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Errichtung eines Abstellhauses - Nutzung nur durch 2 Eigentümer (von insgesamt 8)

30.05.2010 15:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Wir sind seit 12/2009 Eigentümer einer Eigentumswohnung in einer Anlage mit insgesamt 8 Wohnungen bzw. Eigentümern auf einem Grundstück von ca. 8000 qm.
Zwei Eigentümer möchten auf dem Grundstück ein Abstellhaus für Fahrräder, Kinderspielgeräte etc. errichten zu ihrer alleinigen Nutzung. Die Investition soll zu Lasten dieser beiden Eigentümer gehen.
Laut Teilungserklärung ist die Fläche, auf der das Abstellhaus errichtet werden soll, Gemeinschaftsfläche.
In den letzten Protokollen der Eigentümerversammlung heißt es:
2007:"Da sich keine Mehrheit für ein Fahrradhäuschen findet, sollen sich die interessierten Eigentümer zusammenschließen und einen Vorschlag erarbeiten, über den die Eigentümergemeinschaft, evtl. im Zuge eines Umlaufbeschlusses, entscheiden wird."
2008: Kein Hinweis im Protokoll zu dieser Sache
2009: Die interessierten Eigentümer werden Vorschläge erarbeiten, die den Eigentümern zugesandt werden. Per Umlaufbeschluss wird dann entschieden."
Weitere schriftliche Erklärungen liegen nicht vor.

Unsere Fragen:
Entsteht für die Eigentümer, die das Abstellhaus errichten wollen, ein Sondernutzungsrecht? Eintrag im Grundbuch zwingend erforderlich oder nicht? Was passiert, wenn diese Eigentümer ihre Wohnung verkaufen? Geht das Sondernutzungsrecht, wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist, auf den neuen Eigentümer über?

Welche Rechte und Pflichten ergeben sich für die Eigentümer des Häuschens hinsichtlich Instandhaltung, Verkehrssicherung etc.?

Können andere Eigentümer jetzt oder zu einem späteren Zeitpunkt verlangen, ebenfalls dieses Häuschen mitzubenutzen - also ebenfalls das Sondernutzungsrecht erhalten - ggf. unter Zahlung von Kosten an die Eigentümer, die den Bau etc. finanziert haben?

Welche Regelungen müssen dazu schriftlich festgehalten werden? Regelung im Protokoll der Eigentümerversammlung ausreichend?

Wie ist zu verfahren, wenn ein Eigentümer das Sondernutzungsrecht an dem Häuschen zurückgeben möchte bis hin zur Übertragung der Sondernutzungsrechte an die gesamte WEG?

Zurück zu den bisherigen Ausführungen zu den WEG-Protokollen:
Kann die Errichtung des Häuschens per Mehrheitsbechluss beschlossen werden? Oder ist Einstimmigkeit erforderlich? Leider liegt uns kein Papier vor, indem definiert ist, welche Regelungen per Mehrheitsbeschluss und welche Regelungen einstimmig zu treffen sind.

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bezeichnet der Begriff Sondernutzungsrecht die einem oder einigen Wohnungseigentümern eingeräumte Befugnis, einen Teil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer nutzen zu dürfen. Das Sondernutzungsrecht kann sich auf gemeinschaftliche Räume aber auch auf Freiflächen, wie in Ihrem Fall, beziehen. Somit würde bei entsprechender Regelung in Ihrem Fall ein Sondernutzungsrecht an der Fläche, auf der das Häuschen steht, entstehen. Daneben müssten wegen § 22 WEG auch alle Eigentümer der Errichtung des Abstellhäuschens zustimmen.

Das Sondernutzungsrecht ist ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht, das mit seiner Eintragung in das Grundbuch eine Inhaltsänderung aller Wohnungseigentumsrechte bewirkt und dann dinglich wirkt. Nach Eintragung bindet das Sondernutzungsrecht gemäß § 10 Abs. 3 den Sondernachfolger des begünstigten Eigentümers und der vom Mitgebrauch ausgeschlossenen Eigentümer. Insoweit entsteht dann ein dingliches Sondereigentum.

Das Sondernutzungsrecht entsteht nur durch eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 2, S. 2, Abs. 3 WEG. Daher ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlich, dies bedeutet, dass alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss würde also nicht reichen und wäre überdies auch mangels Beschlusskompetenz, da es sich um eine Regelung nach § 10 WEG handelt, nichtig. Es bedarf einer Vereinbarung. Wenn das Sondernutzungsrecht zwecks Bindung künftiger Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden soll, so ist die Form des § 29 GBO, also notarielle Beglaubigung, erforderlich.

Wenn irgendwann das Sondernutzungsrecht wieder geändert werden soll, also beispielsweise noch weitere Eigentümer einbezogen werden sollen, ist auch hierfür eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 2, S. 2, Abs. 3 WEG erforderlich.

Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG allen Wohnungseigentümern gemeinsam. Dies gilt vom Grundsatz her auch für die Bereiche des Gemeinschaftseigentums für die ein Sondernutzungsrecht begründet worden ist. Die entsprechenden Pflichten können aber durch Vereinbarung die Verwaltung, insbesondere die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung, übertragen werden.

Nach der herrschenden Meinung trifft den Sondernutzungsberechtigten mit Übernahme der Instandhaltungspflichten auch die Verkehrssicherungspflicht, da die Verkehrssicherheit vor allem an das Kriterium der Beherrschbarkeit der Gefahrenquelle und die Eröffnung des Verkehrs anknüpft.

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