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Bebaubarkeit von Erbbaurechtsgrundstück


15.02.2018 13:59 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus



Ich habe ein bereits vorhandenes Erbbaurecht übernommen. Auf dem Grundstück befindet sich ein sanierungsbedürftiges, wirtschaftlich gesehen abbruchreifes EFH mit Garage.

Was darf ich auf dem Grundstück bauen?
Im Erbbauvertrag ist hinsichtlich der Bebaubarkeit folgendes geregelt:

§ 1 Bauwerke, Zweckbestimmung, Nebenfläche

1. Der Erbbauberechtigte ist berechtigt , die auf dem Erbbaugrundstück derzeit vorhandenen
Gebäude und Bauwerke zu haben.
2. Der Erbbauberechtigte ist befugt, dass gesamte Grundstück , auch soweit es nicht bebaut ist, allein und ausschließlich zu nutzen.Die Nutzung hat im Zusammenhang mit Gebäudenutzung zu erfolgen.
Die Fläche des Erbbaugrundstückes , beträgt 1065 qm , die über 500 qm hinausgehende Fläche ist selbstständig baulich nicht nutzbar.

Ergibt sich daraus , das ich das vorhandene Gebäude abreißen und es nach den baurechtlichen Bestimmungen ggf. erweitert oder verkleinert, wieder aufbauen kann?
Kann ich die über 500 qm hinausgehende Fläche mit einen unselbstständigen Nebengebäude bebauen?

Eine Aufstellung der bei Begründung des Erbbaurechts vorhandenen Gebäude gem. Pkt. 1 , ist nicht Bestandteil des Vertrages.
(Es ist wohl eine Standartformulierung aus dem Erbbaugesetz)

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein eigenes Gebäude/Bauwerk zu errichten.

"Was darf ich auf dem Grundstück bauen?"

Dies richtet sich nach der Bauordnung.

Der vorliegende Vertrag beinhaltet neben einer flächenmäßigen, auch eine Begrenzung nach der Art der Gebäude. Eine Begrenzung auf das tatsächliche Gebäude sehe ich jedoch nicht. Denn dann hätten die Parteien eine Vereinbarung über die Errichtung und Instandsetzung nach § 2 Nr. 1 ErbbauRG oder einen vorzeitigen Heimfall gem. § 2 Nr. 4 ErbbauRG vereinbart.

Auch die Verwendung des Wortes "derzeit" deutet darauf hin, dass sich der Bestand ändern kann.

Es stand ein EFH und eine Garage bei Bestellung des Erbbaurechtsvertrages auf dm Grndstück. Damit ist durch Auslegung zu ermitteln, dass auch nur eine Wohnbebauung in der Form eines EFH mit Garage als zulässige Bebauung angesehen wird. Über die Maße des Bauwerkes wurde jedoch keine Vereinbarung getroffen.

"Ergibt sich daraus , das ich das vorhandene Gebäude abreißen und es nach den baurechtlichen Bestimmungen ggf. erweitert oder verkleinert, wieder aufbauen kann?"

Es steht dem nicht entgegen, solange Sie wieder eine EFH und eine Garage errichten.

"Kann ich die über 500 qm hinausgehende Fläche mit einen unselbstständigen Nebengebäude bebauen?"

Der Begriff Unselbständiges/selbständiges Gebäude ist dem Steuerrecht entlehnt.
Dabei wird auf die Funktion des zu betrachtenden Bauwerkes zurückgegriffen. Ein unselbständiges Gebäude(teil) ist demnach jenes, welches der Hauptnutzung untergeordnet dient.

Ob hier jedoch der steuerrechtliche Begriff Anwendung finden sollte, ist zu bezweifeln.

Im gegenständlichen Fall sollten somit alle Bauwerke, die nicht ebenfalls als Wohnung dienen, über die Fläche von 500 qm hinaus zu errichten sein.

Ob Sie hier an diese flächenmäßige Begrenzung überhaupt heranreichen, ist offen. Denn Sie müssten mit dem EFH zunächst die 500 qm ausnutzen, bevor eine Einschränkung zu berücksichtigen wäre. In diesem Fall dürfte eher das Baurecht Einhalt gebieten.

Insofern Sie keinen Streit haben wollen, können Sie Ihre Pläne auch dem Grundstückseigentümer zur Genehmigung vorlegen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


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