Entfall eines im Grundriss ausgewiesenen Gemeinschaftskellers

Sehr geehrter Fragesteller,

leider kommt es gerade bei neu hergestellten Immobilien immer wieder zu Zuordnungsproblemen bei den Kellerräumen.

Ich unterstelle bei meiner Antwort, dass

(1) die zwei Wohnungen des 2-Familienhauses von ein und demselben Vermieter vermietet wurden;

(2) der schriftliche (Formular-)Mietvertrag als Mietgegenstand nur den Hobbyraum und einen Kellerraum explizit erwähnt;

(3) der Grundriss nicht im Mietvertrag erwähnt ist, und der Vermieter Ihnen "nur" mündlich die Nutzung des gemeinsamen Kellerraumes anhand des Ihnen nach oder bei Vertragsunterzeichnung ausgehändigten Grundrisses zugesagt hat.

Zur Rechtslage:
Wenn Ihnen der Vermieter eine Nutzung des gemeinsamen Kellers zugesagt hat, dann haben Sie selbstverständlich ein entsprechendes Nutzungsrecht. Dies gilt auch dann, wenn diese Zusage Ihres Vermieters "nur" mündlich gegeben wurde. In diesem Zusammenhang wäre es auch unerheblich, wenn im (Formular-)Mietvertrag eine Schriftformklausel enthalten sein sollte, wonach zusätzliche Abreden der Schriftform bedürfen.

Wird Ihnen die Nutzung verwehrt, könnten Sie die Wiedereinräumung des Gebrauchs bzw. die Wiedereinräumung Ihres Besitzes gegenüber Ihrem Vermieter als auch gegenüber dem Mieter der 2. Wohnung verlangen.

Denkbar wären theoretisch auch Ansprüche auf Mietminderung oder ein außerordentliches Kündigungsrecht wegen Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache. In Streit steht allerdings "nur" die gemeinschaftliche Nutzung an einem Abstellraum von ca. 3 qm. Ich gehe davon aus, dass Sie die Hälfte hiervon für sich beanspruchen wollen, also ca. 1,5 qm. Setzt man diese Fläche ins Verhältnis zur an Sie vermieteten Wohn- und Nutzfläche dürfte wegen der grundsätzlich untergeordneten Bedeutung von Kellerräumen und der geringen Nutzfläche ein außerordentliches Kündigungsrecht ausscheiden und - wenn überhaupt - nur eine geringe Mietminderung begründbar sein. Das AG Hannover Az 548 C 10867/85 hat einmal 5% Mietminderung bei einer eingeschränkten Nutzung des gesamten Kellers angesetzt. Da es bei Ihnen "nur" um 3 qm bzw. 1,5 qm geht, bewegen wir uns leider an der Grenze zur Geringfügigkeit, bei der auch keinerlei Berechtigung zur Mietminderung in Betracht kommen kann.

In einem gerichtlichen Verfahren haben Sie zudem ein Nachweisproblem. Der schriftliche Mietvertrag sagt zur Nutzungsmöglichkeit des Kellerraumes nichts aus. Der Grundriss wird vom Mietvertrag nicht in Bezug genommen und der Vermieter kann sich voraussichtlich entweder an nichts erinnern oder leugnet die gegebene Zusage.

Sollten Sie keine Zeugen für die gegebene Zusage Ihres Vermieters haben, sprechen zu Ihren Gunsten die bisherige Nutzung, die vergleichbare Nutzung im Nachbarhaus und die Überlassung des Grundrisses, in der wohl ein gemeinsames Nutzungsrecht eingetragen ist. Ob dies dann allerdings dem - bei für Ihre angegebene PLZ - zuständigen Amtsgericht München ausreichen wird, will ich nicht ausschließen, halte es aber für zweifelhaft. Um hier konkretere Aussagen treffen zu können, müsste der Mietvertrag und der Grundriss eingesehen und der zeitliche Ablauf bzw. der Ablauf des Gespäches mit Ihrem Vermieter rekonstruiert werden.

Zum weiteren Vorgehen:
Bevor Ihre Fahrräder weggeschlossen werden und Sie keinen Zugriff mehr darauf haben, sollten Sie diese rein vorsorglich in Ihrem anderen Kellerraum - soweit möglich - unterbringen; gleichzeitig sollten Sie den Abmahnungen ihres Vermieters oder des 2.Mieters widersprechen und sich hierbei auf Ihr Gebrauchsrecht aufgrund der vom Vermieter gegebenen Zusage stützen.

Ob eine außergerichtliche Lösung zwischen den Parteien noch möglich ist, kann ich derzeit nicht beurteilen. Dies wäre bei Zuordnungsfragen im Keller natürlich wünschenswert. Da allerdings bereits die Schlösser des Raumes ausgetauscht wurden und damit vollendete Tatsachen geschaffen hat, wird Ihr Vermieter wohl derzeit keinen "Leidensdruck" verspüren, mit Ihnen außergerichtlich einen Lösungsweg zu suchen und zu finden.

Um den Vermieter an den "Verhandlungstisch" zu bewegen, kann angedacht werden, trotz der obigen Bedenken mit einer Mietminderung zu arbeiten. Da dies allerdings das Risiko einer Klage Ihres Vermieters auf den einbehaltenen Mietzins provozieren kann und dabei die oben aufgezeigten Probleme voll durchschlagen können, sollte dies nur nach Rücksprache mit einem Anwalt Ihres Vertrauens und nach Sichtung der gesamten Vertragsunterlagen umgesetzt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Martin Spatz
Rechtsanwalt