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Rechtssichere Unterverpachtung eines Erbbaurechtsgrundstückes

| 17.07.2020 14:37 |
Preis: 153,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Ein Erbbaurecht kann an einem Bauwerk auf fremdem Grund bestellt werden. Es kann vertraglich auch auf die zugehörige weitere Grundstücksfläche erstreckt werden.

Sehr geehrte Anwälte,

folgende Situation:

A besitzt ein Flurstück Y in den neuen Bundesländern.
A nutzt außerdem seit 25 Jahren einen rechteckigen Teil W eines Flurstücks X, der offizielle Besitzer hat davon keine Kenntnis. Dieser Teil W besitzt keine offiziell vermessenen Grenzen und grenzt auf einer Seite in voller Länge direkt an Flurstück Y von A. Das Wohnhaus von A befindet sich zum größten Teil auf dessen Flurstück Y, Anbauten davon befinden sich aber auch auf Teil W. Teil W wird vorwiegend als nicht gesondert nach Flurstück Y abgegrenzter Garten genutzt, es befindet sich eine Laube mit 45qm Grundfläche und Fundament darauf.
Der beschriebene Zustand wurde vor der Wiedervereinigung hergestellt und A hat Flurstück Y mit Wohnhaus nach der Wiedervereinigung unter den oben beschriebenen Umständen erworben, welche zu diesem Zeitpunkt bereits bestanden.

B ist Erbbaurechtgeber, Besitzer von Flurstück X und möchte dafür ein Erbbaurecht vergeben. B hatte bis heute keine Kenntnis von der Nutzung des Teils W an Flurstück X durch A. Für diese Nutzung existiert zwischen B und A keine Vertragsgrundlage.

C möchte gegenüber B als Erbbaurechtnehmer auftreten und für Flurstück X ein Erbbaurecht für 75 Jahre erwerben. Bedingung von B dafür ist, dass C für das komplette Flurstück X ein Erbbaurecht erwirbt, somit erstreckt sich dieses auch auf den von A genutzten Teil W an Flurstück X. B tritt somit die Verantwortung für den weiteren Umgang mit der vertraglich nicht festgelegten Nutzung durch A von Teil W an Flurstück X an den Erbbaurechtnehmer C ab. B stimmt einer generellen Unterverpachtung von Flurstück X durch C zu.

A hat auch auf Grund der bestehenden Hauserweiterungen große Motivation, den Teil W an Flurstück X weiter zu nutzen. C hat auf Grund der positiven nachbarschaftlichen Beziehungen keine Bestrebungen Teil X selbst zu nutzen und A zum Abbruch der Bebauung zu zwingen.

_________________
|Flstck Y von A |
|..........................|
|...Wohnhaus...|
|_______________|_________________________________
|.Teil W von X...|..........Flstck X von B.....................|
|.genutzt von..|.....Vergabe von Erbbaurecht.....|
|..........A.............|..........durch B an C.......................|
|_______________|.........................................................|
|.....................................................................................|
|.....................................................................................|
|_________________________________________________|

Folgende konkrete Fragestellungen dazu:

a) Welche vertragsrechtlichen Möglichkeiten hat C, den bereits von A vorher genutzten Teil W an Flurstück X offiziell und idealerweise für die Dauer von 75 Jahren unter zu verpachten und dafür Pachtzins zu erhalten? A darf Teil X weiterhin als Garten nutzen.

b) C wollte ursprünglich nur für einen Teil an Flurstück X ein Erbbaurecht erwerben, der sich nicht mit dem von A genutzten Teil X überschneidet. Durch die Bedingungen des Erbbaurechtgebers B ist C nun gezwungen das Erbbaurecht für das komplette Flurstück zu erwerben, wodurch C über die Dauer von 75 Jahren Mehrkosten entstehen, welche maßgeblich durch den, für die von A genutzte Fläche X fälligen Erbbauzins erhöht werden.
Ist es vertragsrechtlich möglich, A sowohl an den Teilungskosten für das Erbbaurechtgrundstück als auch den laufenden Mehrkosten durch den Erbbauzins zu beteiligen. C stellt sich eine jährliche Umlage der zusätzlichen Erbbauzinsen auf die Kosten pro Quadratmeter des Teils W von A vor.

c) Der durch C an B zu entrichtende Erbbauzins kann sich alle 3 Jahre ändern. Ist es im Vertragswerk möglich, die Veränderungen bezogen auf die von A gepachtete Fläche auf A zum Zeitpunkt der Änderung auf A umzulegen?

d) Durch die Unterverpachtung von Teil W an Flurstück X an A durch C besteht die Möglichkeit, dass während der langen Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags von 75 Jahren der Unterpachtvertrag endet (Auslauf des Unterpachtvertrags, Kündigung des Unterpachtvertrags, Tod von A, Verkauf von Flurstück Y durch A). Dadurch entsteht für C das Risiko, auf unbestimmte Zeit nach der Beendigung der Unterverpachtung, durch den für Teil W an Flurstück X fälligen Erbbauzins finanziell erheblich mehrbelastet zu werden.
Welche Möglichkeiten bestehen für C, die Vertragsverbindlichkeit zwischen A und C für Teil W an Flurstück X rechtlich an das Flurstück Y von A zu binden (Grundbuch o.ä.) und/oder diese bei Tod von A an dessen Erben weiterzugeben? Kann rechtlich festgeschrieben werden, dass die auf A folgenden Besitzer von Flurstück Y die Vertragsverbindlichkeit bis zu deren definiertem Ende (vorzugsweise nach 75 Jahren) bedienen müssen.

e) Gesetz dem Fall, die Vertragsverbindlichkeit kann vererbt werden, was passiert in dem Fall, dass alle Erben das Erbe ausschlagen? Wer ist dann zur Erfüllung der Vertragsverbindlichkeit verpflichtet?

f) Die durch A zum Teil auf W durchgeführten Erweiterungen des Hauses sowie die sehr große Gartenlaube sind vermutlich nach heutiger Baugesetzgebung nicht genehmigungsfähig. Kann C im Falle einer Unterverpachtung des Teils W an Flurstück X rechtlich für die vor Vertragsbeginn durch A und Andere erstellte Bebauung belangt werden? C würde im Vertragswerk zur Verpachtung mit A eine Erweiterung der bestehenden Bebauung nur nach vorheriger Abstimmung mit C zustimmen.

Danke und Grüße

17.07.2020 | 16:46

Antwort

von


(922)
Bertha-von-Suttner-Straße 9
37085 Göttingen
Tel: 0551 707280
Web: http://rkm-goettingen.de/gero-geisslreiter-verwaltungsrecht
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

a) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht), § 1 ErbbauRG des Erbbaurechtsgesetzes - ErbbauRG). Das ist zwingender Vertragsinhalt. C müsste also ein "Bauwerk" errichten wollen; am Bauwerk würde das Erbbaurecht bestellt werden. Das Bauwerk (Art und Nutzung) ist zu bezeichnen.

Das Erbbaurecht kann auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 1 ErbbauRG ). Das bedeutet, dass die Grundstücksfläche, auf denen das Bauwerk nicht aufsteht, dem Bauwerk und seiner Nutzung dient. Damit könnte erst einmal das gesamte Grundstück X erfasst werden. Die Verpachtung eines Teils der Grundstücksfläche durch C ist möglich.

b) Eine entsprechende Vereinbarung zwischen A und C ist möglich im Rahmen eines Pachtvertrages.

c) Auch hier kann eine entsprechende Regelung im Pachtvertrag getroffen werden.

d) Das wirtschaftliche Risiko kann durch einen zeitlichen Gleichlauf von Erbbaurecht und Pachtvertrag verringert werden. Nach 30 Jahren ist ein Pachtvertrag aber ordentlich kündbar, auch wenn er für längere Zeit abgeschlossen wurde (§ 581 BGB: Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag i.V.m. § 544 BGB: Vertrag über mehr als 30 Jahre des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB). Wird der Vertrag für die Lebenszeit des Verpächters C abgeschlossen, kann er dagegen nicht gekündigt werden (§ 544 BGB: Vertrag über mehr als 30 Jahre ).

Mit dem Tod von A treten dessen Erben in den Pachtvertrag ein und haben dessen vertragliche Rechte und Pflichten. Ein besonderes Kündigungsrecht steht ihnen wegen des Erbfalls nicht zu.

Eine dingliche Absicherung der schuldrechtlichen Verpflichtungen ist nicht möglich.

Für das Risiko der Vertragsbeendigung nach einer Laufzeit von 30 Jahren müsste eine wirtschaftliche Lösung gefunden werden. Das Risiko könnte z.B. in die Höhe des Pachtzinses für eine Laufzeit von 30 Jahren eingepreist werden. Oder der Pachtvertrag wird für die Lebenszeit von C abgeschlossen mit einem Sonderkündigungsrecht, falls das Erbbaurecht/Nutzungsrecht an X vorher wegfällt.

e) Letzten Endes erbt der Fiskus. Bei Überschuldung des Nachlasses kann aber ein Nachlassinsolvenzverfahren durchgeführt werden. Dann würde C mit seinen künftigen Pachtzinsforderungen ausfallen. Das Risiko besteht jedoch ganz unabhängig von der vorliegenden erbbaurechtlichen Sonderkonstellation.

f) Die Frage, wer Adressat einer bauordnungsrechtlichen Verfügung sein kann (Abriss), bemisst sich nach dem Bauordnungsrecht des betreffenden Bundeslandes. In Betracht kommen A, B und C. Die Bauaufsichtsbehörde hätte dazu eine ermessensfehlerfreie Störerauswahl zu treffen, die sich an der Effizienz der Gefahrenabwehr sowie am Verhältnismäßigkeitsgrundsatz orientiert. Voraussichtlich würde die Behörde versuchen, in der Reihenfolge A-C-B vorgehen.

Eine Ordnungswidrigkeit wegen "Schwarzbauens" wäre allenfalls von A begangen worden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 23.07.2020 | 20:13

Sehr geehrter Herr Geißlreiter,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, welche sehr weiter geholfen hat. Zu folgenden Punkten habe ich noch Nachfragen:

zu b) Um welche Form eines Pachtvertrags müsste es sich handeln? Doch eigentlich um einen Landpachtvertrag, da C an A ja nur das Land verpachtet, die vorhandene Bebauung gehört schließlich A.

zu c) Der von A an C entrichtete Pachtzins erhöht das zu verseteuernde Einkommen von C. Kann C die seinerseits für den durch A genutzten Teil W anfallenden Erbbauzins an B in voller Höhe dagegenrechnen?

zu d) Können als Verpächter in Einheit auch C und dessen Lebenspartner auftreten, sodass der Vertrag erst endet, wenn beide nicht mehr leben?
Was passiert, wenn der oder die Erben das Grundstück Y von A nach dessen Tod veräußern? Ich gehe davon aus, dass die Verpfichtungen aus dem Pachtvertrag nicht mit veräußert werden können. Das bedeutet, man müsste entweder den Pachtvertrag in beiderseitigem Einvernehmen beenden und mit dem neuen Besitzer von Y einen neuen Pachtvertrag abschließen oder der Erbe muss die Pflichten aus dem Pachtvertrag weiter bedienen, kann aber auch Teil W weiter nutzen.
Falls es sich um um einen Landpachtvertrag handeln muss, so haben die Erben im Falle des Todes des Pächters A nach § 594d BGB: Tod des Pächters ein Sonderkündigungsrecht, was das wirtschaftliche Risiko erhöht?

Danke und Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.07.2020 | 12:24

Sehr geehrter Fragesteller,

es wird zwar Land verpachtet, doch handelt es sich nicht um einen Landpachtvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, wie ich annehme. Der Landpachtvertrag hat folgenden Vertragsgegenstand (§ 585 BGB: Begriff des Landpachtvertrags ):

Durch den Landpachtvertrag wird ein Grundstück mit den seiner Bewirtschaftung dienenden Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden (Betrieb) oder ein Grundstück ohne solche Gebäude überwiegend zur Landwirtschaft verpachtet. Landwirtschaft sind die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen, sowie die gartenbauliche Erzeugung.

Die Versteuerung der Pachtzinseinnahmen durch C sollte durch einen Steuerberater geklärt werden. Nach erster Einschätzung findet das Bruttoprinzip Anwendung: C deklariert die Pachteinnahmen in voller Höhe, kann aber ggf. seine Aufwendungen für den Teil W als Betriebsausgaben o.ä. in Ansatz bringen.

Wenn es mehrere Verächter gibt, kann vereinbart werden, dass der Pachtvertrag mit dem Tod des längerlebenden Verpächters endet.

Wenn ein Vertragspartner stirbt, gehen die Rechte und Verpflichtungen aus den Verträgen des Erblassers erst einmal so auf die Erben über. Diese sind an die Verträge gebunden. Ein Sonderkündigungsrecht kann sich aber aus dem Vertrag selbst oder aus dem Gesetz ergeben. Die Erben können Y veräußern, müssen aber weiter ihre geerbte Verpflichtung aus dem Pachtvertrag über W erfüllen. Probleme, die sich aus einem Verkauf von Y ergeben in Hinblick auf W, sollten die Erben von A deshalb beizeiten klären.

Richtig ist, dass der Landpachtvertrag ein Sonderkündigungsrecht vorsieht. Dann müsste A aber auf W Landwirtschaft im Sinne des Gesetzes betreiben.

Beste Grüße von Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.07.2020 | 23:16

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Stellungnahme vom Anwalt:

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