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Form und Begründung der Mieterhöhung durch Betreuer

25.06.2013 11:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Einer der beiden Vermieter (Vermieter 1) meiner Wohnung hat mir mit Schreiben vom 24. April 2013 eine Mieterhöhung angekündigt. Er verlangt darin: "Wegen der Mieterhöhung sind die Fristen wie in dem Schreiben der Hausverwaltung ... angegeben: Zustimmung bis zum 30.06.2013.
Mieterhöhung selbst dann ab 01.07.2013. "
Die letzte Mieterhöhung war ab 1.3.2007.
Dieser Mieterhöhung war eine Vollmacht des Betreuers beigefügt samt der Kopie des Betreuerausweises mit Unterschrift des Betreuers. Der Betreute ist also gleichrangiger 2. Besitzer und Vermieter der Wohnung (Vermieter 2). Die Unterschrift wie geschildert fehlt bei der jetzigen Ankündigung der Mieterhöhung.
Bereits in dem Übergabeprotokoll vom 15.08.2002 (Anlage zum Mietvertrag) sichert der Vermieter 1 Mängelbehebung zu: nicht öffenbare Oberlichtfenster. Blindes Isolierglas. Schwache Heizleistung. "Vermieter sichert Reparatur der Fenster zu." Unterschriften von Vermieter 1 und Mieter. Diese Mängelbehebung ist bis dato nicht erfolgt.


25.06.2013 | 13:33

Antwort

von


(1781)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ohne Zustimmung des durch den Betreuer vertretenden Betreuten als Vermieter dürfte aller Voraussicht nach diese Erklärung nicht wirken, es sei denn, es würde nachgewiesen, dass jeder mit Wirkung für den anderen Vermieter handeln kann.

Dieses ist aber zunächst nicht anzunehmen, zumal in der Vergangenheit dieser auch mittels der Betreuervollmacht - und damit anders - gehandhabt wurde.

Wiesen also beide Vermieter bzw. den Betreuer darauf hin.

Form und Begründung der Mieterhöhung sind in rechtlicher Hinsicht schon vom Gesetz her nicht einfach.

Zur Begründung kann nach Maßgabe von § 558a BGB insbesondere Bezug genommen werden auf

1.
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3.
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4.
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Sollte dieses bisher nicht der Fall gewesen sein, entfaltet die Mieterhöhung keine Wirkung.

Bezüglich der Mängel sollten Sie an eine Minderung denken und die Beseitigung ebenfalls von beiden Vermietern einfordern.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 25.06.2013 | 15:04

Der Brief mit der Ankündigung Mieterhöhung war am 24. April 2013 im Briefkasten. Ort: München. Nachfrage:
Gilt die alte Kappungsgrenze 20 Prozent oder die neue 15 Prozent?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.06.2013 | 15:14

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Der Prozentsatz beträgt ab dem 1.5.13 nur 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind.

Dieses wurde für München bestimmt.

Keine ausdrück­liche Regelung trifft hingegen das neue Miet­recht zur Frage, ob die neue Ober­grenze für Miet­erhöhungen auch gilt, wenn der Vermieter die Erhöhung bereits gefordert hat und diese erst später wirk­sam werden soll. Hier fehlt eine gesetzliche Über­gangs­regelung, aber nach wohl herrschender und zutreffender Ansicht gilt:
Entscheidend die Rechts­lage in dem Zeit­punkt, in dem der Mieter zustimmen soll.

Für ab März 2013 gelten damit schon die 15 % - nach meiner ersten Einschätzung.

Lassen Sie daher bestenfalls die Mieterhöhung anwaltlich prüfen, um auf der sicheren Seite zu sein.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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