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Bei Auszug Tapeten & Wandfarbe entfernen?

30.09.2010 07:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


10:22

Guten Tag,

wir haben unsere Wohnung zum 31.10.2010 gekündigt und müssen nun lt. Kündigungbestätigung der Genossenschaft folgende Arbeiten vor Auszug verrichten:

1) Tapeten entfernen und ggf. Wände neu verputzen
2) Wandfarbe entfernen bzw. abschleifen
3) Zimmertüren/Zargen + Heizkörper abschleifen und lackieren

Da sich die Gesetze in den letzten 8 Jahren doch etwas geändert haben, stellt sich uns die Frage, was wir nun letztendlich wirklich verrichten müssen.

Lt. Mietvertrag vom 01.11.2002 muss die Wohnung in dem Zustand übergeben werden, in diesem sich diese zum Zeitpunkt des Einzuges befand. Wir hatten damals Rohputz-Wände sowie lt. Übernahmeprotokoll frisch lackierte Türen und Heizkörper (worüber man sich streiten könnte, da diese Arbeiten wirklich nicht professionell aussahen).

In 3 Zimmern haben wir die Wände nur weiß gestrichen und 1 Zimmer tapeziert (Tapete ist bereits entfernt, jedoch kamen uns Unmengen von Putz entgegen). Die Türen und Heizungen sind den Jahren entsprechend natürlich abgenutzt, jedoch keinesfalls beschädigt o.ä.

Weiterhin würde der bereits feststehende Nachmieter die Wohnung in diesem Zustand übernehmen.

Wir hoffen sehr, dass Sie uns aus dieser verzwickten Lage helfen können und danken Ihnen im Voraus vielmals für Ihre Mühe.

Freundliche Grüße

30.09.2010 | 08:45

Antwort

von


(474)
Fuhrstr. 4
58256 Ennepetal
Tel: 0 23 33 / 83 33 88
Web: http://www.rechtsanwalt-ennepetal.com
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Um Ihre Frage abschliessend beantworten zu können, ist es erforderlich, den genauen Wortlaut des Mietvertrages zu überprüfen. Mietverträge enthalten regelmäßig sog. Abwälzungsklauseln bezüglich der laufenden Schönheitsreparaturen und sog. Endrenovierungsklauseln, die die Rückgabe der Wohnung in einem bestimmten Zustand regeln sollen. Bezüglich beider Arten von Klausel hat es in den vergangenen Jahren neue Entwicklungen in der Rechtsprechung gegeben, die dazu geführt haben, dass einige Klauseln, die vor Jahren noch üblich waren, in ihrer konkreten Formulierung heute unwirksam sind. Leider lässt sich dies nicht pauschal ohne Kenntnis der jeweiligen Formulierungen beurteilen; auch kann das Zusammenspiel der Klauseln dazu führen, dass für sich genommen wirksame Klauseln ggf. unwirksam werden (Stichwort: Summierungseffekt).

Dies vorweg gilt in Ihrem Fall Folgendes:
Sind die genannten Klauseln in Ihrem Vertrag nach heutiger Rechtsprechung unwirksam, sind Sie zu keinen weiteren Arbeiten verpflichtet, sofern Sie die Mietsache nicht beschädigt haben. Sie müssen die Wohnung dann nur geräumt und sauber verlassen.

Wenn Sie tatsächlich zu einer Schlussrenovierung wirksam vertraglich verpflichtet sind, sind die Forderung des Vermieters weitgehend berechtigt. Der Umfang der Schönheitsreparaturen ergibt sich aus § 28 IV 3 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. BV). Die Arbeiten können selbst ausgeführt werden, sind aber fachgerecht auszuführen. Vorarbeiten, wie Abschleifen von Farbe oder Verputzen von Wänden sind auszuführen, wenn dies für einen fachgerechten Neuanstrich oder eine fachgerechte Neutapezierung notwendig ist. Insgesamt fordert der Vermieter hier damit sogar weniger, als er (eine wirksame Verpflichtung unterstellt) von Ihnen fordern könnte.

Renovierungsarbeiten sind selbstverständlich dann nicht auszuführen, wenn Sie sinnlos sind. Will der Vermieter z.B. Wände herausreissen, müssen dies nicht vorher gestrichen werden. Leider lässt sich dies nicht auf eine Bereitschaft zur Übernahme durch den Nachmieter übertragen. Nur wenn der Vermieter einverstanden ist, dass der Nachmieter die Wohnung in dem unrenovierten Zustand übernimmt, entfällt Ihre Verpflichtung. Ist der Vermieter nicht einverstanden, müssen Sie renovieren. Dies ist sicherlich auch richtig, da sonst andernfalls sich nach und nach der "vertragsgemäße" Zustand der Wohnung verschlechtern würde, wenn sich immer ein Nachmieter findet, der mit diesem Zustand einverstanden ist. Der Vermieter hat aber selbstverständlich ein Interesse an der Erhaltung eines gleichbleibenden Zustandes. Je nach Zustand der Wohnung kann es aber einen Versuch wert sein, mit dem Vermieter über eine unrenovierte Übernahme zu verhandeln; holen Sie dazu (möglichst schriftlich) vorab die Zustimmung des Nachmieters ein.

Bitte beachten Sie nochmals, dass sich die Verpflichtung zur Ausführung der Endrenovierung nach der vertraglichen Vereinbarung richtet. Diese sollten Sie dringend einsehen. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass jeder alte Vertrag inzwischen unwirksame Klauseln enthält. Eine Vertragsprüfung ist daher unbedingt notwendig, um zu prüfen, ob renoviert werden muss. Meine Antwort ist hierzu offen und beinhaltet ausschließlich das "Wie" der Ausführung.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 30.09.2010 | 09:34

Vielen Dank Herr Matthes, für Ihre schnelle und auführliche Antwort. Gerne führe ich hier noch die im Mietvertrag angegebenen Vereinbarungen auf und hoffe sehr, dass Sie mir anhand dieser Angaben helfen können.

Rückgabe der überlassenen Wohnung:
(1) Bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses ist die überlassene Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben
(2) Hat das Mitglied Änderungen in der überlassenen Wohnung vorgenommen, so hat es den ursprünglichen Zustand spätestens bis zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses wiederherzustellen, soweit nicht ander vereinbart ist oder wird. Für Anlagen und Einrichtungen (auch Schilder und Aufschriften) innerhalb und außerhalb der überlassenen Wohnung gilt das gleiche. Die Genossenschaft kann verlangen, dass Einrichtungen beim Auszug zurückbleiben, wenn sie das Mitglied angemessen entschädigt. Der Genossenschaft steht dieses Recht nicht zu, wenn das Mitglied an der Mitnahme ein berechtigtes Interesse hat.
(3) Hat das MItglied die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 4 Abs. 2 AVB fälligen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen
(4) Sind bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr. 4 Abs. 2 AVB, so hat das Mitglied an die Genossenschaft einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch das Mitglied bei der Berechnung der Nutzungsgebühr berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten im Sinne der Nr. 4 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsverhältnisses ermittelt.
Der zu zahlende Anteil enspricht, soweit nach Nr. 4 Abs. 3 nichts anderes gilt, dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 4 Abs. 2 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen.
Die Kostenanteile des Mitglieds werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Nr. 3 Abs. 2). Soweit das Mitglied noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses durchführt, ist es von der Zahlung des Kostenanteils befreit.


Anmerkung:

Nr. 4 Abs. 2
Schönheitsreparaturen sind fachgerecht durchzuführen. DIe Schönheitsreparaturen umfassen:
das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.


Ich danke Ihnen nochmals für Ihre Mühe und würde wenn möglich im Streitfall gerne auf Sie zurückgreifen.

Freundliche Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.09.2010 | 10:22

Sehr geehrte Fragestellerin,

die kostenlose Nachfragefunktion dient dazu, Verständnisschwierigkeiten oder Unklarheiten zu beseitigen. Nicht gedeckt ist eine Erweiterung oder Veränderung des Sachverhaltes im Rahmen der Nachfrage.

Die zitierten Klauseln des Mietvertrages waren nicht Gegenstand der Ausgangsfrage und können daher nicht zusätzlich und kostenfrei als Nachfrage überprüft werden.

Zudem sind die zitierten Klauseln ggf. nicht vollständig. Zu "Nr. 4 Abs. 2 Schönheitsreparaturen sind fachgerecht durchzuführen." ergibt sich aus Ihrem Zitat nicht, ob von Mieter oder Vermieter. Diese Klausel ist m.E. nur eine Erläuertung, wie Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen. Die Rückgabeklausel verweist unter (3) auf eine mögliche Abwälzungsklausel; diese teilen Sie aber hier nicht mit.

Ich bitte um Ihr Verständnis.

Mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

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