Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte.
Nach summarischer Prüfung sind Sie nicht dazu verpflichtet, dem Verlangen Ihres Vermieters nach dem Tapezieren sämtlicher Räume zu entsprechen, wenn es sich um einen Formularmietvertrag handelt (was vorliegend der Fall sein dürfte).
§ 16 Nr. 4 a Ihres Mietvertrages dürfte vor dem Hintergrund der Rechtsprechung zum „starren Fristenplan“ unwirksam sein. In seinem Urteil vom 23. Juni 2004 hat der BGH eine Abwälzungsklausel wie die in Ihrem Mietvertrag befindliche als eine Vereinbarung verbindlicher Renovierungsfristen ausgelegt (<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%20361/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">BGH VIII ZR 361/03</a>).
Die Formulierung „wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge“ impliziere einen starren Fristenplan, der eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle. Der tatsächlich entstehende Renovierungsbedarf werde dadurch nicht berücksichtigt.
Die Unwirksamkeit dieser Klausel dürfte ebenfalls die Unwirksamkeit von § 16 Nr. 4 b + c zur Folge haben, die diese in einem direkten Zusammenhang stehen und auf die Nr. 4 a Bezug nehmen. Eine geltungserhaltende Reduktion in dem Sinne, dass einzelne Klauseln auf ihren gerade noch zulässigen Regelungsinhalt aufrechterhalten werden können, findet hierbei nicht statt.
Die Unwirksamkeit der Klauseln hat zur Folge, dass keine wirksame Überwälzung stattgefunden hat und der gesetzliche Regelfall eingreift, wonach der Vermieter die Schönheitsreparaturen allein zu tragen hat. Ich empfehle Ihnen daher, die geforderten Arbeiten bzw. die Kostentragung hierfür unter Hinweis auf die oben genannte Rechtsprechung abzulehnen.
Im Übrigen dürfte jede Renovierung auch eine Schönheitsreparatur darstellen, umgekehrt jedoch nicht, da es üblich ist, von Renovierung nur bei Tätigkeiten zu sprechen, die zu Beginn oder am Ende eines Mietverhältnisses vorgenommen werden. Der Begriff der Schönheitsreparatur lehnt sich an § 28 Absatz IV Satz 3 BV an, wonach hierunter „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen" fällt.
Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein können, die möglicherweise ein anderes Ergebnis nahe legen. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.
Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Tobias Kraft
Rechtsanwalt
vielen Dank, Herr Kraft, für Ihre Antwort.
Ich werde wie empfohlen vorgehen und die Arbeiten in der gesamten Wohnung ablehnen.
Jedoch habe ich eine mündliche Zusage gegeben, in dem kleinsten, als Büro genutzten Raum
die Tapeten zu entfernen und werde diese Zusage auch einhalten.
Oder ist die Tatsache, dass mir die Unwirksamkeit der Klauseln im Mietvertrag unbekannt war, hier von irgendeiner Bedeutung?
Wenn meine Frau, die später erst mit in meine Wohnung eingezogen und daher kein Vertragspartner des Mietvertrags ist,
auch für die übrigen Zimmer telefonisch dem Entfernen der Tapeten zugestimmt hat, bin ich durch diese mündliche Zusage dann doch zu den Arbeiten verpflichtet?
(Wobei ich nicht beurteilen kann, wer (meine Frau/ Vermieter) in dem Telefongespräch was gesagt hat...)
(Sollte diese Rückfrage den Rahmen der angebotenen, kostenlosen Möglichkeiten sprengen, setze ich gerne eine neue Frage auf.)
MS
Sehr geehrter Fragesteller,
wenn Sie eine mündliche Zusage gegeben haben, sollten Sie sich grundsätzlich auch daran halten. Jedoch wird Ihr Vermieter, da es eine für ihn günstige Abrede darstellt, für die Abgabe und den Inhalt einer solchen Zusage darlegungs- und beweispflichtig sein.
Wenn Sie diese Zusage allerdings unter dem Eindruck abgegeben haben, ohnehin zum Tapezieren verpflichtet zu sein und sollte dieser Eindruck ferner durch das Verhalten Ihres Vermieters bei Ihnen hervorgerufen worden sein, dürfte diese Zusage anfechtbar sein mit der Folge, dass sie als nicht erteilt angesehen werden würde. Ein gewisser, wenn auch nicht direkter Zusammenhang mit der unwirksamen Klausel besteht also.
Ähnliches gilt hinsichtlich einer etwaigen Zusage Ihrer Frau, wobei sich dort zudem die Frage stellt, ob Sie eine derartige Zusage überhaupt wirksam abgeben kann. Als Ehepartner dürfte sie jedoch grundsätzlich allenfalls dann befugt sein, Sie mit einer solchen Erklärung zu verpflichten, wenn sie auch im Mietvertrag als Mieterin aufgeführt wäre
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben.
Für eine weitergehende Beratung nutzen Sie bitte meine oben angegebenen Kontaktdaten.
Mit freundlichen Grüßen
Tobias Kraft
Rechtsanwalt
