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Erstattung Baukostenzuschuss an Grundstücksverkäufer


| 18.10.2007 20:39 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Im Jahr 2005 kauften wir ein voll erschlossenes Grundstück in einem B-Plan-Gebiet. Die Erschließung dieses B-Plan-Gebietes führte der Veräußerer durch sein eigenes Unternehmen in den Jahren 2001-2003 durch.
Jetzt 2007 stellt uns der Veräußerer, nicht der Energieversorger, eine Rechnung über einen Baukostenzuschuß für die Stromversorgung in Höhe von 1162 EUR, den er angeblich an den Energieversorger gezahlt hat, obwohl die Erschließung durch seine eigene Firma im Auftrag des Energieversorgers erfolgte.

Im Notarvertrag steht zu den Erschließungskosten Folgendes:

"Öffentliche Abgaben/Anliegerbeiträge u. Steuern trägt der Erwerber soweit sie für einen Zeitraum nach der Besitzübergabe zu entrichten sind. Wurden diese bereits durch den Veräußerer entrichtet, so sind sie an ihn innerhalb von 14 Tagen nach Rechnungslegung zu erstatten. Diese Regelung gilt für Erschließungskosten analog, soweit sie nicht die Erschließungskosten im Rahmen der Leistungen des B-Planes betreffen. Diese sind mit dem Kaufpreis abgegolten."

Der Veräußerer ist der Meinung, dass er uns die Kosten für den Baukostenzuschuss nur vorgestreckt hat u. wir ihm die Kosten jetzt ersetzen müssen, obwohl sie vor dem Erwerb des Grundstücks durch uns entstanden sind.

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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

unter Bezugnahme auf Ihre Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Frage nunmehr zusammenfassend wie folgt beantworten:

Zunächst ist festzustellen, dass die von Ihnen genannte Klausel des notariellen Kaufvertrages eine konkrete Regelung für Ihren Fall nicht enthält.

Eine solche könnte sich jedoch durch Auslegung nach § 157 BGB ergeben. Hiernach sind Verträge so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

In diesem Zusammenhang ist inbesondere die rechtliche Wertung des § 436 Abs. 1 BGB zu beachten. Nach dieser ist der Verkäufer eines Grundstücks, soweit nichts anderes vereinbart wurde, verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertrgasschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.

Die in Ihrem notariellen Kaufvertrag enthaltene Klausel besagt, dass Öffentliche Abgaben/Anliegerbeiträge u. Steuern der Erwerber trägt, soweit sie für einen Zeitraum nach der Besitzübergabe zu entrichten sind. Im Umkehrschluss hieraus ergibt sich, dass die vor diesem Zeitpunkt angefallenen und fällig gewordenen Öffentlichen Abgaben/Anliegerbeiträge und Steuern vom Veräußerer zu tragen sind. Der zweite Satz in der von Ihnen genannten Klausel dürfte nur in dem Fall greifen, dass die entsprechenden Öffentlichen Abgaben/Anliegerbeiträge und Steuern nach dem Erwerb des Grundstücks angefallen und fällig geworden waren, der Veräußerer diese jedoch entgegen seiner eigentlichen Verpflichtung bereits entrichtet hat. Nur in einem solchen Fall könnte der Veräußerer die von ihm bereits entrichteten Öffentlichen Abgaben/Anliegerbeiträge und Steuern von Ihnen mit dem Argument erstattet verlangen, diese seien durch ihn "vorgestreckt" worden.

Der dritte und vierte Satz der von Ihnen genannten Regelung kann darüber hinaus so verstanden werden, dass Erschließungskosten, welche im Rahmen der Leistungen eines B-Plans erbracht wurden, mit dem Kaufpreis abgegolten werden und ebenfalls nicht separat verlangt werden können.

Mithin bleibt festzuhalten, dass m.E. keine Zahlungsverpflichtung Ihrerseits besteht.

Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort einen rechtlichen Überblick verschafft zu haben und stehen Ihnen gern, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, weiterführend zur Verfügung.

Abschließend möchte ich Sie noch darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste Einschätzung der rechtlichen Situation handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung und Beratung unter Vorlage aller relevanten Unterlagen durch einen Rechtsanwalt unter keinen Umständen ersetzen. Die Beantwortung der Frage basiert allein auf Ihren Angaben und kann durch Hinzufügen oder Weglassen entscheidungserheblicher Informationen gänzlich anders ausfallen.

Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2007 | 22:47

Vielen Dank erstmal für Ihre Antwort.
Gesetzt den Fall, der Baukostenzuschuß ist nicht Bestndteil der Erschließungskosten des B-Plans müssten wir dann an den Veräußerer den Baukostenzuschuß zahlen?
In der Regel ist es ja so, dass der Energieversorger den Baukostenzuschuß aufgrund der AVBEltV erhebt. Dies darf er aufgrund dieser Verordnung auch in voll erschlossenen B-Plan-Gebieten. Somit wären dies ja keine Leistungen im Rahmen des B-Planes.

MfG
Stefan Brandt

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.10.2007 | 12:00

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt.

Wie Sie richtig erkannt haben, erhebt der Enrergieversorger den Baukostenzuschuss auf Grund der AVBEltV. In diesem Rahmen kann durchaus davon ausgegangen werden, dass es sich dabei nicht im Erschließungsleistungen im Rahmen des B-Plans handelt.

Dennoch ist davon auszugehen, dass eine Zahlungsverpflichtung Ihrerseits im Hinblick auf den Baukostenzuschuss nicht besteht. Ich erlaube mir insofern, auf meine bereits gemachten Ausführungen Bezug zu nehmen:

Satz 3 der von Ihnen dargestellten Regelung des notariellen Kaufvertrages besagt, dass die Sätze 1 und 2 analog auf Erschließungskosten anzuwenden sind, welche nicht als solche des B-Plans zu behandeln sind. Im vorliegenden Fall handelt es sich genau um Erschließungskosten, die nicht die Erschließungskosten im Rahmen der Leistungen des B-Planes betreffen.

Soweit nunmehr die Sätze 1 und 2 analog anzuwenden sind, bedeutet dies für den Baukostenzuschuss, dass selbiger nur dann durch den Erwerber, also Sie, zu tragen sind, soweit sie für einen Zeitraum nach der Besitzübergabe zu entrichten sind. Da Sie jedoch ausführten, dass der Baukostenzuschuss im Rahmen der Erschließung des Baugebietes in den Jahren 2001 bis 2003 anfiel und Sie erst im Jahre 2005 das Grunsdstück kauften, ist der Baukostenzuschuss nicht von Ihnen zu tragen. Die Bedingung des Satzes 1 ist als erfüllt anzusehen, da der Baukostenzuschuss bereits vor Besitzübergabe zu entrichten war.

Wie ich weiterhin bereits ausführte, ist Satz 2 der dargestellten Regelung so zu verstehen, dass eine Erstattung an den Verkäufer nur dann zu erfolgen hätte, wenn der Verkäufer den Baukostenzuschuss nach Besitzübergabe an Sie, also nach dem Jahre 2005, gezahlt hätte. Dann nämlich wäre der Verkäufer auf Grund der Regelung des Satzes 1 hierzu nicht mehr verpflichtet gewesen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

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