Frage zur bestehenden Baulast im Zusammenhang mit künftiger Baugenehmigung

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Baulast ist eine freiwillige, öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers, bestimmte Handlungen zu dulden, zu unterlassen oder vorzunehmen. Sie dient dazu, bauordnungsrechtliche Anforderungen, die nicht allein auf Grundlage gesetzlicher Vorschriften sicherzustellen sind, öffentlich-rechtlich abzusichern. Der Hauptanwendungsfall ist die Sicherung der Erschließung, insbesondere über Privatgrundstücke, für die Erstellung und Nutzung von Gebäuden. Sie wirkt kraft Gesetzes auch gegenüber Rechtsnachfolgern.

Ausgangspunkt der Betrachtung ist § 85 BauO NRW sowie die dazu entwickelten Grundsätze. In der Praxis und Rechtsprechung wird großer Wert darauf gelegt, dass die Baulast der Sicherung eines bestimmten, konkret benannten Bauvorhabens dient, sofern die Baulasterklärung auf ein solches abgestellt ist. Damit entfaltet sie nicht generell Geltung für alle – auch spätere und abweichende – Bauvorhaben. Entscheidend ist die inhaltliche Ausgestaltung und Zweckbestimmung in der Baulasterklärung selbst, wie sie der Baubehörde im Genehmigungsverfahren zugrunde gelegen hat.

Nach der maßgeblichen Rechtsprechung – insbesondere des OVG Nordrhein-Westfalen – ist die Zufahrtsbaulast grundsätzlich an das Bauvorhaben gebunden, zu dessen Gunsten sie übernommen wurde. Sie bezieht sich also regelmäßig nur auf das Bauvorhaben, das zum Zeitpunkt der Eintragung der Baulast konkret beantragt und genehmigt werden sollte. Für andere, spätere oder wesentlich veränderte Bauvorhaben ist die bestehende Baulast grundsätzlich nicht ausreichend.

Lediglich wenn die Baulasterklärung bewusst offen und unabhängig von einem bestimmten Vorhaben formuliert wurde, kann sie auch zukünftige Vorhaben abdecken. Das OVG Sachsen-Anhalt hat hierzu klargestellt, dass, sofern die Baulast "ohne konkreten Anlass" übernommen wurde und keine Beschränkung auf ein bestimmtes Bauvorhaben in der Erklärung enthalten ist, die Verpflichtung weitergehender Natur sein kann. Dennoch wird stets im Einzelfall geprüft, ob sich aus der tatsächlichen Erklärung und deren Zweck eine Einschränkung ergibt oder nicht.

Zu beachten ist, dass rein privat-rechtliche Grunddienstbarkeiten (Wegerechte) zwar weiterhin Bedeutung haben, für die bauordnungsrechtlich geforderte Erschließung i.d.R. aber eine öffentlich-rechtliche Baulast verlangt wird. Seit 1985 gilt, dass bloße Wegerechte nicht mehr ausreichen, um die nach Bauordnungsrecht erforderliche Erschließung zu sichern. Die Baulast tritt zur privat-rechtlichen Sicherung hinzu.

Konkret:

Ist die bestehende Baulast im Baulastenverzeichnis ausdrücklich auf das bereits genehmigte und im Antrag bezeichnete Bauvorhaben (z. B. „Erneuerung und Erweiterung eines Einfamilienhauses") bezogen? Dann reicht sie regelmäßig nicht für spätere, neue oder abweichende Bauvorhaben (z.B. zusätzliche Garage, Anbau etc.) aus.

Ist die Baulast offen, ohne Benennung eines bestimmten Vorhabens, und sichert sie generell die dauerhafte Zufahrt zum Grundstück, unabhängig von dessen Bebauung? Dann kann sie auch künftige Vorhaben abdecken – dies ist aber die Ausnahme und entsprechend genau zu prüfen.

Entscheidend ist der genaue Wortlaut der im Baulastenverzeichnis eingetragenen Verpflichtung sowie das zugrundeliegende Bauantrags- und Genehmigungsverfahren. Ist darin die Baulast (wie oft üblich) auf das damalige konkrete Bauvorhaben bezogen, fordern Bauordnungsämter für jedes weitere (spätere) Vorhaben regelmäßig die Eintragung einer neuen (nebengeordneten) Zufahrtsbaulast.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen