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Frage bezüglich Nebenkosten Abrechnung bei vorhandenen Fußbodenheizungen


30.11.2017 15:14 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

ich habe seid kurzem ein 2 Familienhaus bei dem ich eine der beiden Wohnungen selbst bewohne. Die zweite Wohnung soll anfang des Jahres vermietet werden. Da ich eine vernünftige Abrechnung der Heizungs und Warmwasserkosten anstrebe stehe ich vor einem mehr oder weniger großen Problem:

es gibt im Haus keine getrennten Heizkreise die eine Abrechnung einfach machen würden, es gibt jedoch pro Wohnung 2 Fußbodenheizungen (ca. gleiche Größe +- 5qm) die nicht ohne größeren Aufwand (aufschlagen der frisch renovierten Wände / Fließen in Bad und Esszimmer usw.) mit Wärmemengenzählern ausgerüstet werden können. Das würde vermutlich mehrere tausend euro kosten bei vier FBH...

da ich kein Freund von "Pauschalen" wie zb. "jeder hat 2 das geht ja dann eh irgendwie halb halb" bin wollte ich Fragen ob mir irgend eine andere rechtssichere Lösung bleibt ausser alle FBH komplett still zu legen was sehr schade wäre.

der generelle Plan ist die Abrechnung mit durch eine Firma mit HKV and den Heizkörpern zu machen jedoch weiß ich wegen den FBH nicht wirklich wie ich das Lösen soll.

danke im Voraus

mfg
Daniel

30.11.2017 | 16:38

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie, dass schon geringe Änderungen im Sachverhalt zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Pauschalen bei der Heizkostenabrechnung und "das passt schon" sind nicht nur nicht schön sondern auch rechtlich unzulässig. Jede Wohneinheit muss eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung erhalten.

Damit eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung erstellt werden kann, muss der Verbrauch jeder einzelnen Wohnung erfasst werden. Dafür gibt es verschiedene Arten von Erfassungsgeräten. Bei Fußbodenheizungen empfiehlt sich hier ein Wärmemengenzähler.
Wärmemengenzähler sind nicht billig, können aber schon für unter 100 € zum selbst einbauen erworben werden. Ob die Geräte dann taugen und man langfristig nicht draufzahlt bleibt jedem selbst überlassen. Aber bedenken Sie, wenn Ihr Mieter eine Nebenkostenabrechnung verlangt und Sie können den Verbrauch nicht belegen, kann die Sache sehr teuer werden. Am Besten lassen Sie sich die Geräte von einem Fachbetrieb einbauen (der den auch für Fehler haftet). Aufreißen müssen Sie dafür nicht, die Wärmemengenzähler können in aller Regel am Heizkreisverteiler eingebaut werden. Dieser muss ohnehin zu jeder Zeit zugänglich sein. Pro Gerät sind Sie realistisch mit etwa 400 € zzgl. Einbau recht gut beraten.

Wärmemengenzähler messen den tatsächlichen Verbrauch. Es wird die Temperatur beim Eintritt in die Wohnung und beim Austritt aus der Wohnung gemessen. Daraus errechnet der Wärmemengenzähler die Wärmeabgabe.

Tipp: Bringen Sie am Wärmemengenzähler einen Zettel (Pappe) an und notieren Sie jährlich (Datum notieren) die abgelesenen Werte und unterzeichnen Sie diese. Damit haben Sie ein Beweismittel falls die Werte bestritten werden.

Gemäß dem Eichgesetz müssen diese Geräte alle 5 Jahre geeicht werden. Die entstehenden Eichkosten können als Betriebskosten umgelegt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend beantwortet zu haben. Sollte dies nicht der Fall sein, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 30.11.2017 | 19:52

Hallo,

wie bereits gesagt, es gibt im Haus keine getrennten Kreise, es gehen Leitungen vom Keller bis ins Dach, daran hängen jeweils alle Heizkörper und auch die FBH die dort in der Nähe sind, also quasi von beiden Wohnungen.

mir geht es bei meiner Frage um folgendes da WMZ and jeder FBH meines Erachtens nicht durchführbar sind, ob man das irgendwie anders Abrechnen kann ohne hinterher eventuelle Schwierigkeiten zu haben.


spontan kommt mir folgendes in den Sinn, ich biete dem Mieter die Möglichkeit an die FBH zu nutzen gegen eine Pauschale die den maximal möglichen Verbrauch für die Fläche an FBH abdeckt.

zb: 10qm FBH die (was auch immer der echte verbraucht ist) maximal 250kw/h an energie durchjagen, das umregechnet in die kosten um das warm zu bekommen *24h *365 tage als pauschal wert. sprich das was maximal verbraucht werden könnte

wenn der Mieter es nicht will lass ich die FBH still legen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.11.2017 | 20:27

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Nachfrage.

Grundsätzlich können Sie alles frei vereinbaren. Solange die Gegenseite sich daran hält gibt es auch keine Probleme. Wenn Sie eine Heizung abrechnen wollen, muss dies zwingend! aufgrund des Verbrauches erfolgen.
Eine Umlage auf qm, pro Kopf usw. ist unzulässig und macht Ihnen Schwierigkeiten wenn der Mieter es moniert.

Wenn Sie einen Aufschlag machen wollen, erhöhen Sie von vorne herein den Mietpreis und preisen Sie die Fußbodenheizung als besonderes Luxuselement an. Der Mieter muss gar nicht wissen, dass er die Heizung nicht gesondert bezahlt (sollte er es merken und darauf hinweisen, können Sie es immer noch erklären). Sobald Sie Kosten für die Heizung separat aufführen, müssen Sie die Kosten nach Verbrauch abrechnen.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen. Sollten weitere Nachfragen bestehen, können Sie mich gerne via Email kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt

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