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Sind die Forderungen des Vermieters überhaupt gültig?

12.02.2008 07:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo erstmal!

Die Mietsache habe ich mit meiner ehem. Lebenspartnerin 2 Jahre lang bewohnt (davon ein halbes Jahr alleine), die Wohnung wurde in einem unrenovierten Zustand übernommen, beim Einzug wurden Wohn-, Schlafzimmer, sowie der Flur renoviert. Das Bad und die Küche wurden im ursprünglichen Zustand gelassen.
Die Wohnungsübergabe sollte am 31.01.2008 stattfinden, zu diesem Termin erfolgte auch die Kündigung des Mietverhältnisses. Das Schlafzimmer wurde nach Einzug schwarz getrichen, was dem Vermieter nicht gefallen hatte und nahm die Wohnung deswegen nicht ab und verlangte, dass das Zimmer weiß gestrichen werden muss.
Dies tat ich auch, aber jetzt verlangt der Vermieter eine weitere Monatsmiete, da die Mangelbeseitigung erst im Februar erfolgte(endgültige Abnahme erfolgte am 11.02.08) und da dem Vermieter die Qualität des Anstrichs im SChlafzimmer nicht gefällt möchte er mir diese Renoveriungskosten in Rechnung stellen, sowie für alle anderen Räume jeweils quotenmäßig gemäß folgendem Zitat aus dem Mietvertrag

-----------------------
§13 Schönheitsreparaturen
Der Mieter übernimmt auf seine Kosten die laufenden - turnusmäßig wiederkehrenden - Schönheitsreparaturen.

Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren (ggf. auch Entfernen der alten Tapeten), Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschließlich Leisten, der Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren sowie der FEnster und Außentüren von Innen)

Die Schönheitsreparaturen sind, gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses an bzw. von der letzten fachgerechten Durchführung an, in den nachstehenden Zeitabständen fällig - soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine spätere Ausführung erforderlich ist. Dem Mieter bleibt der Nachweis offen, dass die Mietsache (noch) nicht renovierungsbedürftig ist.

I. Wände und Decken in
Küchen, Baderäumen und Duschen alle 3 Jahre
Wohn- SChlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre
in sonst. Nebenräumen alle 7 Jahre.

II. Fußböden einschl. Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Innentüren, Fenster; Außentüren von Innen alle 7 Jahre

Bei Beendigung des Mietverhältnisses gilt für die Schönheitsreparaturen, die aufgrund des Friswtenplans noch nicht (wieder) fällig sind, die folgende Kostenregelung. Dem Mieter bleibt der Nachweis offen, dass er nur in geringerer Höhe zur Zahlung verpflichtet ist.

Küchen, Bäder, Duschen
Liegen die letzten sChönheitsreparatren während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der MIeter 33% der erforderlichen Kosten, gemäß eines vom Vermieter vorgelegten Kostenvoranschlags einer Fachfirma; liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 66% der Kosten.

Wohn- und SChlafräume, Flure, Dielen und Toiletten
Liegen die letzten SChönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück trägt der Mieter 20% der erforderlichen Kosten gemäß KOstenvoranschlag; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60% und länger als vier Jahre 80% der Kosten.

Zitat Ende--------------------------------Zitat Ende

Ich möchte Sie bitten diesen Abschnitt zu überprüfen, ob die Forderungen des Vermieters überhaupt gültig sind. Desweiteren hab ich während meiner MIetzeit keine Nebenkostenabrechnung erhalten und wollte wissen, ob da auch Ansprüche meinerseits bestehen.

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

MIt freundlichen Grüßen

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Bei den folgenden Ausführungen wird davon ausgegangen, dass es sich bei dem dargestellten Mietvertrag um einen Formularmietvertrag handelt, welcher bereits vorformuliert durch den Vermieter in einer Vielzahl von Fällen unverändert genutzt wird.

Zulässig ist hiernach die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen nach dem Grad der Abnutzung oder zur anteiligen Kostentragung entsprechend der Abnutzung in der abgewohnten Mietzeit. Möglich ist in diesem Rahmen die Übertragung laufender Schönheitsreparaturen einer unrenovierten Wohnung auf den Mieter, wenn die übliche Renovierungsfrist erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnt.

Die Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen ist zulässig, soweit ein nicht starrer, flexibler Fristenplan vorliegt und der Mieter dabei nicht für eine Abnutzung vor Mietbeginn einstehen muss. Ein solcher ist anzunehmen, wenn es dem Mieter entsprechend der verwendeten Formulierung möglich ist, sich auf einen fehlenden oder beschränkten Renovierungsbedarf zu berufen.

Die Übertragung der Endrenovierung, auch neben der Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen, ist zulässig unter der Voraussetzung, dass die Schönheitsreparaturen fällig sind und, soweit dies nicht der Fall ist, eine lediglich anteilige Kostenabgeltung verlangt wird. Wirksam ist danach grundsätzlich eine sogenannte flexible Quotenklausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietvertrages je nach Zeitpunkt der wirksam übertragenen letzten länger als ein Jahr zurückliegenden Schönheitsreparaturen einen dem Abnutzungsgrad entsprechenden Teil der Kosten zu tragen hat.

Diese können nach dem Kostenvoranschlag eines Fachgeschäfts berechnet werden.

Als Fazit dürfte im Hinblick auf die von Ihnen aufgeführte Regelung daher festzuhalten bleiben, dass selbige als wirksam angesehen werden kann.

Im Hinblick auf die Forderung des Vermieters nach einer weiteren Monatsmiete für den Monat Februar 2008 sei auf das Folgende verwiesen:

Gemäß § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Der Zustand der Mietsache muss hierbei der vertraglichen Vereinbarung entsprechen. Fehlt eine solche vertragliche Vereinbarung, muss die Mietsache in ordnungsgemäßem Zustand sein, d.h. wie bei Überlassung.

Für die Rückgabe selbst ist der Zustand der Mietsache jedoch grundsätzlich ohne Bedeutung. Eine Rückgabe ist deshalb auch dann anzunehmen, wenn die Mietsache sich in verschlechtertem oder beschädigtem Zustand befindet.

Hierbei handelt es sich lediglich um eine Schlechterfüllung der Vertragspflicht, welche u.U. eine Schadensersatzpflicht begründen kann. Eine Verlängerung des Mietverhältnisses findet jedoch nicht statt.


Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen eine Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

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