB
verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Das bedeutet, dass nach der gesetzlichen Grundlage der Vermieter sowohl zur Renovierung als auch zur Instandhaltung und zur Instandsetzung verpflichtet ist.
Allerdings ist es grundsätzlich dem Vermieter möglich, diese Pflichten auf den Mieter zu übertragen.
Das bedeutet für die Gewerberaummiete also zunächst, dass der Vermieter die Verpflichtung zur Renovierung, zur Instandhaltung und auch zur Instandsetzung formularmäßig auf den Mieter übertragen kann. Voraussetzung ist nur, dass es sich um Schäden handelt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (BGH, NJW-RR 1987, 906
).
Allerdings beginnt auch die Rechtsprechung, gewisse Klauseln in Gewerberaummietverträgen für unwirksam zu betrachten. So hat das OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Urteil vom 4. 5. 2006 - 10 U 174/05
(nicht rechtskräftig) entschieden, dass die Auferlegung von starren Fristen für die Renovierung gemäß § 307 BGB
unwirksam ist. Hierzu führt das Gericht aus, dass „zwar die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans auch im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung wirksam sei, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, selbst wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter - wie hier - vertraglich ausgeschlossen sei (BGHZ 101, 253
= NJW 1987, 2564). Etwas anderes sei jedoch nach der Rechtsprechung des für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats des BGH anzunehmen, wenn der Wohnungsmietvertrag einen starren Fristenplan enthält, der dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach Ablauf genau fixierter Zeiträume verbindlich vorschreibt (BGH, NJW 2004, 2586
= <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202004,%20653" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">NZM 2004, 653</a>). Ob Gleiches auch für Mietverträge über Geschäftsräume gilt, sei ungeklärt… Der Senat, der diese Rechtsfrage erstmals zu entscheiden hat, geht … davon aus, dass die Rechtsprechung des BGH auch auf (einen Gewerbemietvertrag) zu übertragen ist, weil der gewerbliche Mieter in diesem Fall bei vergleichbarer Vertragsgestaltung nicht weniger schutzbedürftig ist als ein Wohnraummieter. Es gäbe keinen überzeugenden Grund, für den Bereich der Geschäftsraummiete der Rechtsprechung nicht zu folgen. Die vereinbarte Fristenregelung ist bei der Prüfung ihrer Angemessenheit nach einem generalisierenden objektiven Maßstab auch im Bereich der gewerblichen Miete mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar, weil sie den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen (so die Formulierungen in NJW 2006, 2047
).
In Ihrem Fall spricht der Mietvertrag zwar von regelmäßigen Schönheitsreparaturen, schränkt dies aber auf die erhebliche Beeinträchtigung ein, so dass die Regelung grundsätzlich zunächst möglich sein dürfte.
Allerdings enthält der Mietvertrag eine sog. Endrenovierungsklausel, die den Mieter verpflichtet, unabhängig von den geleisteten Schönheitsreparaturen bei Auszug vollständig zu renovieren. Dies ist in vom Vermieter vorgegeben, nicht individuell ausgehandelten Verträgen, problematisch.
Hierzu hat der BGH im Jahre 2005 Folgendes entschieden:
„Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (im Anschluss an BGH, NJW 2003, 2234
[2235] = NZM 2003, 594
; NJW 2003, 3192
= NZM 2003, 755
).“ (BGH, Urteil vom 6. 4. 2005 - XII ZR 308/02
)
Es führt hierzu Folgendes aus:
„Die in Formularmietverträgen enthaltene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, entfernt sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muss in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen, unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht. Eine so weitgehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild hat der VIII. Zivilsenat (des BGH) nicht mehr als mit § 307 BGB
vereinbar angesehen (BGH, NJW 2003, 2234
= NZM 2003, 594
; NJW 2003, 3192
= NZM 2003, 755
). Dem schließt sich der Senat … auch für den Bereich der Geschäftsraummiete an. (BGH in NJW 2005, 2006
)
Somit ist die Klausel, dass Schönheitsreparaturen bei Auszug unabhängig von den zuvor ausgeführten Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, unwirksam. Für den Mieter ist diese Klausel im Vertrag daher grundsätzlich unproblematisch, da der Vermieter diese bei Auszug nicht durchsetzen kann.
Nach § 306 Abs. 2 BGB
ist nämlich eine durch Unwirksamkeit einer AGB-Klausel entstehende Lücke im Vertrag durch Heranziehung der „gesetzlichen Vorschriften“ zu füllen. Für den Mietvertrag gilt dann § 535 Abs. 1 S. 2 BGB
, wonach die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen beim Vermieter liegt. Eine Erhaltung der unwirksamen Klausel oder eine Anpassung ist grundsätzlich nicht möglich.
Hinsichtlich der Einbauten ist zu sagen, dass der Mieter grundsätzlich nach Beendigung des Mietvertrages nicht verpflichtet, Einbauten, die an der Mietsache zu Beginn des Mietvertrages vorgenommen wurden, wieder zu beseitigen (LG Bochum, Urteil vom 10. 2. 1967 - 5 S 458/66). Grundsätzlich ist der Mieter bei Vertragsende daher nur verpflichtet, das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befunden hat. Er hat selbst vorgenommene Einrichtungen, Ausbauten und Umbauten zu beseitigen (BGH, NJW 1986, 309
; BGH, JR 1977, 194
).
Etwas anderes kann aber gelten, wenn vertraglich vereinbart wurde, dass der Mieter die Einbauten vom Vormieter übernimmt und bei Beendigung des Mietverhältnisses den ursprünglichen Zustand herstellt.
Nach Ansicht des AG Berlin Schöneberg ist der Mieter, wenn er vom Vormieter Einbauten übernommen hat, bei Beendigung des Mietverhältnisses nur dann zur Entfernung der Einbauten verpflichtet, wenn die Einbauten im Mietvertrag konkret benannt und bezeichnet wurden (AG Berlin Schöneberg, -108 C 386/99
-, GE 12/00, S. 814). Allerdings hat z.B. das AG Hamburg auch schon für die Wohnraummiete entschieden, dass der Mieter bei Übernahme grundsätzlich auch die Einbauten des Vormieters zu beseitigen hat (AG Hamburg, ZMR 1990, 341).
Der vorgenannte Anspruch des Vermieters auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Mietsache entfällt dann nur noch ggf., wenn der Vermieter oder der dann gefundene Nachmieter Umbaumaßnahmen vornehmen wollen, so dass hierdurch der ursprünglich wiederherzustellende Zustand der Mietsache wieder beseitigt würde (BGH NJW 1986, 309
).
Hinsichtlich dieser Klausel läuft der Mieter als Gefahr, bei Beendigung des Mietverhältnisses tatsächlich den ursprünglichen Zustand wieder herstellen zu müssen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben.
Dr. Eva Feldmann
Rechtsanwältin
FELDMANN Rechtsanwälte
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44267 Dortmund
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Tel.: 0231/5325288
Fax: 0231/5325290
Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen:
Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen.
Die Leistung einer verbindlichen Gesamtbewertung kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erbracht werden.
Sehr geehrte Frau Dr. Feldmann,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Sie schreiben ‚Allerdings enthält der Mietvertrag eine sog. Endrenovierungsklausel, die den Mieter verpflichtet, unabhängig von den geleisteten Schönheitsreparaturen bei Auszug vollständig zu renovieren. Dies ist in vom Vermieter vorgegeben, nicht individuell ausgehandelten Verträgen, problematisch.’
Ist die Endrenovierungsklausel in diesem Vertrag unter § 16 Punkt 2 enthalten?
Der § 27 ‚Sonstige Vereinbarungen’ zu § 16 in dem Mietvertrag ist handschriftlich mit dem von mir genannten Wortlaut in den Mietvertrag aufgenommen worden. Ist dies dann nicht ein individuell ausgehandelter Vertrag? Und stellt sich die Lage dann nicht eventuell anders dar?
Bitte berücksichtigen Sie auch noch unbedingt folgende Unterpunkte von Paragraph § 1 ‚Mieträume’
3. Der Mieter übernimmt die Mieträume sowie Zubehör im gegenwärtigen Zustand. Der Vermieter führt die unter Ziffer 3.1 genannten Arbeiten, der Mieter die unter 3.2 genannten Arbeiten in den Mieträumen durch. 3.1 durch den Mieter – kein Eintrag – 3.2 durch den Mieter – Weitere Vereinbarungen unter § 27.
Der Satz ihrer Antwort ziemlich zum Schluss ‚Hinsichtlich dieser Klausel läuft der Mieter als Gefahr, bei Beendigung des Mietverhältnisses tatsächlich den ursprünglichen Zusatz wieder herstellen zu müssen.’ verunsichert mich auch.
Ich möchte aufgrund meiner Schilderungen jetzt noch einmal ganz deutlich wissen, ob die Praxisräume nach Ablauf des Mietvertrages so verlassen werden können, wie sie vom Vormieter übernommen worden sind, nämlich mit Tapete und Teppichboden. Oder sind bei Beendigung des Mietvertrages die Arbeiten durchzuführen wie in § 27 beschrieben.
Für eine Beantwortung bis zum 10.03.2009 bedanke ich mich im Voraus.
MFG
Cycle
Sehr geehrte Ratsuchende,
die von mir angesprochene Endrenovierungsklausel ist eine Klausel, nach der der Mieter unabhängig von den zuvor durchgeführten Schönheitsreparaturen eine Endrenovierung vornehmen muss.
Dieses ist aber nach Ansicht des BGH unzulässig, so dass die Klauseln (§ 16 und 27) insgesamt unwirksam sind.
Zu den handschriftlichen Angaben ist Folgendes zu sagen: Gemäß § 305 Abs. 1 S. 3 BGB
liegen dann keine AGB vor, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien „im Einzelnen ausgehandelt“ sind. Ein Aushandeln liegt aber nur dann vor, wenn der Vermieter die in dem Vertrag aufgenommenen Regelungen nhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und der Mieter Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen erhält.
Ihre Ausführungen zu § 1 lassen sich völlig isoliert hier schwer betrachten. Meine Ausführungen zum Rückbau der Einbauten des Vormieters bezogen sich hier auf § 19 des Mietvertrages. Hiernach ist der Mieter verpflichtet, auch die Einbauten des Vormieters zu beseitigen.
Daher sind Sie grundsätzlich mit dieser Pflicht zum Ende der Mietzeit belastet. Von der Rechtsprechung angenommene Ausnahmen hatte ich Ihnen geschildert.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. E. Feldmann
