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Quotenklausel-Renovierung starr oder weich oder überhaupt?

30.06.2013 21:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Mietvertrag auf Zeitdauer 3 Jahre mit Verlängerungssoption,4 Zimmer 120 qm.
Einzug Mietwohnung: 03/2009 2 Personen-Mieter
Auszug 04/2012 einer Person, zweite Person führt Mietvertrag fort bis Auszug heute.
Wohnung wurde in 2009 unrenoviert (bis auf einen Wohnraum) übernommen und gestrichen.
Wohnung wurde in 04/2012 teilrenoviert.
Vormieter vor 2009 hat auch nur teilrenoviert da nur 2 Jahre in Wohnung.
Folgender Passus wurde anststelle des Einheitsmietvertrages § 16 gestrichen und als Anlage handschriftlich hinzugefügt:
Nach Mietende ist die Wohnung auf Kosten des Mieters renoviert zu übergeben, sofern die turnusgemässen Renovierungsarbeiten (im allgemeinen Bad, Küche 3 Jahre; Wohn-Schlafzimmer 5 Jahre - je nach Zustand/Erfordernis) nicht durchgeführt wurden.

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehen Fristen, so hat sich der Mieter zeitanteilig an den Renovierungskosten zu beteiligen.

Unterschriften : Vermieter und beide Mieter

Tag heute, Vermieter entgegnet mündlicher Zusage von 2009 und dem selbstgeschriebenen Text aus Anlage, die Wohnung müsse renoviert werden, komplett. Die Bitte um Klärung und Fristforderung von 14 Tagen wurde nicht entsprochen, nur Zeit den Mangel ? bis 05.07. zu beseitigen.
Kaution (Bankbürgschaft selbstverst. einbehalten).
Anm.Vermieter verkauft mit heutigem Tag an neuen Eigentümer die Wohnung als komplett renoviert.
Frage: Schliessen sich die Fristen und die weitere Klausel der zeitanteiligen Renovierungskosten sich gegeseitig aus (BGB).
Wenn die Formulierung wirksam ist, wieviel muss in Eigenleistung bis 05.07. renoviert werden um nicht anteilig an den weiteren Kosten beteiligt zu werden.

Danke und einen schönen Abend.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Es kommt generell nicht darauf an, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen worden ist.
Wesentlich ist, ob die handschriftliche Vereinbarung wirklich eine Individualvereinbarung ist, oder ob die Regelung vom Vermieter vorgegeben wurde. Ich gehe momentan davon aus, dass es sich um keine AGB Klausel handelt, dass also vor Abschluss des Vertrages diese Regelung im einzelnen ausgehandelt worden ist. Die Renovierungsklausel selbst wäre auch nicht starr, sondern von der Formulierung her wirksam. Wenn keine AGB Klausel gegeben ist, wäre die Vereinbarung ohnehin bindend. Mit der Abgeltungsklausel hätte ich ein Problem, weil der Hinweis auf die Möglichkeit selbst zu renovieren fehlt und weil nicht klar ist, was mit "zeitanteilig" gemeint ist. Anhand der Regelung lässt sich nicht ermitteln, welche Beteiligung gemeint ist. Da die Abgeltung isoliert keinen Sinn macht, wäre bei Anwendung der BGH Rechtsprechung in der Tat von einer gesamten Unwirksamkeit auszugehen. Sie müssten dann keine Kosten übernehmen und auch nicht renovieren.

Liegt keine AGB Klausel vor, dann kann man aus der Distanz nicht ermitteln was Sie renovieren müssten, weil es hier auf den Zustand ankommt. Sie haben ja 2012 teilrenoviert und selbst nach der Klausel kann der Vermieter nicht zwingend eine komplette Endrenovierung verlangen, sondern maximal in den Räumen, in denen es nötig ist. Ein "Mangel" liegt natürlich nicht vor.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 30.06.2013 | 22:36

Sehr geehrter Herr RECHTSANWALT Wöhler,vielen Dank,nur um sicher zu sein Sie richtig verstanden zu haben. Würden sie uns dann anraten die verbleibende Zeit zu nutzen bis 5.7.z.b.die Hälfte der 120 qm zu renovieren um auf der sicheren Seite zu sein,weil die Formulierung der Anlage zumindest strittig sein könnte,oder ist dies unter den gegebenen Umständen rechtlich nicht erforderlich?

LG M.Bäsener

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.07.2013 | 09:53

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.
Dadie Einordnung der handschriftlichen Vereinbarung als AGB Klausel bzw. Individualvereinbarung streitig werden kann, sehe ich ein gewisses Risiko für Sie. Je nach den Umständen müsste man dies genauer abwägen. Nach dem jetzigen Kenntnisstand würde ich in der Tat dazu raten die Hälfte noch zu renovieren um das Risiko zu begrenzen bzw. auszuschließen. Wenn die "andere Hälfte" der Wohnung noch in Ordnung ist, hätten Sie dann Ihre Pflicht erfüllt.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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