Entfall Bestandsschutz im öffentlichen Baurecht

Zusammenfassung:

Ihre Frage betrifft öffentliche Baurecht in Sachsen (Leipzig), die Amtshaftung und ggf. das Kaufrecht (Immobilienkauf, Hauskauf, Gewerbegebiet; Rechtsmangel). Es geht um Fragen der baulichen Nutzung des Grundstücks bzw. einer ggf. seit 2005 (angeblich) ungenutzten Immobilie.

Guten Tag,

ich besitze ein (freistehendes) denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus aus der Jahrhundertwende in Leipzig. Dieses wurde Jahrzehnte als Wohnhaus genutzt und auch das Dachgeschoss ist mindestens seit Jahrzehnten eine Wohnung. Seit 2001 gibt es einen B-Plan und das Haus liegt in einem eingeschränkten Gewerbegebiet (am äußersten Rand zum Mischgebiet).

Ich habe 2012 einen Antrag für den Anbau von Balkonen und einer Dachterrasse gestellt. Der gesamte Vorgang zieht sich nun schon fast 2 Jahre hin und wurde letztlich mit Hinweis auf das Gewerbegebiet abgelehnt.

Die lange Dauer resultiert zunächst daraus, dass das Bauamt die Übernahme von Abstandsflächen durch den Nachbarn verlangte. Mit sehr viel Aufwand und Kosten habe ich das Anfang 2014 erreicht. Durch die Teilung des Grundstückes wurde mein Haus zur Grenzbebauung. Aufgrund der Dachterrasse seien nun Abstandsflächen ausgelöst worden. Auf dieser Gebäudeseite befinden sich aber bauseits bereits Balkone und Fenster. Durch die Dachterrasse wäre m. E. keine NEUE/ZUSÄTZLICHE Abstandsfläche ausgelöst worden, da diese durch den Bestand der Balkone und Fenster eh gegeben war. Schon damals hat das Bauamt sich auf Entfall des Bestandsschutzes berufen. Nun meine erste Frage:

1. Wenn es schon Abstandsflächen aufgrund des Bestandes gab, wurde dann durch die geplante Dachterrasse eine neue Abstandsfläche ausgelöst oder war diese mit den vorhandenen Abstandsflächen aus dem Bestand abgedeckt?

Nachdem die Abstandsflächen, der Brandschutz und auch die Statik eingereicht waren, wurde der Antrag Ende August überraschend abgelehnt mit Hinweis auf unerlaubte Nutzung im eingeschränkten Gewerbegebiet. Das Bauamt hat durch Detektivarbeit und Nachforschungen beim vorletzten Eigentümer herausgefunden, dass das Haus seit 2005 leer steht. Es befand sich beim Kauf jedoch sowohl (bau-) technisch, als auch optisch in TOP-Zustand. Es fand in den 90er-Jahren eine umfassende Sanierung statt. Die letzte (nachweisliche) große Investition (Türen und Fenster) resultiert aus 2005. Allerdings stand das Haus dann wohl seit Ende 2005 leer, was mir nicht bekannt war. Diesen Leerstand konnte mann eigentlich nur ahnen und mit Sicherheit nicht von außen erkennen. Die Umbauten selbst sind marginal und fallen unter Modernisierung. Der Eingriff in die Statik ebenso. Die Balkone greifen überhaupt nicht in die Statik ein und die Dachterrasse ist auf einem Vorbau, so dass die Statik des gesamten Dachstuhls unangetastet bleibt. Ebenso haben die beiden Voreigentümer erklärt, dass Sie nie die Aufgabe der Nutzung beabsichtigten. Das Bauamt bezieht sich ausschließlich auf den § 35 (4). Hier steht, dass die Aufgabe der Nutzung nicht länger als sieben Jahre zurückliegt. Hier haben wir fast 10 Jahre. Das ist der einzige Grund, der eventuell ein Problem darstellen könnte. Alles andere ist inzwischen geklärt und selbst die Juristin der Stadt Leipzig hat mir zugestimmt, dass der Bestandsschutz gilt. Später relativierte die Dame sich und verwies darauf, dass es nur ihre Meinung war und sie nur beratend tätig ist. Die Entscheidung treffe das Amt. Nun meine zweite Frage:

2. Mit Ausnahme des 10-jährigen Leerstandes spricht überhaupt nichts für die Aufgabe der Nutzung. Gibt es hier Urteile (möglichst aus Sachsen), die den Entfall bei längerem Leerstand verneinen?

Wie gesagt, man konnte dem Haus überhaupt nicht ansehen, dass es leersteht. Derzeit werden in Leipzig unzählige denkmalgeschützte Häuser zum ersten Mal saniert. Diese standen also seit mehr als 25 Jahren leer und hier kümmert sich offensichtlich niemand um den Entfall des Bestandsschutzes. Sonst müssten all diese Häuser ja nach heutigem Baustandard saniert werden (Wärme-, Brand-, und Schallschutz). Mir scheint, das Bauamt möchte hier die eigenen Inkompetenz verstecken und eventuelle Schadenersatzforderungen vermeiden. Durch die langen Verzögerungen und die erzwungene Übernahme der Abstandsflächen sind mir immense Kosten entstanden. Daher meine letzte Frage:

3. Kann ich gegenüber der Stadt Schadenersatz fordern?