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BK-Abrechnung nach Wohneinheit


06.02.2007 13:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Werte Damen,werte Herren,
ich bewohne seit Dez.2004 mit dem Vermieter ein Zweifamilienhaus
Damals wurde festgelegt,das die Betriebskosten zu je 50 % auf beide Mietrteien abgerechnet werden.2006 stellte ich dann bei einem Besuch beim Vermieter fest,das seine Wohnfläche mehr ist wie meine,da das ganze Dachgeschoß mit ausgebaut wurde.Demzufolge ist ja sein Heizverbrauch viel höher.
Im Keller befinden sich Gaszähler und auch Wasserzähler.
Bei meiner jetzt angeforderten Betriebskostenabrechnung für 2005 wurden Wasser und Gas sowie alle anderen Betriebskosten zu 50 % umgelegt.Wasser und Gas wurden mit der Begründung abgerechnet,das die Geräte nicht geeicht sind und das durch den Vermieter beim Einzug keine Ablesung vorgenommen wurde.
Ich fühle mich jetzt doch hinsichtlich der Abrechnung betrogen,da seine Wohnfäche mehr ist,demzufolge er erhöhte Heizkosten hat und noch dazu bewohne ich meine Wohnung mit einem zehnjährigen Kind,mein Vermieter führt einen 3 Personenhaushalt,also auch mehr Wasserverbrauch hat.
Kann ich mich gegen diese Abrechnungsmethode zur Wehr setzten oder ist seine Abrechnung hinsichtlich der nicht geeichten Geräte korrekt?
Darf er überhaupt hinsichtlich der erhöhten Wohnfläche,ca 35-45 Quadratmeter,diesen Umlageschlüssel anwenden,nochdazu hat er mich nicht darauf hingewiesen,das er über mehr Wohnfläche verfügt


Sehr geehrte Fragestellerin,

wurde vertraglich vereinbart, dass die Betriebskosten zu je 50 % auf beide Mietparteien abgerechnet werden, so gilt diese Vereinbarung leider.
Der Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten ist in § 556a BGB geregelt. Zwar sind nach Abs. 1 danach die Betriebskosten vorbehaltlich anderer Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Soweit Betriebskosten verbrauchsabhängig sind und dieser Verbrauch erfasst wird, ist für die Abrechnung auch ein Maßstab zu wählen, der diesem unterschiedlichen Verbrauch berücksichtigt.
Diese gesetzliche Regelung gilt jedoch nur, soweit vertraglich zwischen den Mietparteien nichts anderes vereinbart wurde, die vertragliche Vereinbarung hat dann Vorrang. Auch die Heizkostenverordnung, die wiederum vertraglichen Vereinbarungen vorginge, gilt nach § 2 HeizkostenV in Ihrem Fall nicht, da es sich um ein Zweifamilienhaus handelt und der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt.

Sie sollten aber versuchen, mit dem Vermieter einen anderen, gerechteren Abrechnungsmaßstab zu vereinbaren.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 06.02.2007 | 15:28

Vielen Dank für Ihre Information.
Kann er mir auch Betriebskosten in Rechnung stellen,worüber er keinen Beleg mehr hat.
Er ist der Meinung,er müsse gar keine Betriebskostenabrechnung machen,daher verfüge er auch nicht mehr über alle Belege.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.02.2007 | 16:11

Sehr geehrte Fragestellerin,

es wird unterschieden zwischen Betriebskostenpauschalen und Betriebskostenvorauszahlungen.

Nur wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde, braucht Ihr Vermieter darüber nicht abzurechnen. Eine Pauschale ist ein bestimmter Betrag zur pauschalen Abgeltung der umgelegten Betriebskosten, der unabhängig von den tatsächlich angefallenen Betriebskosten zu zahlen ist.

Eine Betriebskostenvorauszahlung liegt vor, wenn Sie nach der Vereinbarung die umgelegten Betriebskosten in der tatsächlich angefallenen Höhe zahlen sollen.
Über Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter jährlich (innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes) abrechnen. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist sind Nachforderungen durch den Vermieter nach § 556 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hätte die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (z.B. wenn die Abrechnung des Versorgungsunternehmens noch nicht vorlag).
Nur Betriebskosten, die umlagefähig sind und auch tatsächlich entstehen, dürfen der Abrechnung zugrunde gelegt werden. Kann der Vermieter über einen berechneten Posten keinen Beleg vorweisen, so sollten Sie dies, auch um insoweit die Einwendungsfrist zu wahren, jetzt ausdrücklich gegenüber dem Vermieter schriftlich geltend machen. Weitere Vorauszahlungen sollten Sie in entsprechender Höhe dann zurückbehalten, bis der Vermieter einen Beleg über diesen Posten vorweisen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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