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Entfernen von Tapeten bei Auszug - Entfernen der Tapeten bei Auszug als 'Schönheitsreparatur' oder a

| 11.09.2006 12:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo!

Ich habe zum 30.09.2006 meinen Mietvertrag vom 01.08.2004 gekündigt.
Nun gehen die Ansichten über die von mir als Mieter durchzuführenden Arbeiten in der Wohnung auseinander.

Bei Einzug war die Wohnung in renoviertem Zustand (Tapete, Teppichböden (Textil/PVC)).
Ich selbst werde am 30.09. ausziehen. Dies wurde dem Vermieter frühzeitig mitgeteilt.
Einzug hält der neue Mieter bereits am folgenden Tag, am 01.10.
Ihm wurde seitens des Vermieters zugesagt, dass sämtliche Tapeten vor seinem Einzug entfernt worden sein werden.
Und genau dies verlangt der Vermieter nun von mir.
Die Tapeten sind in gutem Zustand und nach gerade einmal 2 Jahren nicht übermäßig abgenutzt.

Da ich zeitlich keine Möglichkeit habe, vor dem 30.09. mit dem Umzug zu beginnen
und bei voll eingerichteter Wohnung keine Möglichkeit sehe, die Tapeten zu entfernen,
durch den Einzug des neuen Mieters schon am 01.10. aber auch nach meinem Auszug keine Möglichkeit besteht,
diese Arbeiten zu verrichten,
habe ich den Vermieter darauf angesprochen um eine gütliche Einigung zu erzielen.
Sein überaus unfreundliches und unkooperatives Verhalten und das Aberkennen sämtlicher Rechte hat mich dazu veranlasst, den Mietvertrag
eingehender zu studieren und letztendlich hier Rat zu suchen.

In besagtem Mietvertrag finden sich folgende Klauseln:

-----
§ 16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
1. Der Mieter hat in der gesamten Mietsache (Mieträume nebst Zubehör usw.) für ausreichende Reinigung, Lüftung und Heizung zu sorgen und die Räume sowie die darin befindlichen Anlagen und Einrichtungen pfleglich zu behandeln; er hat auch die in den Mieträumen vorhandenen Wasserzu- und -abflußleitungen vor dem Einfrieren zu schützen, soweit sie seiner unmittelbaren Einwirkung unterliegen.
Jeden in und an der Mietsache entstehenden Schaden hat der Mieter unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig, soweit er den Mangel vorsätzlich verschwiegen oder grob fahrlässig nicht erkannt hat.
[...]
4. a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen.
Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.
Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre
bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
[...]
b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.
[...]

§ 21

Beendigung des Mietverhältnisses

1. Der Mieter hat die Mietsache unabhängig von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in sauberem Zustand zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter die Mietsache auf dessen Kosten reinigen lassen.
-----

D.h. ich bin über den Mietvertrag sowohl zu regelmäßigen Schönheitskorrekturen verpflichtet (§16, 4a),
wie auch zur "Endrenovierung" der Wohnung bei Auszug (§16, 4c).

In meinen Augen hat das BGH genau dies aber als den Mieter "unangemessen beachteiligend" definiert.

Meine Fragen sind also:
- ist das Entfernen der Tapeten bei Auszug als "Schönheitsreparatur" oder als "Renovierung" zu verstehen?
- bin ich verpflichtet, dem Verlangen des Vermieters Folge zu leisten
und sämtliche Tapeten in der Wohnung bei Auszug zu entfernen?

Für Ihre Hilfe herzlichen Dank,

MS

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte.

Nach summarischer Prüfung sind Sie nicht dazu verpflichtet, dem Verlangen Ihres Vermieters nach dem Tapezieren sämtlicher Räume zu entsprechen, wenn es sich um einen Formularmietvertrag handelt (was vorliegend der Fall sein dürfte).

§ 16 Nr. 4 a Ihres Mietvertrages dürfte vor dem Hintergrund der Rechtsprechung zum „starren Fristenplan“ unwirksam sein. In seinem Urteil vom 23. Juni 2004 hat der BGH eine Abwälzungsklausel wie die in Ihrem Mietvertrag befindliche als eine Vereinbarung verbindlicher Renovierungsfristen ausgelegt (<a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%20361/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">BGH VIII ZR 361/03</a>).

Die Formulierung „wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge“ impliziere einen starren Fristenplan, der eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle. Der tatsächlich entstehende Renovierungsbedarf werde dadurch nicht berücksichtigt.

Die Unwirksamkeit dieser Klausel dürfte ebenfalls die Unwirksamkeit von § 16 Nr. 4 b + c zur Folge haben, die diese in einem direkten Zusammenhang stehen und auf die Nr. 4 a Bezug nehmen. Eine geltungserhaltende Reduktion in dem Sinne, dass einzelne Klauseln auf ihren gerade noch zulässigen Regelungsinhalt aufrechterhalten werden können, findet hierbei nicht statt.

Die Unwirksamkeit der Klauseln hat zur Folge, dass keine wirksame Überwälzung stattgefunden hat und der gesetzliche Regelfall eingreift, wonach der Vermieter die Schönheitsreparaturen allein zu tragen hat. Ich empfehle Ihnen daher, die geforderten Arbeiten bzw. die Kostentragung hierfür unter Hinweis auf die oben genannte Rechtsprechung abzulehnen.

Im Übrigen dürfte jede Renovierung auch eine Schönheitsreparatur darstellen, umgekehrt jedoch nicht, da es üblich ist, von Renovierung nur bei Tätigkeiten zu sprechen, die zu Beginn oder am Ende eines Mietverhältnisses vorgenommen werden. Der Begriff der Schönheitsreparatur lehnt sich an § 28 Absatz IV Satz 3 BV an, wonach hierunter „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen" fällt.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein können, die möglicherweise ein anderes Ergebnis nahe legen. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Tobias Kraft
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 13.09.2006 | 10:45

vielen Dank, Herr Kraft, für Ihre Antwort.
Ich werde wie empfohlen vorgehen und die Arbeiten in der gesamten Wohnung ablehnen.
Jedoch habe ich eine mündliche Zusage gegeben, in dem kleinsten, als Büro genutzten Raum
die Tapeten zu entfernen und werde diese Zusage auch einhalten.
Oder ist die Tatsache, dass mir die Unwirksamkeit der Klauseln im Mietvertrag unbekannt war, hier von irgendeiner Bedeutung?

Wenn meine Frau, die später erst mit in meine Wohnung eingezogen und daher kein Vertragspartner des Mietvertrags ist,
auch für die übrigen Zimmer telefonisch dem Entfernen der Tapeten zugestimmt hat, bin ich durch diese mündliche Zusage dann doch zu den Arbeiten verpflichtet?
(Wobei ich nicht beurteilen kann, wer (meine Frau/ Vermieter) in dem Telefongespräch was gesagt hat...)

(Sollte diese Rückfrage den Rahmen der angebotenen, kostenlosen Möglichkeiten sprengen, setze ich gerne eine neue Frage auf.)

MS

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.09.2006 | 12:44

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn Sie eine mündliche Zusage gegeben haben, sollten Sie sich grundsätzlich auch daran halten. Jedoch wird Ihr Vermieter, da es eine für ihn günstige Abrede darstellt, für die Abgabe und den Inhalt einer solchen Zusage darlegungs- und beweispflichtig sein.

Wenn Sie diese Zusage allerdings unter dem Eindruck abgegeben haben, ohnehin zum Tapezieren verpflichtet zu sein und sollte dieser Eindruck ferner durch das Verhalten Ihres Vermieters bei Ihnen hervorgerufen worden sein, dürfte diese Zusage anfechtbar sein mit der Folge, dass sie als nicht erteilt angesehen werden würde. Ein gewisser, wenn auch nicht direkter Zusammenhang mit der unwirksamen Klausel besteht also.

Ähnliches gilt hinsichtlich einer etwaigen Zusage Ihrer Frau, wobei sich dort zudem die Frage stellt, ob Sie eine derartige Zusage überhaupt wirksam abgeben kann. Als Ehepartner dürfte sie jedoch grundsätzlich allenfalls dann befugt sein, Sie mit einer solchen Erklärung zu verpflichten, wenn sie auch im Mietvertrag als Mieterin aufgeführt wäre

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben.

Für eine weitergehende Beratung nutzen Sie bitte meine oben angegebenen Kontaktdaten.

Mit freundlichen Grüßen


Tobias Kraft
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.04.2009 | 14:56

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