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Kündigung Mietvertrag für gewerbliche Räume

26.01.2016 10:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,
ich habe meinen Mietvertrag vor einem Jahr ordnungsgemäß gekündigt. Die Kündigung wurde zeitnah vom Vermieter schriftlich bestätigt. Grund der Kündigung war ein notwendig gewordener Ortswechsel, der durch die hohe tägliche Fahrleistung und die damit verbundenen Benzinosten, begründet war. Da ich in der Lebensmittelverarbeitung tätig bin, benötige ich entsprechende Räume, die von der Lebensmittelkontrolle genehmigt werden müssen. Die Suche hat jetzt doch 1 Jahr gedauert und ich kann ab dem 01.03.2016 in neue Räume einziehen. Nachdem ich meinen jetzigen Vermieter meinen Auszug zum 29.02.2016 bekannt gegeben habe, hat er mir jetzt geschrieben, dass der Mietvertrag aufgrund einer Mail, die er mir im September geschrieben haben soll, wieder inkraft getreten ist und ich die Kündigungsfrist laut Mietvertrag einzuhalten habe. Das würde bedeuten, dass ich erst zum 30.06.2016 ausziehen kann. Ist die Aussage vom Vermieter korrekt oder muss er mir die Aufhebung meiner Kündigung nicht schriftlich mitteilen? Also in einem unterschriebenen Brief?
Danke für weiterführende Informationen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Gemäß § 580a Abs. 2 BGB ist bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig. Eine von dieser Regelung abweichende Vereinbarung ist zulässig.

Räumt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietvertrages nicht, greift § 545 BGB:

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt
1. für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
2. für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.

Diese Regelung hat den Zweck, die Rechtsverhältnisse in Fallen klarzustellen, in denen der Gebrauch der Mietsache trotz Kündigung forgesetzt wird.

Bei Zugrundelegung Ihrer Schilderung würde diese Regelung hier greifen. Damit müssten Sie den Mietvertrag erneut ordentlich kündigen.

Um die Frage abschließend beantworten zu können, bitte ich Sie jedoch, mir noch die folgenden Informationen mitzuteilen:

- Welche Kündigungsfrist ist im Mietvertrag vorgesehen?

- Handelt es sich um einen individuell ausgehandelten Mietvertrag oder um einen Standardmietervetrag (Formular, das mit den konkreten Daten ausgefüllt wurde)

- Enthält der der Mietvertrag eine Regelung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Mietende? Die Regelung des § 545 BGB wird manchmal vertraglich abbedungen.

- Wann haben Sie genau gekündigt?

- Zu wann haben Sie gekündigt?

- Wann hat der Vermieter die Kündigung bestätigt?

- Welchen genauen Inhalt hatte die Kündigungsbestätigung?

- Haben Sie dem Vermieter oder der Vermieter Ihnen mitgeteilt, dass eine Verlängerung des Mietverhältnisses nach der Kündigung (zu den bisherigen Bedingungen (abgesehen von der Zeit)) nicht gewünscht wird? Wenn ja, wann erfolgte diese Mitteilung?

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.01.2016 | 12:30

Sehr geehrter Herr,
ich möchte kurz auf Ihre Fragen antworten:

Unter § 2 Mietzeit und Kündigung steht:
Es kann jeder Vertragspartner mit einer Frist von drei Monaten zum Ablauf eines Kalendervierteljahres gekündigt werden.

Bei Ablauf der Mietzeit findet § 545 BGB für beide Vertragspartner keine Anwendung. Eine Vereinbarung, wonach sich das ablaufende Mietverhältnis fortgesetzt oder erneuert, bedarf der Schriftform. (Ist eine Benachrichtigung per E-Mail ohne Unterschrift in diesem Falle zulässig?)
Ich habe am 31.12.2014 zum 31.03.2015 gekündigt. Die Bestätigung vom Vermieter erhielt ich am 08.01.2015. Inhalt: "Hiermit bestätigen wir Ihnen den Eingang der Kündigung vom 31.12.2014. Der Mietvertrag endet am 31.05.2015.
Für Besichtigungen (Nachmieter) werden wir uns kurzfristig mit Ihnen in Verbindung setzen."

Ich habe mich in Absprache mit dem Vermieter bis zum 24.06.2015 monatlich per E-Mail gemeldet und Ihm mitgeteilt, dass ich noch in den Räumen bleiben werde. Im Juli verabredeten wir telefonisch, dass ich mich erst wieder melden soll, Im sobald ich absehen kann, wann ich ausziehen werde. Im ersten Halbjahr 2015 kam der Vermieter mit einem möglichen Nachmieter.

Beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.01.2016 | 14:24

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage der ergänzend mitgeteilten Informationen gehe ich davon aus, dass § 545 BGB durch den Mietervertrag wirksam abbedungen wurde, also keine Verlängerung des Mietvertrages über den 31.03.2015 hinaus eingetreten ist.

Damit war gemäß den Bestimmungen des Mietvertrages für die Verlängerung der Mietzeit eine schriftliche Vereinbarung erforderlich. Für eine solche genügt bei vertraglich vereinbarter Schriftform gemäß § 127 Abs. 2 BGB in der Regel auch der Vertragsabschluss per E-Mail. Dafür müssten zwei übereinstimmende erklärungen vorliegen. Einseitige Erklärungen oder Benachrichtigungen reichen nicht aus. Eine solche Vereinbarung kann ich jedoch nicht erkennen, zumal Sie laut Ihren Angaben monatliche Mitteilungen gemacht haben.

Man könnte allenfalls noch daran denken, dass der Ausschluss des § 545 BGB konkludent, d.h. durch schlüssiges Verhalten aufgehoben haben. Dies wurde von einigen Gerichten für möglich erklärt (OLG Düsseldorf OLGR 2003, 23; OLG Oldenburg DWW 2001, 88; LG Berlin MM 1992, 209; AG Wetzlar ZMR 2008, 548; AG Hamburg-Altona WuM 2006, 697). Auch hierfür fehlen jedoch die Anhaltspunkte, da es Ihnen und dem Vermieter offenbar darum ging, eine flexible Lösung zu haben und nicht den Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zu "verlängern".

Meine Erachtens würde die Annahme einer konkludenten Verlängerung jedenfalls komplett ausscheiden, wenn Ihr Mietvertrag eine sogenannte "doppelte Schriftformklausel" enthält, die besagt, dass die Aufhebung des Schriftfomerfordernisses ebenfalls der Schriftform bedarf. Dies würde ich an Ihrer Stelle nochmal im Mietvertrag überprüfen.

Nach alledem gehe ich davon aus, dass der Vertrag nicht gem. § 545 BGB verlängert wurde und Sie deshalb jederzeit räumen können mit der Folge, dass ab diesem Zeitpunkt keine Miete mehr zu entrichten ist. Sollte es zu einem gerichtlichen Verfahren kommen besteht aus den oben genannten Gründen ein Restrisiko, welches ich aber für sehr gering einstufe.

Ich empfehle Ihnen, Ihren Vermieter schriftlich darauf hinzuweisen, dass § 545 im Mietvertrag abbedungen wurde und eine schriftliche Vereinbarung zur Verlängerung des Mietverhältnisses nicht getroffen wurde, sodass Sie an keine Kündigungsfrist gebunden sind.

Fall es - wider Erwarten - zu (gerichtlichen) Streitigkeiten kommen sollte, können Sie mich gerne mit Ihrer Vertretung beauftragen.

Ich hoffe, die Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und würde mich - wenn dies der Fall ist - über eine positive Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen

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