Fehlende Eintragung als Eigentümer im Grundbuch / Auswirkung auf Grundschuld

Question

Ich habe im Jahr 2011 einen Bauträgervertrag für eine neue Wohnung in Frankfurt abgeschlossen. Nach Fertigstellung des Haus, bin ich dann im Jahr 2013 eingezogen, allerdings zieht sich seither die Abarbeitung der Mängel durch den Bauträger hin, so dass auch restlichen Baufortschrittszahlungen und der Sicherheitseinbehalt von meiner Seite noch nicht bezahlt sind. Damit verbunden ist, dass ich auch noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen bin. Dies geschieht erst, wenn die letzte Zahlung erfolgt ist; in der Zwischenzeit muss ich mich mit einer Auflassungsvormerkung begnügen.

Als Sicherheit für meine finanzierenden Bank ist eine Grundschuld an erster Stelle in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen (es gibt keine Grundschuld des Bauträgers, da dieser keinen Kredit für Grundstücke aufnehmen musste).

Meine Bank meint nun, dass deren Grundschuld nichts wert sei, solange ich noch kein Eigentümer bin, da eine Zwangsvollstreckung im Fall der Fälle nicht möglich wäre. Die Bank argumentiert, dass eben eine Sicherungsvereinbarung mit mir abgeschlossen wurde, aber nicht mit dem aktuellen Eigentümer (die Projektgesellschaft des Bauträgers). Da ich noch kein Eigentümer im Grundbuch bin, sei die Grundschuld für die Bank wertlos. Das Engagement wird somit als Blanko-Engagement behandelt mit negativen Konsequenzen bei der Verhandlung der Zinsen (ich möchte gerade zwei teure Kredit durch einen neuen, zinsgünstigen Kredit ablösen).

Ich bin der Meinung, dass die Grundschuld eine abstrakte Sicherheit, die seitens der Bank verwertet werden darf, wenn ich meinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen. Dies gilt meiner Meinung auch, wenn ich noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eintragen bin.

Wie sehen Sie das?

Einsatz editiert am 16.05.2015 08:56:28

Rechtsanwalt Frank Phileas Lemmer · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    zwar handelt es sich bei einer Grundschuld, wie Sie zutreffend schreiben, um eine abstrakte Sicherheit. Bei der Grundschuldbestellung hat jedoch der Bauträger als Noch-Eigentümer sicherlich mitgewirkt, da Sie als Nicht-Eigentümer keine Grundschuld bestellen können. Weitere Einzelheiten hierzu finden sich in dem abgeschlossenen Bauträger-Vertrag.    Ob die Bank die eingetragene Grundschuld jedoch tatsächlich verwerten darf, richtet sich  nach der zugrundeliegenden Sicherungsabrede. Grundschuldbestellung und Sicherungsabrede sind zwei verschiedene Angelegenheiten.    Die Sicherungsabrede dürfte etwa wie folgt lauten:    "Der Grundschuldgläubiger &lpar;Bank&rpar; darf die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als er &lpar;sie&rpar; tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat.  Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb oder außerhalb dieser Urkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber."    Damit ist klargestellt, dass die Bank die Grundschuld als Sicherheit erst dann verwerten darf, wenn Sie als &lpar;neuer&rpar; Eigentümer eingetragen sind.    Von daher kann Ihre Bank vor Eigentumsumschreibung keinen Gebrauch von der Grundschuld machen, so dass sie bis dahin tatsächlich für die Bank wertlos ist.    Ich empfehle daher, das Augenmerk verstärkt auf die Schaffung der Voraussetzungen zur Eigentumsumschreibung zu lenken, da Sie erst dann den günstigen Zinssatz für einen grundpfandrechtlich gesicherten Kredit erhalten werden.        Ich hoffe, Ihre Frage im Rahmen der von Ihnen gebuchten Erstberatung verständlich und abschließend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten in der Beantwortung können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.    Mit freundlichen Grüßen

Fehlende Eintragung als Eigentümer im Grundbuch / Auswirkung auf Grundschuld

Baurecht, Architektenrecht

Rechtsanwalt Frank Phileas Lemmer

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