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Erbbaurecht gefährdet


| 15.11.2016 10:23 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Zusammenfassung: Auch ohne schriftliches Vertragsverhältnis kann die Nutzung eines fremden Grundstücksteiles als Fahr- und Gehweg zu einer Nutzungsentschädigung führen. Dies begrenzt sich dann auf den genutzten Bereich und ist anhand der ortsüblichen Renten für Wegerechte analog einer Dienstbarkeit zu bestimmen.




Sehr geehrte Anwälte,

Im Jahre 2006 erwarb ich ein Erbbaurecht bebaut mit einer Doppelhaushälfte. An das Erbbaugrundstück (560qm) grenzt Pachtland (330qm). Zwei Eigenständige Flurstücke. Der Erbbauzins beträgt 1.400,00€ p.a. Laut Pachtvertrag betrug die Pacht für das angrenzende Pachtland 83,00€ p.a. Der Pachtvertrag wurde beim Notar von mir eingesehen und in der Urkunde zum Erbbaurecht heißt es: "der Käufer tritt mit Rechte und Pflichten in den bestehenden Vertrag ein..."
Nach Erwerb des Erbbaurecht wurde der Pachtvertrag seitens des Eigentümers (Hansestadt) gekündigt und ich sollte einen neuen Pachtvertrag unterschreiben mit einer neuen Pacht von 1.300,00€ p.a. (330qm nicht erschlossen, von Wurzeln großer Tannen übersäht, kein Platz für weiteres Gebäude o.ä. da das Pachtgrstk. Lang und schmal). Der Eigentümer bestellte 2008 einen Gerichtsvollzieher. Dieser stellte seine Arbeit ein als er von mir die Information bekommen hatte, dass es keinen Pachtvertrag zwischen mir und dem Eigentümer gibt. Mehrmals bat ich den Eigentümer das Pachtland abzuzäunen. Pflege und Winterdienst wurden 10Jahre von mir übernommen. Das Pachtland wurde nicht genutzt (keine Anpflanzungen, Gartenlaube o.ä.).
Leider führen die Wege zu meinem Erbbaugrstk. und Haus über das Pachtland.
Im Februar 2016 hatte ich um die Zusendung eines Pachtvertrages gebeten da meine Frau und ich überlegten das Grundstk.evtl.doch zu pachten damit der Streit endlich aufhört. Nach Abwägung aller Vor- und Nachteile uns aber entschlossen den Vertrag nicht zu unterschreiben.

Gestern hatte ich ein Schreiben vom Eigentümer in der Post mit der Aufforderung 5.300,00€ Nutzungsentschädigung zu zahlen (für 2012-2016). Weiter heißt es in diesem Schreiben:" dem Eigentümer steht auf Grundlage des mit Schreiben vom 17.02.2016, zugegangenen Pachtvertrag rückwirkend zum 01.03.2016 die Pacht in Höhe von 1.120,00€ zu.

Bei meinem Haus handelt es sich um eine Doppelhaushälfte. Mein direkter Nachbar besitzt ebenfalls den Mix aus Erbbaurecht und Pachtland. Jedoch zahlt dieser eine Pacht von 100,00€ p.a. (Altvertrag besteht seit 40Jahren) so verhält es sich auch mit den weiteren Anwohnern im Ort.

Ich habe dem Eigentümer den Vorschlag gemacht den Vertrag zu den Konditionen meines Vorgängers zu bedienen.

Der damalige Verkauf bedurfte der Zustimmung des Eigentümers und ich habe auf Grund der damaligen Informationen zugestimmt. Hätte ich gewusst, dass sich die Pacht einen Monat später um 1500% erhöht, wäre ich vom Kauf zurückgetreten.
Weiter wurde mir vom Eigentümer mitgeteilt, dass das Erbbaurecht gefährdet ist und ein Zusammenhang zum Pachtland besteht. Erklären konnte der Eigentümer diesen Zusammenhang nicht und vertraglich besteht auch keine Verbindung (seit 10 Jahren bediene ich das Erbbaurecht korrekt und das Gebäude ist in einem gehobenen, makellosen Zustand. Letzte Schätzung ist 3 Wochen her und ergab 280.000,00€)
Weiter verweigert der Eigentümer die Abtretung der bereits seit 10 Jahren bestehenden Grundschuld an einen neuen Kreditgeber sodass ich seit 1.5 Monaten Strafzinsen an den „alten" Kreditgeber zahle (Zinsbindung endete nach 10Jahren darum Kreditgeberwechsel auf Grund besserer Konditionen)

Wie kann ich mich dagegen zu Wehr setzen.
Mehrmals bat ich den Eigentümer das Pachtland abzuzäunen.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach der Schilderung der von Ihnen gegebenen Informationen stellt sich der Sachverhalt rechtlich ganz einfach da.

1. Ursprünglicher Pachtvertrag

Sie sind im Zuge des Abschlusses des Erbbaurechtsvertrages in den alten Pachtvertrag eingetreten.
Unabhängig von dem damaligen Pachtvertrag und dessen Vorgaben zur Erhöhung des Pachtzinses, kann dieser nicht um 1.500% steigen, dies wäre sittenwidrig.

Darüber hinaus haben Sie mit dem Eigentümer des Pachtlandes durch die Kündigung keinen neuen Pachtvertrag abgeschlossen.

2. Angebot Pachtvertrag 2016

Im Januar 2016 haben Sie den Eigentümer des Pachtlandes um die Vertragsunterlagen für einen neuen Pachtvertrag geben. Darin liegt nur eine Aufforderung, ein Angebot zu unterbreiten. Das Angebot wurde unterbreitet, jedoch von Ihnen nicht angenommen.

Somit wurde auch hiermit kein Pachtvertrag begründet.

3. Nutzungsentschädigung

Ein Nutzungsentschädigungsanspruch könnte vorliegen, wenn Sie das Gelände genutzt haben.
Nach Ihren Angaben haben Sie das ganze Gelände nicht genutzt. Sie schreiben jedoch, die Pflege und den Winterdienst durchgeführt zu haben.
Ob sie hier nur den Weg, wie ich jetzt erst einmal annehme oder das ganze Gelände gepflegt haben, teilen Sie mir bitte ggf. in der kostenfreien Nachfrage mit.
Soweit Sie nur den Zufahrtsweg gepflegt und unterhalten, sowie die Verkehrssicherungspflicht ausgeübt haben, waren Sie kein Nutzer des Pachtgrundstückes an sich. Sie haben sich, wie ein Berechtigter für ein Wegerecht, verhalten.

Für dieses Wegerecht, auf welcher rechtlichen Basis, man es auch stellen will (einvernehmliches schuldrechtliches Wegerecht, Notwegerecht, Nutzungsverhältnis auf diese Fläche beschränkt…) besteht tatsächlich ein Anspruch auf eine Entschädigung.

Je nachdem, wie es tatsächlich einzuordnen sein wird, gibt es jedoch Unterschiede. Bei einem Notwegerecht z.B. erhält der Eigentümer eine Geldrente. ABER erst ab Anforderung eines Notweges. Dies liegt wohl nicht vor.

Die selbständige Inbesitznahme führt dann wohl eher zu einem schuldrechtlichen Wegerecht. Dieses Wegerecht kann dann mangels Einvernehmen über deren Höhe zu einer Auseinandersetzung führen, wie dieses sicher hier bevorsteht.

Tatsächlich wurde kein Entgelt vereinbart. Jeder Partei ist jedoch bekannt und bewusst, dass der Weg nicht unentgeltlich genutzt werden kann.

Minimal ist hier die von Ihrer Kenntnis aus ursprünglich abgeleitete Pachthöhe anzusetzen. Des Weiteren könnte man auch die vom Nachbarn zu zahlende Pachthöhe ansetzen.

Den vom Eigentümer geforderten Pachtzins jedoch keinesfalls. Denn diese Summe stützt sich zum einen auf das ganze Pachtgrundstück und zum anderen ist diese Summe auch nicht objektiv für eine Wegenutzung zu erzielen.

4. Verjährung

Die Entgelte für 2012 sind schon verjährt, da keine nachschüssige Fälligkeit in 2013 vereinbart wurde.
Die Entgelte für 2013 verjähren ohne nachschüssige Fälligkeit mit Ablauf des 31.12.2016, soweit hier keine Hemmung in der Anforderung eines Pachtvertragsangebotes gesehen wird. Dann könnte sich aufgrund der Hemmung die Verjährung verschieben.

5. Verweigerung der Zustimmung der Abtretung der Grundschuld

Grundsätzlich regelt § 5 ErbbauG die notwendige Zustimmung des Grundstückeigentümers für Änderungen und Belastungen des Erbbaurechtes im Grundbuch. Dies auch für Grundschulden.

Bei einer Abtretung der Grundschuld liegt unseres Erachtens jedoch keine Belastung und somit keine Änderung im Sinne des Gesetzes vor.

So auch Gutachten Nr. 123123 der DNotI vom 29.04.2013:
„Die Abtretung einer bereits mit Zustimmung des Grundstückseigentümers im Grundbuch eingetragenen Grundschuld lässt sich indes weder als Belastung des Erbbaurechts noch als Änderung des Inhalts der Grundschuld begreifen. Dem Wortlaut des § 5 Abs. 2 ErbbauRG entsprechend wird demgemäß ­ soweit ersichtlich ­ einhellig davon ausgegangen, dass für die Abtretung einer Grundschuld kein dinglich wirkendes Zustimmungserfordernis nach § 5 Abs. 2 ErbbauRG besteht (Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl. 2013, § 5 ErbbauRG Rn. 3; MünchKommBGB/v. Oefele, 5. Aufl. 2009, § 5 ErbbauRG Rn. 10; RGRK/Räfle, BGB, 12. Aufl. 1996, § 5 ErbbauVO Rn. 8; sämtlich m.H.a. die Entscheidung OLG München JFG 16, 208)"

Dies kann sich im Einzelfall jedoch auch anders darstellen. Nach Ihren Ausführungen soll die gesicherte Forderung jedoch durch einen Kredit mit geringerem Zins abgelöst werden. Dann dürfte auch in diesem Fall kein zwingender Grund für den Grundstückseigentümer für die Verweigerung der Abtretung der Grundschuld vorliegen. Denn die gesetzliche Regelung soll diesen u.a. davor schützen, dass der Erbbauberechtigte sich in seiner Bonität verschlechtert und die Zahlung des Erbbauzinses gefährdet wird. Eine grundlose Verweigerung soll damit jedoch nicht begründet werden.

Dies wäre vorliegend gerade nicht der Fall, soweit dabei die Gesamtsumme der gesicherten Forderung nicht ansteigt.

6. Beendigung des Erbbaurechtes

Das Erbbaurecht endet in der Regel durch:
a, Aufhebung des Vertrags mit Zustimmung des Grundstückseigentümers,
b, Zeitablauf,
c, Verjährung,
d, Enteignung und ggf. durch Teilung des Grundstücks (analog § 1026 BGB).

Ein weiterer Beendigungsgrund könnte in einer vertraglichen Vereinbarung einer Beendigungsklausel aus dem Erbbaurechtsvertrag bestehen. Dazu besteht bisher kein Sachverhaltsvortrag. Für diesen Fall nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfrage.

7. Abzäunung

Eine Abzäunung des Pachtlandes können Sie mangels Vertragsverhältnis nur als Nachbar verlangen. Dieser Nachbarschaftsanspruch richtet sich nach einem Bebauungsplan, einer örtlichen Satzung oder nach dem Nachbarrechtsgesetz in Ihrem Bundesland; soweit dort geregelt.

In allen anderen Fällen besteht kein Anspruch auf eine Einfriedung durch den Nachbarn.
8. "Zur Wehr setzen"

Sie setzen sich, soweit Sie dies wünschen selbst oder durch unsere Kanzlei, außergerichtlich zur Wehr, indem Sie den Nutzungsentschädigungsanspruch dem Grunde und der Höhe nach zurückweisen und im Gegenzug eine ortsübliche Geldrente für die Nutzung der Zufahrt anbieten.

Hinsichtlich der Abtretung der Grundschuld werden Sie, soweit Ihr Vortrag diesen Anspruch (Abtretung s.o.) begründet, gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen müssen. Dabei sollten Sie die Kostenrisiken des Gerichtsverfahrens gegenüber der Zinsdifferenz wirtschaftlich betrachten.

Es ist natürlich klar, dass ein solches Verfahren den Grundstückeigentümer nicht für Sie einnimmt.

9. Ergebnis und Handlungshinweis

Sie können sich bis auf die ortsübliche Geldrente für die Nutzung des Weges „zurücklehnen". Nach dem derzeitigen Vortrag, kann die geforderte Summe in dieser Höhe Ihnen nicht auferlegt werden.

Je nach Zinsdifferenz kann es jedoch vorteilhaft sein, mit dem Grundstückseigentümer längerfristig ein wirtschaftliches sinnvolles Pachtverhältnis einzugehen. Damit könnten beide Seiten das Gesicht wahren und die gegenseitigen Ansprüche erfüllt werden. Dadurch kommen Sie auch in die vorteilhafte Lage, das Pachtgrundstück dauerhaft selbst zu nutzen.

Letztlich bedarf es hier etwas Verhandlungsgeschick. Möglicherweise sollten Sie (nochmals) das persönliche Gespräch mit dem Sachbearbeiter der Grundstückseigentümerin suchen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Unsere Kanzlei vertritt Sie auch bundesweit.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 15.11.2016 | 13:12

Sehr geehrter Herr Anwalt,

vielen Dank für Ihre sehr kompetente, strukturierte und verständliche Antwort.

Zu folgenden Punkten möchte ich noch Ergänzungen machen:

3. Nutzungsentschädigung

"Nach Ihren Angaben haben Sie das ganze Gelände nicht genutzt. Sie schreiben jedoch, die Pflege und den Winterdienst durchgeführt zu haben.
Ob sie hier nur den Weg, wie ich jetzt erst einmal annehme oder das ganze Gelände gepflegt haben, teilen Sie mir bitte ggf. in der kostenfreien Nachfrage mit."

Die Zuwegung wurde von Schnee und Eis befreit sowie die Hecke geschnitten und die gesamte Rasenfläche gemäht. Trotz Aufforderung meinerseits hat der Eigentümer sich um diese Aufgaben nicht gekümmert.

5. Verweigerung der Zustimmung der Abtretung der Grundschuld

Die Grundschuld betrug im Jahre 2006, 160.000,00€. Nach Zinszahlungen und Tilgung beträgt der "neue" Kredit nur 120.000,00€. Das "neue" Kreditinstitut zahlt den Betrag an das "alte" Kreditinstitut jedoch nur aus wenn die Eigentümerin schriftlich die Zustimmung der Grundschuldabtretung zustimmt.

6. Beendigung des Erbbaurechtes

Die von Ihnen genannten Punkte sind im Vertrag aufgeführt sowie der Heimfall wenn:
-Gewerbl. Nutzung
-verwahrlostes Objekt bzw. Grundstück
Beides nicht der Fall. Im Gegenteil, dass Haus wurde für über 50.000,00€ modernisiert (keine Kredite!!)

Die Eigentümerin begründet den Anspruch mit den geltenden Bodenrichtwerten. Jedoch wird, auch nach Nachfrage von mir, nicht offen gelegt welche Bodenart (Garten, wie im Pachtvertrag vom Vorbesitzer deklariert; Bauland; Arrondierung o.ä.) als Referenz herangezogen wurde.

Ich werde das persönliche Gespräch nochmals suchen und im Falle auf Sie zurückkommen.

Mit besten Grüßen



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.11.2016 | 15:15

Zu 3.,
Es ist etwas schwierig Ihre Antwort zu interpretieren. Wenn Sie den Rasen auf der ganzen Fläche gemäht haben, stellt sich die Frage warum? Sie waren nicht verpflichtet.

Ihre Äußerung muss dahin gehen, dass Sie mit dem Mähen keine Nutzung der Pachtfläche anstrebten, sondern z.B. wegen Wildwuchs befürchteten, dass Ihr Garten mit Unkrautsamen übersät wird. Oder Sie denn für Sie schädlichen Pollenflug der Gräser entgegen wirken wollten.

Auf jeden Fall sollten Sie den Nachweis Ihrer Aufforderung an den Grundstückseigentümer zur Vornahme dieser Handlungen aufbewahren und ggf. deren Antwort.

Im Ergebnis darf nicht der Eindruck einer gewollten Nutzung des gesamten Pachtgrundstückes entstehen.

Selbst in diesem Fall ist aber dann nur eine ortsübliche Pacht (Nachbar, ursprünglicher Pachtvertrag als Anhaltspunkt) anzusetzen.

"Ist aufgrund einer Wertsicherungsklausel ein angemessener Mietzins neu zu vereinbaren, so ist, wenn sich aus dem Vertrag nichts anderes ergibt, grundsätzlich der im Zeitpunkt der Neufestsetzung angemessene, in der Regel also der orts- und marktübliche Mietzins maßgebend."
BGH, Urteil vom 4. 6. 1975 - VIII ZR 243/72 (Düsseldorf)

Zu 5.,
Die Höhe des Nennbetrages der Grundschuld ändert sich im Laufe der Tilgung nicht.

Im Ergebnis ist die Zustimmung nach unserer Ansicht gerichtlich herbeizuführen. Dabei ist § 7 Abs. 2, 3 ErbbauG entsprechend für die Abtretung anzuwenden.

Zu 6.,
Eine Verwahrlosung des Grundstückes kann sich jedoch nur auf den Vertragsgegenstand beziehen. Denn der Pachtvertrag wurde vom Grundstückeigentümer gekündigt. Der Eintritt in diese Verpflichtung ist nicht mehr tragend.

Zu Bodenrichtwert,

Sicher ist der Bodenrichtwert für den Verkauf einer Sache interessant. Hier wird jedoch keine Baulandverkauft, sondern ein Gartengrundstück verpachtet. Für Gartengrundstücke gibt es sicher auch Bodenrichtwerte, aus diesen geht jedoch nicht die ortsübliche Pachthöhe hervor. Diese bestimmt sich anhand der in der Umgebung für gleichwertige Grundstücke erzielte Pacht. Womit wir wieder bei Ihrem Nachbarn angelangt sind.

Vielen Dank für Ihre Bewertung

Bewertung des Fragestellers 15.11.2016 | 13:35


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