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Verjährungsfristen - Kosten für die Reparatur bzw. die Erneuerung durch die Eigentümergemeinschaft z

30.01.2012 18:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Sehr geehrter Herr Anwalt,

in unserer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde, u.a. auch aufgrund einer missverständlichen Teilungserklärung in Sachen Fensteranlagen, so verfahren, dass man sich darüber einig war, dass jeder Wohnungseigentümer für seine Fensteranlagen, z.B. Reparaturen oder Neuanschaffungen, selbst die Kosten trug.
Mittlerweile verfügen inzwischen mehr als 50% der WEG über neue Fenster.
Eine neue Hausverwaltung hat nun einem Neueigentümer auf Kosten der Eigentümergemeinschaft ein neues Fenster bezahlt, mit der Begründung,
Fenster seien Gemeinschaftseigentum.

Nun möchten die Eigentümer, die bereits selbst ihre Fenster bezahlt haben, von der Eigentümergemeinschaft die Kosten hierfür auch erstattet haben.

In unserem Fall fand die Anschaffung der Fenster im Juni 2006 statt. Die Kostenübernahme für das neue Fenster des Neueigentümers fand im Dezember 2009 statt. Von der Kostenübernahme durch die Hausverwaltung erfuhren wir im Februar 2010.

Unabhängig von der rechtlichen Beurteilung des Gesamtsachverhaltes würde mich nun erst einmal interessieren, ob ein evtl. vorhandener Anspruch unsererseits nicht bereits verjährt ist. Beginnt die Verjährung mit dem Einbau der Fenster im Juni 2006 oder aber erst in dem Zeitpunkt, an dem wir erfuhren, dass die Fenster Gemeinschaftseigentum sind und die Kosten für die Reparatur bzw. die Erneuerung durch die Eigentümergemeinschaft zu tragen sind.
Mit freundlichen Grüßen
Fragesteller





-- Einsatz geändert am 30.01.2012 18:55:37

Sehr geehrte Ratsuchende,


vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:



Zunächst zur Verjährung: die von Ihnen bezeichneten Rückforderungsansprüche unterliegen grundsätzlich der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren gem. § 195 BGB.

Gem. § 199 Abs.1 BGB beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist UND der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Mit anderen Worten: Für den Verjährungsbeginn würde es nicht nur ausreichen, dass ein Anspruch entstanden ist ( dieses wäre hier im Jahr 2006, sofern es dann tatsächlich einen Anspruch gibt, worauf ich noch weiter unten eingehen möchte), sondern zusätzlich muss der Gläubiger auch Kenntnis hiervon haben oder aufgrund grober Fahrlässigkeit keine Kenntnis haben.

Die Kenntnis war bei ihnen nach ihrer Schilderung ja erst im Jahre 2009, so dass sich argumentieren lässt, das erst mit Ablauf des Jahres 2009 die Verjährung zu laufen beginnt und Verjährung dann am 31.12.2012 eintreten würde vorausgesetzt, es würde überhaupt einen Anspruch geben.

Ob tatsächlich ein Anspruch gegeben ist, möchte ich Ihnen nachfolgend mitteilen.

Ohne genauen Kenntnis des Wortlauts der Teilungserklärung ist leider im Rahmen einer Erstberatung eine abschließende Beurteilung nicht möglich, dennoch möchte ich versuchen anhand Ihrer Schilderung eine erste Einschätzung vorzunehmen.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, beinhaltet die Teilungserklärung eine Regelung, wonach jeder Wohnungseigentümer die Fenster in seiner Wohnungseigentumseinheit selber auf seine Kosten instandhalten muss.

Eine solche Kostentragungsregelung ist grundsätzlich möglich. Genauso richtig ist, dass Fenster grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum gehören und somit auch nicht im Wege der Teilungserklärung wirksam dem Sondereigentum zugeordnet werden können.

Nach der Rechtsprechung wäre eine Zuordnung der Fenster und der entsprechenden Bestandteile zum Sondereigentum in eine Kostentragungsregelung umzudeuten.

Folge: die Zuweisung zum Sondereigentum wäre unwirksam (es würde nach wie vor Gemeinschaftseigentum sein), sollte eine solche Regelung aber vorhanden sein, müsste der als Sondereigentümer ausgewiesene Wohnungseigentümer die vollständigen Instandhaltungskosten tragen.

Für Ihren Fall würde dieses bedeuten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend der Teilungserklärung zu Unrecht das Fenster des Wohnungseigentümers bezahlt hat, da dieser dieses voraussichtlich selber hätte zahlen müssen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft könnte hier also gemäß § 812 BGB voraussichtlich die Kosten zurückverlangen.

Die Zahlung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft führt also leider nicht dazu, dass auch andere Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf haben, dass die Fenster bezahlt werden beziehungsweise bereits geleistete Kosten erstattet werden, es können lediglich voraussichtlich die gemäß der Teilungserklärung zu Unrecht an den einen Wohnungseigentümer erstatteten Kosten zurückgefordert werden.

Wie bereits oben mitgeteilten erfolgte diese Antwort ohne Kenntnis des genauen Wortlauts der Teilungserklärung. Sollte die Formulierung in der Teilungserklärung ergeben, dass Sie als Sondereigentümer nicht zur Kostentragung verpflichtet wären (hierauf deutet zumindest ihre Schilderung nicht hin), könnten unter Umständen Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft zurückgefordert werden.



Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagmorgen!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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