Erbbaurechtsgrundstück

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich gern wie folgt :

Sie gehen zunächst recht der Annahme, dass wenn das Erbbaurechtsgrundstück je zur Hälfte zwei Miteigentümern gehört, Entscheidungen grundsätzlich nur einstimmig getroffen werden können. Dies gilt insbesondere, wenn im Erbbaurechtsvertrag oder in einer etwaigen Gemeinschaftsordnung keine abweichenden Regelungen getroffen wurden.

Ist einer der beiden Erbbaurechtsgeber (hier: B) zugleich auch Erbbaurechtsnehmer, besteht natürlich ein gewisses Konfliktpotenzial aufgrund etwaiger Interessenkollisionen. B kann als Erbbaurechtsgeber jedoch nicht jegliche Maßnahmen willkürlich blockieren, die ihn als Erbbaurechtsnehmer nachteilig betreffen würden.

Zu Ihren Einzelfragen:

a) Keine Zustimmung zur Indexerhöhung des Erbbauzinses

Nach § 744 Abs. 1 BGB ist für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung grundsätzlich die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Die Anpassung des Erbbauzinses nach vertraglicher Vereinbarung stellt aber eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung dar, da sie der Umsetzung des bestehenden Vertrags dient.

Verweigert B die Zustimmung ohne sachlichen Grund, könnte A auf daher Zustimmung klagen. Die Klage richtet sich darauf, dass B verpflichtet wird, der Erhöhung zuzustimmen. Das zuständige Gericht kann die Zustimmung des B auch ersetzen, wenn die Maßnahme dem Interesse aller Miteigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

b) B zahlt seinen Anteil am Erbbauzins nicht und stimmt Heimfall nicht zu

Das Heimfallrecht kann im Erbbaurechtsvertrag für den Fall des Zahlungsverzugs vereinbart sein. Die Ausübung des Heimfalls ist eine Verfügung über das Erbbaurecht und bedarf daher der Mitwirkung beider Miteigentümer.

A könnte B auch hier grundsätzlich auf Zustimmung zur Ausübung des Heimfalls gerichtlich in Anspruch nehmen, wenn die Voraussetzungen (z.B. erheblicher Zahlungsrückstand) vorliegen. Da B als Erbbaurechtsnehmer betroffen ist, besteht jedoch ein Interessenkonflikt. Es stünde mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten, dass das angerufene Gericht jedoch für Recht erkennen kann, dass ein Miteigentümer die Zustimmung nicht willkürlich verweigern darf, wenn die Voraussetzungen des Heimfalls objektiv vorliegen.

c) B nimmt ohne Zustimmung gravierende bauliche Veränderungen vor oder nutzt das Gebäude vertragswidrig

Auch eine vertragswidrige Nutzung oder bauliche Veränderungen können einen Heimfallgrund darstellen, sofern dies im Erbbaurechtsvertrag geregelt ist. Die Geltendmachung des Heimfalls unterliegt eine kurzen Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Kenntnis von den Voraussetzungen. Die Klage auf Zustimmung zur Ausübung des Heimfalls hemmt die Verjährung des Heimfallanspruchs nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB.

d) A möchte zur Abwendung einer Entschädigungszahlung am Laufzeitende eine Laufzeitverlängerung, B stimmt nicht zu
Sachverhalt:

Ein Anspruch auf Zustimmung besteht nur, wenn dies im Vertrag vorgesehen ist. Anderenfalls käme ein Zustimmungsanspruch nur noch aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB in Betracht. Eine Klage auf Zustimmung die lediglich auf den Grundsatz von Treu und Glauben gestützt werden würde, wäre jedoch mit einem nicht ganz unerheblichen Prozessrisiko verbunden.

3. Zusammenfassung und Empfehlungen
Blockadesituation: Bei zwei gleichberechtigten Erbbaurechtsgebern ist Einstimmigkeit erforderlich. Verweigert einer die Zustimmung, kann der andere auf Zustimmung klagen, wenn die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht oder vertraglich vorgesehen ist.
Interessenkonflikt: Ist einer der Erbbaurechtsgeber zugleich Erbbaurechtsnehmer, darf er die Zustimmung nicht willkürlich verweigern, wenn objektive Voraussetzungen vorliegen.
Verjährung: Die Klage auf Zustimmung hemmt die Verjährung des Heimfallanspruchs, sofern sie rechtzeitig eingereicht wird.
Verlängerung des Erbbaurechts: Ein Anspruch auf Zustimmung zur Verlängerung besteht nur bei entsprechender vertraglicher Grundlage oder ausnahmsweise aus Treu und Glauben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen