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Erstverkauf Eigentumswohnung mit Eintragung Vorkaufsrechts für eine Unbekannten

| 16.10.2019 19:07 |
Preis: 58,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Die Vereinbarung und Bestellung eines Vorkaufsrechts kann auch im Rahmen eines Bauträgererwerbs sinnvoll sein, führt aber zur schwer kalkulierbaren Werteinbußen. Belastungen im Grundbuch erschweren die Beleihbarkeit und die Verkehrsfähigkeit.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich trage mich mit dem Gedanken eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu kaufen. Der Bauträgervertrag liegt mir vor und enthält ein Vorkaufsrecht für einen mir unbekannten dritten. Ich konnte noch nicht in Erfahrung bringen wer das ist. Punkt XVII: "Der Erwerber hat Kenntnis davon, dass mit seiner Eintragung als Eigentümer ein dingliches, veräußerliches und vererbliches Vorkaufsrecht für Herrn X eingetragen wird. D. (...) Der Erwerber erklärt sich mit diesem Vorkaufsrecht einverstanden und mit dessen Eintragung im Grundbuch. Der Veräußerer bewilligt und beantragt dessen Eintragung im Grundbuch (...) an den heutigen Erwerber im Rang nach den dann zu diesem Zeitpunkt eingetragenen Belastungen. Der Notar hat die Beteiligten eindringlich belehrt über das Verfahren bei der Ausübung des Vorkaufsrechts, über die Folgen für die Veräußerbarkeit und Beleihbarkeit des belasteteten Grundbesitzes und die Auswirkungen auf die Notarkosten."

Dazu ein paar Fragen:
1. Welchen Sinn macht es einen völlig unbekannten dritten in dieser Art ins Grundbuch eintragen zu lassen? ("veräußerlich" - im Nachgang nochmal Kasse machen, oder?)
2. Sollte ich diesen Punkt XVII aus dem Vertrag gelöscht bekommen, ist das im Zweifel doch eh wertlos, weil es ja noch 9 andere Wohnungen mit dieser Klausel gibt, oder?
3. Eine Gewissensfrage an den der die Frage beantwortet: Würden Sie einen solchen Vertrag abschließen?

Ich finde das ja hochgradig dubios.

Vielen Dank im Voraus und

Mit freundlichen Grüßen

CH
16.10.2019 | 20:14

Antwort

von


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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

vielen Dank für Ihren interessanten Sachverhalt und die drei Fragen zur beabsichtigten Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts an einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung.

Zitat:
1. Welchen Sinn macht es einen völlig unbekannten dritten in dieser Art ins Grundbuch eintragen zu lassen?


Über den Hintergrund lässt sich ohne weitere Recherche in der Tat lediglich spekulieren. Finden sich eventuell in der Teilungserklärung Anhaltspunkte? Ihre Theorie - nochmals Kasse machen - mag zutreffen, insbesondere wenn es für mehrere oder alle Verkaufsfälle vereinbart werden soll, § 1097 BGB . Es könnte aber auch zB eine notarielle Vereinbarung zwischen dem Bauträger und Herrn X bestehen, etwa im Hinblick auf die Gewährung eines Kredites oder einer Sicherheit.

Dies müsste Ihnen meiner Auffassung nach aber im Hinblick auf die Verbraucherschutzvorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und gewerberechtlichen Pflichten des Bauträgers offen gelegt werden. Ich empfehle daher explizite Nachfragen sowohl bei der Notarin bzw. dem Notar als auch beim Bauträger selbst. Insbesondere sollten die Verflechtungen zwischen Herrn X und dem Bauträger offen gelegt werden.


Zitat:
2. Sollte ich diesen Punkt XVII aus dem Vertrag gelöscht bekommen, ist das im Zweifel doch eh wertlos, weil es ja noch 9 andere Wohnungen mit dieser Klausel gibt, oder?


Das wäre nicht wertlos und erstrebenswert. Denn Eigentumswohnungen erhalten im Rahmen des Vollzugs der Teilungserklärung jeweils ein eigenes Grundbuchblatt im Wohnungseigentumsgrundbuch.

Somit würde Sie ein Vorkaufsrecht in den Grundbuchblättern der anderen Wohnungen jeweils in Abteilung II des Grundbuchs überhaupt nicht stören. Eine künftige Käuferin oder ein künftiger Käufer Ihrer Wohnung erhielte hiervon ebenso wenig Kenntnis wie eine Bank. Hauptsache, Ihre eigene Abteilung II ist möglichst blütenweiß.

Als Faustregel gilt auch für Abteilung II des Grundbuchs: je weniger Eintragungen umso besser. Verkauf und Beleihung werden durch vorrangige Eintragungen erschwert. Ein Vorkaufsrecht hat letztlich die Wirkung einer Auflassungsvormerkung des Vorkaufsberechtigten.


Zitat:
3. Eine Gewissensfrage an den der die Frage beantwortet: Würden Sie einen solchen Vertrag abschließen?


Nein, ich würde einen solchen Vertrag ohne Weiteres nicht abschließen, schon gar nicht ohne weitere Informationen zum Hintergrund. Die Werteinbuße durch die Belastung in Abteilung II lässt sich aus meiner Sicht nicht verlässlich schätzen. Wir hoch also die Reduzierung des Erwerbspreises gegenüber dem normalen Verkehrswert fairerweise sein müsste, vermag Ihnen auch eine Sachverständige kaum mit Sicherheit zu prognostizieren. Ich würde mir vor diesem Hintergrund eine andere Kapitalanlage suchen.


Sollte etwas unklar geblieben sein oder Sie eine Vertiefung wünschen, so fragen Sie gerne nach. Bitte geben Sie mir Gelegenheit, Sie auf jeden Fall rundum zufrieden zu stellen, damit Sie keinen Anlass zum Abzug bei Ihrer eventuellen Bewertung haben.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 18.10.2019 | 09:41

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Stellungnahme vom Anwalt:
Danke und melden Sie sich jederzeit gerne wieder. Herr X könnte auch der frühere Eigentümer des Grundstücks sein und sich bzw. seinen Erben durch das Vorkaufsrecht die Option des sukzessiven Rückerwerbs offen halten... bis bald mal wieder und schöne Grüße, Andreas Neumann
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 18.10.2019
5/5,0

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