Fassadenänderung

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:

Zu 1.) Gilt diese schriftliche Abstimmung als Eigentümerbeschluss?

Nein, diese schriftliche Vereinbarung gilt nicht als Eigentümerbeschluss im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes. Ein solcher von Ihnen angesprochener Beschluss setzt zunächst eine ordnungsgemäß einberufene (also unter Einhaltung der gesetzlichen bzw. zwischen den Wohnungseigentümern vereinbarten Ladungsfristen sowie Formalitäten voraus).

Der Eigentümerbeschluss ist dann das Ergebnis einer Beschlussfassung übereinen regelungsbedürftigen Punkt im Rahmen einer solchen Wohnungseigentümerversammlung.

Zu 2.) Wenn nein, wie könnte man einen solchen herbeiführen?

Wie bereits unter 1. bereits angedeutet, könnte ein solcher formwirksamer Wohnungseigentümerbeschluss im Wege einer Wohnungseigentumsversammlung von der Versammlung der Wohnungseigentümer getroffen werden.

Voraussetzung ist also, dass eine solche Versammlung zunächst einberufen wurde und alle sonstigen Formalitäten gewahrt sind. In der Regel ist eine solche Versammlung mindestens einmal im Jahr durch den Wohnungseigentumsverwalter bzw. auch außerordentlich auf Antrag mindestens eines Viertels aller Wohnungseigentümer unter Angabe der Gründe für die außerordentliche Einberufung der Versammlung (also beispielsweise die Beschlussfassung über die Fassadenänderung) einzuberufen.

Nachfolgend habe ich Ihnen einen Link beigefügt, der den genauen Ablauf einer solchen Einberufung sowie alle sonstigen Formalitäten bzw. einzuhaltenden Voraussetzungen sehr ausschlussreich behandelt:

http://www.xn--css-men-t2a.de/schmachtonline/wowi/pdf/wohnungseigentuemerversammlung.pdf

Zu 3.) Ist die Einstimmigkeit überhaupt erforderlich/Vergleichsurteil?

Die von Ihnen angesprochene Maßnahme, also die Fassadenänderung betrifft grundsätzlich alle Wohnungseigentümer, da es sich um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums handelt.

Für einen wirksamen Beschluss ist unter Umständen eine einstimmige Entscheidung notwendig.

In diesem Sinne hat das OLG Köln (OLG Köln, Beschluß vom 31.05.1999, Aktenzeichen 16 Wx 77/99 ) ausgeführt, dass spürbare Eingriffe in den optischen Gesamteindruck der Fassade einer Wohnungseigentumsanlage auch dann eine bauliche Veränderung darstellen und somit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen, wenn sie nicht unmittelbar die Bausubstanz berühren.

Eine bauliche Veränderung ist dann anzunehmen, wenn eine auf Dauer angelegte Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgte, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und nicht mehr im Rahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung liegt. In diesem Zusammenhang ist es nicht von Bedeutung, ob die durchzuführende Maßnahme tatsächlich eine bauliche Tätigkeit erfordert. Entscheidend ist allein, ob eine Veränderung der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums erfolgt.

Dies ist nach Ihrer Schilderung der Fall, da der optische Gesamteinruck der Fassade durch die umfangreichen Umbaumaßnahmen unbestreitbar verändert wird.

Im Ergebnis ist in Ihrem Fall nach der Rechtsprechung des OLG Köln somit ein einstimmiger Beschluss im rahmen einer ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung erforderlich.


Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.

So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben.
Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Auch stehe ich Ihnen sehr gerne für eine weitergehende Interessenvertretung zur Verfügung.
Den hier im Forum geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen im Fall einer Beauftragung in voller Höhe anrechnen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochmorgen!


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
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