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Klage gegen Abrechnung von Rollläden in einer WEG

| 18.03.2010 16:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Wie kann ich den Richter überzeugen, dass Rollläden in meinem Falle Sondereigentum sind und vom jeweiligen Sondereigentümer zu bezahlen sind?

Ich kann folgende Angaben machen:
Unsere Wohnanlage ist aus den 70er und 80er Jahren.
In einem Wohnblöcken waren Doppelfenster mit Innenjalousien eingebaut;
in einem weiteren Block waren Isolierglasfenster ohne Beschattungsmöglichkeit eingebaut.
Rollläden / Außenjalousien waren nicht Bestandteil der Erstausstattung der Wohnungen, auch nicht der Parterre-Wohnungen.
Bis 1998 haben einzelne Wohnungseigentümer mit Genehmigung von Verwaltung und Beirat Vorsatz-Rollläden auf eigene Kosten anbringen lassen, die sich bestens fassaden-verträglich in die Fensternischen einfügten.
Unsere Miteigentumsordnung sieht in § 11 Bauliche Änderungen vor:
Bauliche Änderungen am Gemeinschaftseigentum
... bedürfen der schriftlichen Einwilligung des Verwalters und des Verwaltungsbeirats.
===
Wie sich in 2009 nach einem Verwalter-Wechsel herausstellte, hat der Verwalter ab 1998 bei Fenstersanierungen auch die Anbringung von Vorsatz-Rollläden mitbeauftragt, ohne die Gemeinschaft darüber zu informieren
oder einen Beschluss zur renovierenden Instandsetzung herbeizuführen.
Wir Selbstzahler sind davon ausgegangen, dass diese Rollläden auch von den Sondereigentümern bezahlt wurden.
Nach dem Verwalter-Wechsel erschien erstmals in den Jahresabrechnungen für 2008 ein Hinweis auf diese Rollläden-Rechnungen.
Ich habe meine Einzel-Jahresabrechnung angefochten, um mit den Kosten für Rollläden (Rücklagenentnahme dafür Euro 13000,-) nicht anteilig belastet zu werden.

In meiner Klagebegründung habe ich folgende Argumente vorgetragen,
die vom Gericht alle nicht als ausschlaggebend berücksichtigt wurden:
# in unserer MEO (GO) sind Rollläden in einer Sondereigentums-Liste* explizit erwähnt , (* Hiernach.gehören zum Sondereigentum insbesondere:
danach aber mit der Einleitung "Anlagen und Einrichtungen innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume")
# die Wohnungen wurden damals ohne Rollläden bezugsfertig verkauft,

# es liegt kein Beschluss bezüglich modernisierender Instandsetzung für Fenster mit Rollläden vor.

Nach der mündlichen Verhandlung hat der Richter in einer Verfügung ua formuliert,

Unstreitig wurden statt dieser Jalousien nun von außen Vorsatzrolllädenkasten angebracht, welche in das Gebäude eingebaut wurden.
Diese sind mit dem Einbau wesentlicher Bestandteil des Gebäudes.
...so geht das Gericht hier trotzdem bezüglich der eingebauten Rollläden von Gemeinschaftseigentum aus.
Gemäß § 5 WEG: Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums sind Rollläden nicht notwendig Sondereigentum.
Es gibt, und etwas anderes hat der Kläger noch nicht vorgetragen, keinen Beschluß oder sonstiges,
welches die neu eingebauten Rollläden zu Sondereigentum macht.

...Die Abrechnung wäre somit korrekt.

...Die Stellungnahme hat in der offenen Schriftsatzfrist bis nn.nn.2010 zu erfolgen.


Mit freundlichen Grüßen





18.03.2010 | 21:38

Antwort

von


(1213)
Aachener Strasse 585
50226 Frechen-Königsdorf
Tel: 02234-63990
Web: http://www.ra-raab.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Rolläden sind, ebenso wie Außenjalousien, Gemeinschaftseigentum; hierzu beispielsweise OLG Düsseldorf, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZMR%202001,%20130" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Düsseldorf, 30.10.2000 - 3 Wx 318/00: Zulässigkeit von Außenrolläden in einer Wohnanlage">ZMR 2001, 130</a>, OLG Zweibrücken, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=ZWE%202003,%20274" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Zweibrücken, 24.10.2002 - 3 W 182/02: Wohnungseigentum: Wirksamer Mehrheitsbeschluss über b...">ZWE 2003, 274</a>.

Werden Rolläden später angebracht, handelt es sich um bauliche Veränderungen, die der Zustimmung aller Eigentümer bedürfen.

Das Gericht kann sich also bei der Frage, ob Rolläden Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind, auf die bislang ergangene Rechtsprechung stützen und auf diesbezügliche Urteile Bezug nehmen. D. h., wenn das Gericht die Auffassung vertritt, die Rolläden seien dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen, befindet sich das Gericht im Einklang mit der herrschenden Rechtsprechung sowie der Meinung in der Literatur.

Selbst wenn die I. Instanz von der herrschenden Meinung abweichen würde, wäre das für Sie vermutlich nicht hilfreich, da die II. Instanz aller Voraussicht nach die erstinstanzliche Entscheidung aufheben und auf der Grundlage der herrschenden Meinung mit dem Ergebnis, daß Rolläden Gemeinschaftseigentum seien, entscheiden würde.


2.

D. h. Sie suchen Argumente, weshalb die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur unrichtig oder zumindest in dem hier zur Entscheidung stehenden Fall nicht anzuwenden sei.

Ihr Argument, die Wohnungen seien seinerzeit ohne Rollläden bezugsfertig verkauft worden, ist für die Frage, ob es sich um Sondereigentum handelt, ohne Belang.

Auch der weitere Vortrag, es liege kein Beschluß bezüglich der Ausstattung der Fenster mit Rollläden vor, hilft Ihnen nicht weiter, da die Tatsache, daß – unstreitig – Rolläden angebracht wurden, diese nicht gewissermaßen automatisch zu Sondereigentum werden läßt.


3.

Damit bleibt Ihnen nur noch die Prüfung, ob eine Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum stattgefunden hat.

Für eine solche formelle Änderung gibt es aber laut Sachverhalt keine Anhaltspunkte. D. h. es sind keine tragfähigen Gesichtspunkte ersichtlich, weshalb in dem hier zur Entscheidung stehenden Fall die Rolläden als Sondereigentum angesehen werden müßten.

Selbst wenn in der Vergangenheit seitens der Verwaltung Fehler gemacht worden sein sollten, wird Ihnen das nicht weiterhelfen.


4.

Das einzige Argument, daß eine gewissene Ausnahmestellung tragen könnte, ist der Hinweis auf die Tatsache, daß einzelne Eigentümer Rolläden auf eigene Kosten angebracht hätten und daß deshalb nicht einzusehen sei, daß diese Eigentümer nun doppelt belastet würden, nämlich einmal mit den seinerzeitigen Einbaukosten und nunmehr durch den Einsatz der Instandhaltungsrücklage. Dieses pragmatisch geprägte Argument wird das Gericht jedoch recht leicht „aushebeln“ können, indem es darauf hinweist, daß die Frage der Kostentragung für die Einstufung in Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum unerheblich sei.

Zusammenfassend ist daher festzuhalten, daß Sie keine Argumente haben werden, die geeignet sind, die herrschende Meinung zu „kippen“.

Ich bedaure, Ihnen hier keine günstigere Mitteilung machen zu können.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt




Rückfrage vom Fragesteller 20.03.2010 | 14:21


Meine Frage lautete:
Wie kann ich den Richter überzeugen, dass Rollläden in meinem Falle Sondereigentum sind und vom jeweiligen Sondereigentümer zu bezahlen sind?

Der Frageteil 'vom jeweiligen Sondereigentümer zu bezahlen' ist nicht klar beantwortet:

Sie schreiben:
Werden Rolläden später angebracht, handelt es sich um bauliche Veränderungen, die der Zustimmung aller Eigentümer bedürfen.

Diese Zustimmung liegt in meinem Falle nicht vor!
Es liegt auch kein Kostentragungs-Beschluss vor.

Gemäß § 16 Abs. 6 / 22 Abs. 1 WEG gibt es eine Kostenbefreiung von baulichen Veränderungen und deren Folgekosten
§ 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten :
(6) Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an
Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche
Maßnahme verursacht sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gemäß Absatz 4 nicht anzuwenden.
§ 22 WEG: Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau :
Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau. (1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßi-
ge Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden,
wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus
beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1
bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

Meine Zusatz-Frage 1:
Welche Rechtsgrundlage verpflichtet mich zur anteiligen Zahlung von Anbauten,
die von Sondereigentümern oder Verwalter ohne Beschluss veranlasst wurden?


unter
http://www.fibucom.com/index.php?option=com_content&task=view&id=202&Itemid=55

finde ich 1.:

Rolläden sind als fassadengestaltende Elemente dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen mit Ausnahme der innenseitig angebrachten Zugvorrichtungen und der Rolladengurte (LG Memmingen, 29.12.1977, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20T%201048/77" target="_blank" class="djo_link" title="LG Memmingen, 29.12.1977 - 4 T 1048/77">4 T 1048/77</a>).

ich bin der Meinung:
wir sind 30 Jahre weiter:
unsere Vorsatz-Rollläden werden fassaden-verträglich in den Fensternischen angebracht
- nicht eingebaut, wie das früher der Fall war,
als Rollläden-Kästen über dem Fenster ins Mauerwerk eingebaut wurden.
Die Vorsatz-Rollläden können jederzeit ohne baulichen Eingriff entfernt werden.

und finde ich 2.:

So weit, so gut, hier jedoch der Wermutstropfen!

"Es ist jedoch davon auszugehen, daß eine insoweit rechtsunwirksam erfolgte dinglich-rechtliche Zuordnung zum Sondereigentum umzudeuten ist in eine Kostentragungsregelung mit der Folge, daß die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster (Fensterrahmen, Fensterverglasung, Außenanstrich) trotz der Zuordnung zum Gemeinschafteigentum von den jeweiligen Sondereigentümern zu tragen sind, dies allerdings auch immer nur im Rahmen einer mehrheitlichen Beschlußfassung über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung" (zustimmend insoweit auch OLG Hamm).

Ichh bin der Meinung, dass dies auf unsere Rollläden-Situation angewendet werden kann,
immerhin sind Rollläden in unserer Miteigentumsordnung unter Sondereigentum gelistet.

Meine Zusatz-Frage 2:
Wie ist Ihre Meinung zur obigen Aussage ?:
'dinglich-rechtliche Zuordnung zum Sondereigentum umzudeuten ist in eine Kostentragungsregelung'


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.03.2010 | 17:33

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie fogt Stellung:


1.

Ihre Fragestellung, wie Sie den Richter von Ihrer Rechtssauffassung überzeugen könnten, habe ich schon verstanden und auch auf der Grundlage der herrschenden Meinung und Literatur beantwortet.

Nochmals: Rolläden gehören zum Gemeinschafts- und nicht zum Sondereigentum. Damit ergibt sich zwangsläufig, daß Kosten, die in Zusammenhang mit den Rolläden stehen, von der Gemeinschaft zu tragen sind.

Oder anders formuliert: Die Kosten, die mit dem Sondereigentum zusammen hängen, trägt der jeweilige Eigentümer, die Kosten im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft.


2.

Auch wenn bauliche Veränderungen ohne Beschluß oder aufgrund eines fehlerhaften Beschlusses vorgenommen worden sind, hat dies keine Auswirkung auf die Einordnung der Maßnahme, ob es sich um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt.


3.

Zu Ihrer Zusatzfrage: Welche Rechtsgrundlage verpflichtet mich zur anteiligen Zahlung von Anbauten, die von Sondereigentümern oder Verwalter ohne Beschluss veranlasst wurden?

Die Vorschrift des § 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten besagt, daß jeder Wohnungseigentümer verpflichtet sei, die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu zahlen. Die Gemeinschaft, und damit alle Wohnungseigentümer gemeinsam, haben daher für die Kosten aufzukommen, die für die Reparatur von Gemeinschaftseigentum aufgebracht werden müssen.

Nach § 5 WEG: Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums sind insbesondere Bestandteil des Sondereigentums:

- die Räumlichkeiten, die in der Teilungserklärung bestimmt wurden; vgl. § 5 WEG: Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

- alle Bestandteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, selbst wenn sie im Bereich des Sondereigentums liegen; vgl.§ 5 WEG: Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

Davon kann nicht abgewichen werden. D. h., eine Teilungserklärung oder eine Vereinbarung, die z. B. Außenfenster zum Sondereigentum erklärt, ist unwirksam.

Auf Ihren Fall bezogen heißt das, daß allenfalls ein Beschluß über die Kostentragung angeregt werden könnte, sofern Sie selbst von der Reparaturmaßnahme nicht profitieren. Dieser Hinweis mag für die Zukunft interessant sein, in Ihrem Rechtsstreit wird er jedoch nicht weiterhelfen.


4.

Die von Ihnen angesprochene Entscheidung bezüglich der Rolladengurte (LG Memmingen, 29.12.1977, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20T%201048/77" target="_blank" class="djo_link" title="LG Memmingen, 29.12.1977 - 4 T 1048/77">4 T 1048/77</a>) hat mit dem hier zur Entscheidung stehenden Fall nichts zu tun. D. h. eine Bezugnahme auf die genannte Entscheidung hilft Ihnen nicht weiter.

Was in Ihrer Miteigentumsordnungsliste steht, hat keine konstitutive Wirkung. D. h. dadurch wird keine andere Rechtslage hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse geschaffen.


5.

Unter Berücksichtigung der Rechtslage kann ich Ihnen, sofern Sie den Rechtsstreit weiterführen wollen, nur dringen raten, einen Rechtsanwalt einzuschalten. Dies empfiehlt sich schon deshalb, weil Sie selbst im Fall des Obsiegens mit einer Fortsetzung des Prozesses in der II. Instanz werden rechnen müssen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
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Bewertung des Fragestellers 20.03.2010 | 18:00

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Zitat aus Deutsche Erinnerungsorte von Michael Stolleis

Juristen sind schuld, wenn nicht Gerechtigkeit herauskommt, sondern « nur » Rechtsstaat

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Juristen sind schuld, wenn nicht Gerechtigkeit herauskommt, sondern « nur » Rechtsstaat


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