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Fehlerhafte BK-Abrechnung / Hausverwalter droht mit Vollstreckung


| 12.09.2007 00:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir bitten um folgende Rechtsberatung:

I.) Kann es rechtens und ordentlich sein, dass wenn ein Ablesefehler (falscher Wert) vorliegt, nach diesem abgerechnet wird und dieser bezahlt werden muss?

II.) Wie sind unsere Rechtschancen vor Gericht, wenn Klage gegen uns erhoben wird?

Wir waren Eigentümer einer 4-Zimmer-Wohnung von 1999 - 2005 in einer Hausgemeinschaft mit 12 Einheiten. Bei der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2005 (datiert mit 03.05.2006) wurde beim Tausch eines Wärmezähler ein "falscher" Wert abgelesen. Dieser Wert übersteigt unseren sonstigen Durchschnittsbedarf (1999 - 2004) um 250 %. Wir sind im Oktober 2005 aus der Wohnung ausgezogen und sollen, basierend auf den falschen Wärmewert ca. 500 Euro (für 9,5 Monate) nachbezahlen.

Weitere Unstimmigkeiten kommen hinzu:
1.) Dieser Wärmezähler wurde ohne unser Wissen und Anwesenheit Ende Juni 2005 abgelesen und getauscht, wir waren zu diesem Zeitpunkt im Urlaub und wurden weder vor noch nach unserem Urlaub über den Zählertauschtermin informiert. Der Wärmezähler befindet sich im allgemeinen Treppenhaus und ist frei zugänglich. Der Wärmezähler von Firma A wurde durch einen neuen Wärmezähler der Firma B getauscht.
2.) Der Ablesebeleg wurde von uns somit nicht entgegengezeichnet (auch von keiner Vertretung) und der Beleg wurde uns nicht ausgehändigt (auch nicht in den Briefkasten eingeworfen). Wir haben eine Kopie von dem Beleg erst nach Abrechnung und Anforderung Mitte Juli 2006 erhalten.
3.) Der Wärmezähler wurde uns auch nicht ausgehändigt, ferner ist er als Nachweis nicht mehr vorhanden.

Die BK-Abrechnung haben wir bei unserer Hausverwaltung unverzüglich nach Eingang im Mai 2006 moniert. Der Hausverwalter hat daraufhin Kontakt mit der Ablesefirma A aufgenommen und diese teilten mit:
"eine Korrekturabrechnung können wir keine erstellen, da nicht wir sondern die Firma B Ihre Heizkostenabrechnung erstellen....
Bei der Abrechnung 2005 wurde ein Verbrauch in Höhe von x kwh abgerechnet. Dieser Verbrauch kann nicht stimmen. Auch wenn der Wärmezähler der für die Verbrauchsermittlung abgelesen wurde diesen Wert hergibt. Wir würden Ihnen hier empfehlen, eine Korrekturabrechnung von der Firma B erstellen zu lassen mit dem o. a. Durchschnittsverbrauch unter Berücksichtigung der Heizgradtabelle, da der Nutzer im Oktober 2005 ausgezogen ist."

Bei einem mündlichen Gespräch im Juli 2006 vereinbarten wir mit dem Hausverwalter: eine korrigierte Abrechnung basierend auf die Durchschnittsberechnung, gem. der Empfehlung von Firma A.

Diese Absprache wurde nicht eingehalten, sondern von dem Hausverwalter eigenständig verworfen. Somit wurde bei der letzten Eigentümerversammlung im Juni 2007 eine Klage gegen uns beschlossen. Diese Entscheidung fiel, weil die anderen Eigentümer über die Details nicht informiert waren, das Schreiben von Ablesefirma A wurde nicht vorgelegt.
Lt. Aussage eines Eigentümers wurde die Sache vom Hausverwalter wie folgt dargestellt: "..., ob die Eigentümer auf den Rückstand in Höhe von 500 Euro verzichten und der Beitrag aus allgemeinen Mitteln finanzieren. Ferner würde die jetzige Ablesefirma B meinen, dass der Ablesewert richtig wäre, auch wenn der Ablesewert zu hoch erscheint. Eine neue Abrechnung ist somit nicht möglich?....
Die Gemeinschaft besteht auf die Bezahlung des Rückstandes in Höhe von 500 Euro, notfalls ist Klage einzureichen. Die Verwaltung wird dazu bevollmächtigt."
Sehr geehrte Ratsuchenden,

1.
Wenn der Wärmewert bei Ihnen nachweislich nicht richtig ermittelt wurde, sind Sie grundsätzlich nicht verpflichtet, die Heizkostenabrechnung zu akzeptieren. Denn wenn Ihr anteiliger Verbrauch aufgrund des Ablesefehlers nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann, stellt dies einen "anderen zwingenden Grund" im Sinne des 307 Abs. 1 Satz 1 der Heizkostenverordnung dar, der Sie zu einer Anpassungsberechnung berechtigt (BGH, Urteil vom 16.11.2005 - Az. VIII ZR 373/04).

In der Tat ist dann der Verbrauch gemäß der oben genannten Vorschrift anhand der Vergleichswerte aus den Vorjahren zu ermitteln. Soweit dies nicht möglich ist, weil die hierfür erforderlichen Daten nicht zur Verfügung stehen, kann der anteilige Verbrauch ausnahmsweise im Wege der Gradtagszahlmethode ermittelt werden, also: Ermittlung des Wärmeverbrauchs durch Errechnung der Differenz zwischen der Raumtemperatur von 20 Grad und der jeweiligen Außentemperatur im Laufe eines Jahres (BGH a.a.O.)

2.
Die Erfolgsaussichten einer Klage hängen immer von vielen Faktoren ab. Insbesondere empfiehlt sich eine anwaltliche Vertretung, um Rechtsnachteile auch im Hinblick auf prozessrechtliche Besonderheiten zu vermeiden.

Auf der Basis der von Ihnen übermittelten Informationen sehe ich allerdings eine deutliche Tendenz zu Ihren Gunsten.

Für Sie spricht z.B. der Umstand, dass die frühere Ablesefirma schriftlich bestätigt, dass der angebliche Verbrauch nicht stimmen kann, ebenso die nachweislich extreme - anders wohl kaum erklärbare - scheinbare Abweichung vom Verbrauch der Vorjahre.

Ferner haben Sie das Ergebnis der Ablesung nicht bestätigt und somit die Schuld keinesfalls bereits anerkannt.

Zusätzlich können und sollten Sie sich auch auf die bereits bestehende Vereinbarung mit der Hausverwaltung über eine korrigierte Abrechnung berufen, auch wenn diese nur mündlich getroffen wurde.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick zu Ihrer rechtlichen Lage an die Hand geben. Bei Bedarf stehe ich gleichwohl für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.09.2007 | 21:43

Zunächst einmal vielen Dank für Ihre Rechtsauskunft! Sie hat unser rechtsempfinden gestärkt.

Bereits Ende letzter Woche haben wir unseren Hausveralter nochmals aufgefordert uns eine korrigierte Abrechnung zukommen zu lassen. Ferner haben wir auch auf diesen § 9a Abs. 1 Satz 1 der Heizkostenverordnung hingewiesen. Leider haben wir weiterhin nichts mehr von ihm gehört, wir denken, dass er diesen Beschluß von der Hausgemeinschaft, gegen uns zu Klagen aufrecht erhalten wird. (Der Hausverwalter hat auf Grund unserer
Forderungen in der Zwischenzeit persönliche Differenzen mit uns.)
Nun unsere Frage:
Wann sollen wir anwaltlichen Beistand einholen? Sofort oder sollen wir warten bis die Klage uns zugeht?
Wie ist der Ablauf? Kommt erst ein Mahnbescheid? Und was müssen wir beachten?
(Leider haben wir mit Gericht / Klage etc. keine Erfahrung). ....und es belastet uns (Familie mit 2 kleinen Kinder) ungemein. Ich habe schon gesundheitliche Schwierigkeiten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.09.2007 | 04:42

Sehr geehrte Ratsuchenden,

wenn die Rechtsangelegenheit Sie und Ihre Familie so sehr belastet, spricht es dafür, sie möglichst bald an einen Anwalt abzugeben, der die unmittelbare Konfrontation für Sie abfängt, die Entscheidungen trifft und Sie einfach nur über den Verlauf informiert.
Sie müssen natürlich schon bedenken, dass dann für den außergerichtlichen Teil zusätzliche Anwaltsgebühren anfallen, die Ihnen nicht ohne Weiteres zu erstatten sind, auch wenn Sie zu Unrecht in Anspruch genommen werden. Anders im gerichtlichen Verfahren, dort muss die unterliegende Partei die Anwalts- und Gerichtsosten bezahlen.
Andererseits ist es auch von Vorteil, wenn der Anwalt bereits vor dem hier zu erwartenden Rechtsstreit eingeschaltet wird. Wenn er seine Vertretung bei der Gegenseite unter Vollmachtsvorlage anzeigt, und die Zustellung von Schriftsätzen und Anträgen ausschließlich an seine Adresse verlangt, bedeutet dies nämlich auch einen Zeitgewinn.
Denn sowohl im Mahnverfahren als auch im streitigen Verfahren sind Fristen zu beachten - in der Regel nur zwei Wochen nach Zustellung - um zu reagieren.

Nachdem der Streitwert € 750 nicht übersteigt, kann die Hausverwaltung nicht sofort Klage einreichen, sondern müsste zunächst ein Schlichtungsverfahren nach § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des hier anwendbaren Schlichtungsgesetzes in Baden-Württemberg durchführen, oder aber - was wahrscheinlicher ist - vorher einen Mahnbescheid beantragen. Da Sie den Anspruch der Sache nach zurückweisen wollen, müssen Sie dann gegen den erlassenen Mahnbescheid Widerspruch einlegen, mit der Folge, dass die Hausverwaltung die vermeintlichen Ansprüche der Eigentümergemeinschaft in einem Schriftsatz an das Gericht geltend machen muss, der einer Klageschrift entspricht. Damit wird das streitige Verfahren eröffnet.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 12.09.2007 | 01:39

Korrektur zum ersten Absatz:

Es handelt sich um § 9a Abs. 1 Satz 1 der Heizkostenverordnung.
Bewertung des Fragestellers |


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"Vielen Dank für Ihre Rechtauskunft. Es hat unser rechtsempfinden bestätigt und wir wissen nun, was zu tun ist bzw. was auf uns zukommt.
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