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Abweichende Wohnfläche bei BK-Abrechnung


29.11.2006 19:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Vermieter eines Mehrfamilienhauses.
Einer meiner Mieter hat seine Wohnung ausgemessen, dabei eine Wohnfläche von 49,80 m2 ermittelt.
Ich habe bei der Betriebskostenabrechnung, dem Mieter einen Wohnflächenanteil von 51,60 m2 in Rechnung gestellt.

Die Abweichung beträgt somit ca.3,5%.

Angenommen der Mieter hat richtig gemessen und die Wohnfläche beträgt tatsächlich nur 49,80m2, muss ich dann eine neue BK-Abrechnung erstellen oder liegt die o.g. Abweichung noch im Toleranzbereich.

Bei einem Wohnungsverkauf oder beim einem Mietherabsetzungsverlangen liegt laut BGH eine Abweichung von bis zu 10% noch im Toleranzbereich und hat keine Kauf- oder Mietpreisminderung zur Folge.

Ich kann mir nicht so Recht vorstellen, dass bei der BK-Abrechnung eine Wohnflächenabweichung von bis zu 10% der Mieter noch tolerieren muss!?

Allerdings müsste es vernünftiger Weise auch bei der BK-Abrechnung eine Toleranz geben!?

Wenn ja, wie hoch ist diese?
Gibt es dazu ein Urteil?
Muss ich im o.g. Fall eine neue Abrechnung mit der geringeren Wohnfläche erstellen?

Im voraus vielen Dank für Ihre Bemühungen!
Sehr geehrte Dame,
sehr geehrter Herr,

im Rahmen Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage wie folgt:
Ich gehe davon aus, dass als Umlageschlüssel gemäß § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB die Wohnfläche als Maßstab für die Abrechnung gilt.
Für die Posten Heiz- und Warmwasserkosten dagegen ist lediglich der tatsächliche Verbrauch maßgebend, so dass es auf die tatsächliche Wohnfläche nicht ankommt.
Die auf Grund der Neuvermessung veränderte Wohnfläche würde sich auch auf die zu zahlenden Betriebskosten aus: Da diese entsprechend der Wohnfläche auf die Mietparteien umgelegt werden, haben Sie nach dem Ergebnis der Neuvermessung (diese als richtig unterstellt) einen kleineren Anteil an den Betriebskosten zu tragen. Dies kann jedoch nur für die Zukunft gelten - also erst für die auf die Neuvermessung nächstfolgende Betriebskostenabrechnung, so dass keine neue Betriebskostenabrechnung erstellt werden muss. Die 10 % Toleranzgrenze gilt für die BK nicht.

Eine Ausnahmen zu der Abrechnung nach der tatsächlichen Wohnfläche gibt es jedoch, wenn zu den Wohnungen unterschiedlich große Balkone gehören oder manche Wohnungen mit, andere ohne Balkon ausgestattet sind; in derartigen Fällen ist nach der niedrigeren umbauten Fläche abzurechnen (LG Hamburg 311 S 161/01, Urteil vom 14.2.2002. Ob dies vorliegend der Fall ist, vermag ich nicht zu sagen.

Beste Grüsse

RA Hermes

Nachfrage vom Fragesteller 29.11.2006 | 22:49

Sehr geehrter Herr RA Hermes,

danke für die schnelle Antwort!
Das Haus hat keine Balkone!
Die Heiz- und Warmwasserkosten werden nach Verbrauch abgerechnet, jedoch schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass auch hier mind. 30% max.50% verbrauchsunabhängig, in diesem Fall nach der Wohnfläche, umgelegt werden müssen!?

Aus Ihrer Antwort entnehme ich das es bezüglich der Wohnfläche, keine Toleranz gibt.
Ein anderer Vermieter hat den gleichen Fall, mit einer Abweichung von nur 0,45 m2 Wohnfläche, dessen Anwalt vertrat die Meinung das der Mieter eine Abweichung von bis zu 10% tolerieren muss!Dies auch mit der Begründung wenn 5 Gutachter die Wohnung ausmessen, werden diese kaum auf die exakt gleiche Wohnfläche kommen, schon aufgrund der Messungenauigkeiten.

Gibt es eine Rechtsgrundlage oder Urteil, dass bestätigt das die neu ermittelte Wohnfläche nur für zukünftige Abrechnungen gilt und nicht für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum?

In diesem Fall müsste ich auch keinen kleinen Anteil der Betriebskosten selbst tragen, weil ich bei der neuen Abrechnung die Gesamtwohnfläche im Hause entsprechend (in diesem Fall um 1,8 m2) reduzieren werde.
D.h. die etwas geringeren Kosten bei dem einen reklamierenten Mieter, würde dann automatisch die Kosten bei übrigen Mietern im Hause etwas erhöhen!

Viele Grüsse!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.12.2006 | 21:03

Für die Flächenberechnung gibt es verschiedene Verfahren (es sei denn, preisgebundener Wohnraum), so zB WoFlV oder nach Achsmaß, so dass auch durchaus unterschiedliche Messergebnisse entstehen können.
M.E. ist die 10 % Rechtsprechung des BGH nicht bei den Betriebskosten anzuwenden, da grds. die "richtige" Wohnfläche anzusetzen ist (so auch Börstinghaus BGH-Report 2004, 1207).
Rechtsprechung, die besagt, dass die neu ermittelte Wohnfläche nur zukünftige Abrechnungszeiträume gibt, habe ich nicht gefunden.

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