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Liegt überhaupt vermietbarer Wohnraum vor?

| 16.09.2010 15:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Guten Tag,

in einem vor kurzem von uns (GbR) erworbenen Haus befinden sich lt. Bauschein 2 Eigentumswohnungen mit insg. 6 Zimmern.
EG ist vermietet, bzw. ein neuer Mietvertrag mit dem Altmieter ist geschlossen worden.
OG wird renoviert -> Mietinteressent ist vorhanden.

Auf dem Dachboden ist ein Zimmer/ eine Kammer vorhanden. Der dortige "Mieter" legt nun nach zweimaliger schriftlicher Aufforderung auszuziehen (bisher keine wörtliche "Kündigung", da keine Kenntnis vom Mietvertrag) einen zweifelhaften Mietvertrag aus 2003 vor (vom damaligen Eigentümer der Wohnung OG --- inzwischen verstorben), der die Dachzimmernutzung und Badbenutzung für 50€ Miete regelt.
Das Zimmer verfügt über keine Heizung und keine Sanitäranlagen, keine Klingel, Kochgelegenheit etc..Eigenes Bett vorhanden, Möblierung entfällt aufgrund Größe)
Im den Allgemeinräumen im Keller befindet sich eine alte Toilette, die anscheinend genutzt wird. Der Zugang findet über eine Holztreppe statt.
Für den zukünftigen Mieter des OG ist diese Haussituation nicht zumutbar, da jede Bewegung in der Wohnung zu vernehmen ist.
Der Mieter hat nach Räumungsandrohung den Mieterverein eingschaltet.

Fragen:
1. Liegt überhaupt vermietbarer Wohnraum vor, der den Mietvertrag rechtfertigt? (baupolizeiliche Aspekte), bzw. kann dieser angefochten werden?
2. Darf ich das Klo im Keller entfernen?
3. Kann §549 Abs 2 (Untervermietung) Anwendung finden, obwohl der neue Vermieter (wir) nicht selbst dort wohnen?
3. Ich muss anscheinend fristlos, hilfsweise fristgerecht kündigen.
Welche Gründe könnten eine fristlose Kündigung rechtfertigen? (Mieter ist nicht im Rückstand)
Welche Gründe sind wie detailliert für die fristgerechte Kündigung anzuführen.
(Bisher gefunden: §543 wichtiger Grund: Wohnung nicht genemigt/baupolizeiliche Gründe; §573 Abs 2 : wirtschaftliche Nutzung eingeschränkt (Vermietung der Wohnung OG)
Sollte alle Gründe gleichzeitig angeführt werden?

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nachfolgend nehme ich zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

1. Liegt überhaupt vermietbarer Wohnraum vor, der den Mietvertrag rechtfertigt? (baupolizeiliche Aspekte), bzw. kann dieser angefochten werden?

Sofern mit dem Mieter durch den Alteigentümer ein Mietverhältnis begründet worden ist, sind Sie durch den Erwerb der Immobilie in den Mietvertrag als Vermieter nach § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) eingetreten.

Ob daher insoweit die Vermietung dieser Dachkammer zulässig ist, stellt sich daher eigentlich nicht.

Grundsätzlich findet auch im Mietrecht der Grundsatz der Vertragsautonomie Anwendung, sodass man vom Grunde her sagen kann, dass schlichtweg jeder Raum auch als Wohnraum vermietet werden kann. Einzige Ausnahme und da liegen Sie insoweit richtig, sind baupolizeiliche Gründe die einer Vermietung entgegenstünden.

Die Landesbauordnung regelt konkret, welche Räume als Wohnräume zu qualifizieren sind (Mindestgröße, Forderung nach Abgeschlossenheit, eigener Zugang, Besonnung und Belüftung, Ausstattung mit Küche, Abstellraum, Toilette, Dusche usw.). M.E. handelt es sich bei einer Dachkammer entsprechend jeder Landesbauordnung in der Regel nicht um Wohnräume.

Aber das ändert formalrechtlich zunächst nichts daran, dass dieser dennoch als solcher vermietet werden kann. Denn erst die konkrete Nutzungsuntersagung durch die Baubehörde macht eine Vermietung unzulässig.

An der Bestandskraft der mietvertraglichen Vereinbarung ändert sich jedoch nichts. Eine Anfechtungsmöglichkeit sehe ich daher nicht. Die Vermietung ansich ist weiterhin zulässig, allerdings nicht die Nutzung zu Wohnzwecken. Diese Nutzung könnte und wird sicherlich auch von der Baubehörde in naher Zukunft untersagt werden.

2. Darf ich das Klo im Keller entfernen?

Wenn die Toilette im Keller mitvermietet ist, dann hat der Mieter auch ein entsprechendes Besitzrecht und Anspruch auf zur Verfügungstellung. Insofern können Sie die Toilette nicht so ohne Weiteres entfernen, da Sie sich ggf. aus dem Vertrag schadensersatzpflichtig machen könnten, da dort ein Nutzung geschuldet ist.

3. Kann §549 Abs. 2 (Untervermietung) Anwendung finden, obwohl der neue Vermieter (wir) nicht selbst dort wohnen?

Eine Anwendbarkeit des § 549 Abs. 2 BGB sehe ich nicht, da keine der von diesen aufgezählten Alternativen in Ihrem Fall einschlägig ist.

4. Ich muss anscheinend fristlos, hilfsweise fristgerecht kündigen.
Welche Gründe könnten eine fristlose Kündigung rechtfertigen? (Mieter ist nicht im Rückstand) Welche Gründe sind wie detailliert für die fristgerechte Kündigung anzuführen.
(Bisher gefunden: §543 wichtiger Grund: Wohnung nicht genehmigt/baupolizeiliche Gründe; §573 Abs. 2 : wirtschaftliche Nutzung eingeschränkt (Vermietung der Wohnung OG)
Sollte alle Gründe gleichzeitig angeführt werden?

Darüber hinaus sehe ich derzeit auch nicht so ohne Weiteres die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung.

Zum einen regelt § 543 BGB die wichtigen Kündigungsgründe abschließend. Da dort baupolizeiliche Gründe nicht aufgeführt sind, scheidet auch eine fristlose Kündigung aus.

Ebenso sehe ich auch nicht, dass im Sinne des § 573 Abs. 2 BGB eine angemessene wirtschaftliche Verwertung gefährdet ist.

Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ist für den Vermieter gegeben, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks oder der Wohnung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Auf die Motive des Vermieters kommt es grundsätzlich nicht an, diese sind allenfalls im Rahmen der Rechtmissbräuchlichkeit zu prüfen. Der erhebliche Nachteil ist an den Umständen des Einzelfalls zu begründen. Der Nachteil des Vermieters braucht die durch die Kündigung dem Mieter entstehenden Nachteile nicht weit übersteigen.

Mit einer wirtschaftlichen Verwertung ist jeder Einsatz eines Grundstücks zu wirtschaftlichen Zwecken des Vermieters gemeint. Angemessen ist eine Verwertung dann, wenn sie rechtmäßig ist, sich also im Rahmen der geltenden Rechts- und Sozialordnung hält, LG Stuttgart in DWW 1995, S. 143.
Der Vermieter hat bei der Kündigung die konkret dargelegten Vorteile aufzuzeigen, die er sich von der Modernisierung, dem Umbau oder dem Verkauf (deutlich höherer Preis) verspricht und weiter anzugeben, warum seiner Ansicht nach das bestehende Mietverhältnis ihn an den Maßnahmen hindert.

Der Vermieter muss durch das Bestehen des Mietverhältnisses an der konkreten Verwendungsabsicht gehindert werden, eine bloße Erschwerung oder kürzere Verzögerung genügen nicht. Die Verwertung muss somit von der Beendigung des Mietverhältnisses abhängen (Bundesgerichtshof vom 28.01.2009: VIII ZR 7/08)

Fazit:
Die einzige Möglichkeit indes sehe ich nur darin, dass wenn die Baubehörde eine Nutzungsuntersagung und ein Verbot der Vermietung Ihnen als Vermieter gegenüber hinsichtlich dieser Dachkammer ausspricht, dass dann eben eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich ist. Denn unter § 573 Abs. 2 BGB kommen auch weitere Gründe in Betracht, da die Aufzählung nicht abschließend ist, wenn sie denn ebenso schwer wiegen wie die dort genannten, eben auch insbesondere dann, wenn der Vermieter aufgrund behördlicher Auflagen Maßnahmen ergreifen muss, die eine Beendigung des Mietverhältnisses erfordern, z.B. Abriss, Sanierung und eben auch eine Nutzungsuntersagung.

Der Mieter könnte, da Sie den Nutzung als Wohnraum jedoch nicht zur Verfügung stellen können, den Mietvertrag anfechten, die Mietzahlungen einstellen und Schadensersatz von Ihnen verlangen. Dieser Schadensersatz könnte nicht nur die Umzugskosten, sondern auch Kosten der Wohnungssuche (z.B. Makler) und ggfs. sogar die Differenz bei höheren Mietzinszahlungen umfassen, SOFERN der Mieter nicht bei der Anmietung Kenntnis von der fehlenden Genehmigung hat.

Daher sollten Sie auch erwägen eine Einigung mit dem Mieter in Form eines Aufhebungsvertrages zu versuchen und dabei auch zu Zugeständnissen bereit sein.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen helfen konnte, einen ersten Eindruck in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können sich gerne bei Nachfrage über die entsprechende Option des Portals mit mir in Verbindung setzen.

Bewertung des Fragestellers 20.09.2010 | 11:22

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FRAGESTELLER 20.09.2010 4,6/5,0