Errichtung eines Abstellhauses - Nutzung nur durch 2 Eigentümer (von insgesamt 8)

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bezeichnet der Begriff Sondernutzungsrecht die einem oder einigen Wohnungseigentümern eingeräumte Befugnis, einen Teil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer nutzen zu dürfen. Das Sondernutzungsrecht kann sich auf gemeinschaftliche Räume aber auch auf Freiflächen, wie in Ihrem Fall, beziehen. Somit würde bei entsprechender Regelung in Ihrem Fall ein Sondernutzungsrecht an der Fläche, auf der das Häuschen steht, entstehen. Daneben müssten wegen § 22 WEG auch alle Eigentümer der Errichtung des Abstellhäuschens zustimmen.

Das Sondernutzungsrecht ist ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht, das mit seiner Eintragung in das Grundbuch eine Inhaltsänderung aller Wohnungseigentumsrechte bewirkt und dann dinglich wirkt. Nach Eintragung bindet das Sondernutzungsrecht gemäß § 10 Abs. 3 den Sondernachfolger des begünstigten Eigentümers und der vom Mitgebrauch ausgeschlossenen Eigentümer. Insoweit entsteht dann ein dingliches Sondereigentum.

Das Sondernutzungsrecht entsteht nur durch eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 2, S. 2, Abs. 3 WEG . Daher ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlich, dies bedeutet, dass alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Ein Mehrheitsbeschluss würde also nicht reichen und wäre überdies auch mangels Beschlusskompetenz, da es sich um eine Regelung nach § 10 WEG handelt, nichtig. Es bedarf einer Vereinbarung. Wenn das Sondernutzungsrecht zwecks Bindung künftiger Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden soll, so ist die Form des § 29 GBO , also notarielle Beglaubigung, erforderlich.

Wenn irgendwann das Sondernutzungsrecht wieder geändert werden soll, also beispielsweise noch weitere Eigentümer einbezogen werden sollen, ist auch hierfür eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 2, S. 2, Abs. 3 WEG erforderlich.

Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG allen Wohnungseigentümern gemeinsam. Dies gilt vom Grundsatz her auch für die Bereiche des Gemeinschaftseigentums für die ein Sondernutzungsrecht begründet worden ist. Die entsprechenden Pflichten können aber durch Vereinbarung die Verwaltung, insbesondere die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung, übertragen werden.

Nach der herrschenden Meinung trifft den Sondernutzungsberechtigten mit Übernahme der Instandhaltungspflichten auch die Verkehrssicherungspflicht, da die Verkehrssicherheit vor allem an das Kriterium der Beherrschbarkeit der Gefahrenquelle und die Eröffnung des Verkehrs anknüpft.