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Mieterhöhung, Zustimmung ja/nein?


| 19.10.2006 10:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Mein Vermieter sandte mir im Juli eine Zustimmungserklärung mit der Bitte um Unterschrift.
Mieterhöhungsverlangen zum 1.10.2006 von 20%
Lt. Münchner Mietspiegel von € 6,40 auf € 7,89 (€ 8,19- € 0,30[Haustyp])
Letzte Mieterhöhung 1.10.2002
Das Baujahr des Hauses ist 1969
Ursprünglich mit Waschküche, die inzwischen nicht mehr vorhanden ist, da als Kellerraum vermietet.
Kein Aufzug. Kellerraum vorhanden, kein Speicher.
Bereits in Jahr 2003 gab es Streit mit dem Vermieter mit einer Demonstration von ca. 50 Mietern vor dem Verwaltungsgebäude wegen der Entschädigung einer lange dauernden Renovierung und einer Mieterhöhung, von der wir aber nicht betroffen waren.
Der Vermieter (Vorstand)gab damals eine, nicht persönlich adressierte Erklärung ab; "An alle Mieterinnen und Mieter, soweit sie von den Erhöhungen im Jahr 2003 betroffen sind": "....Das Marktmietniveau ist mit den aktuellen Mieterhöhungen im Jahr 2003 erreicht. Unter der Voraussetzung einer konstanten Marktlage wird daher von weiteren Mieterhöhungen, auch über die gesetzlich normierte Wartezeit hinaus, abgesehen....."
Meine Frage: Macht es Sinn, die Zustimmung abzulehnen und es auf eine Prozess ankommen zu lassen und was kann ich bestenfalls erreichen?
19.10.2006 | 12:29

Antwort

von


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82234 Weßling
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Zunächst zur Rechtslage: der Vermieter darf gemäß § 558 Abs. 1 BGB die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert war. Nach Ihrer Schilderung fand die letzte Mieterhöhung im Jahr 2002 statt. Fraglich ist also nur, ob die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich bei EUR 7,89 liegt.
2. Hierfür gibt es bei der Landeshauptstadt unter folgendem Link die Möglichkeit der Überprüfung: http://www.muenchen.de/Rathaus/soz/wohnenmigration/mietspiegel/39277/index.html

3. Wenn nach diesem Mietspiegel die Vergleichsmiete nicht dem vom Vermieter geforderten Mietzins entspricht, haben Sie Aussichten, in einem Rechtsstreit zu gewinnen. Jedoch weise ich darauf hin, dass Sie die richtigen Angaben zu dem Haus eingeben müssen, um den konkreten Wert zu ermitteln.

4. Die Erhöhung der Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% betragen (Kappungsgrenze), wenn nicht eine Ausnahme gemäß § 558 BGB greift, http://www.anwaltundgut.de/gesetze/BGB/BGB%20%a7%20558%20Mieterh%f6hung%20bis%20zur%20orts%fcblichen%20Vergleichsmiete.html.

5. Das Mieterhöhungsverlangen muss in schriftlicher Form abgegeben werden und den Grund für die Mieterhöhung enthalten, was hier anscheinend der Fall war.

Sie haben also dann Aussicht auf Erfolg, wenn die Vergleichsmiete nicht dem Verlangen des Vermieters entspricht. Die Miete wird dann in einem Verfahren auf das angemessene Maß erhöht.


Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München

Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de

Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 19.10.2006 | 14:44

In meinem Briefkasten fand ich gestern (18.10.) einen Brief des Vermieters (ohne Poststempel), datiert 16.10.06 mit der Information dass bei Nichtzustimmung er seinen Anspruch nur mittels eine Klage verfolgen könne .....; usw. und der Bitte um Zustimmung binnen 5 Tagen.
Wie wird diese Frist gerechnet, hat der Brief eine rechtliche Bedeutung?
Ab wann kann der Vermieter Klage erheben?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.10.2006 | 09:30

Die Ausführung Ihres Vermieters sind korrekt hinsichtlich der Tatsache, dass er seinen Anspruch auf Zustimmung - sofern dieser besteht - nur mittels Klage durchsetzten kann. Die Frist ist allerdings viel zu knapp bemessen. GEmäß § 558b BGB haben Sie zwei Kalendermonate nach Zugang Zeit für die Abgabe der Zustimmung. Wenn der Vermieter vorher Klage erhebt, hat er zu diesem Zeitpunkt noch keinen Anspruch, was sich im Kostenrahmen negativ auf ihn auswirken wird. Rechtmäßig kann der Kläger ab dem 16.12.2006, wenn er den Einwurf in Ihren Briefkasten nachweisen kann.

Sollten Sie tatsächlich diese Negativbewertung abgegeben haben, finde ich diese absolut unverständlich. Sie haben zu einem sehr niedrigen Preis eine umfassende Antwort erhalten, ich bin sehr enttäuscht über derartiges Verhalten.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
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Vielleicht war meine Frage nicht klar genug formuliert. Meine Frage zielte daraufhin, ob die Wohnung ein einfacher Bau ist, der einen Abschlag von 0,66 € erlaubt oder ob es eine normale Wohnung ist, die dies nicht ermöglicht. Dann namlich wäre die Forderung korrekt.


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