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Baurecht: Ist Bestandsschutz verloren gegangen?


06.06.2011 08:50 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



1995 habe ich ein Haus im Außenbereich gekauft, daß seit 1954 als Wohnhaus mit Wissen der Stadt genutzt wurde. Nach Einsicht in der Bauakte mußte ich feststellen, daß nur eine Baugenehmigung für einen Hühnerstall erteilt worden war. Man gab mir aber schriftlich, daß das Gebäude Bestandschutz hat und hatte auch nichts dagegen das Haus als Wohnhaus zu nutzen. Seit 1955 ist das Gebäude beim Finanzamt von der Kommune als Wohnhaus gemeldet. Seit dieser Zeit werden auch jährlich die Grundbesitzabgaben für ein Wohnhaus von den jeweiligen Eigentümern bezahlt.
Nun habe ich 2010 über der vorhandenen,maroden Welleternit-Dacheindekung auf Holzbalken ein neues Dach auf einer Holzkonstrution mit anderer Neigung errichtet, auf dem ich eine Fotovoltaikanlage (15kWp) errichtet habe. -Vorher, 2006, hat mir die Aufsichtsbehörde mitgeteilt, daß die Errichtung einer Fotovoltaikanlage nicht genehmigungspflichtig sei.-
Anfang diesen Jahres habe ich Risse im Wandmauerwerk festgestellt und daraufhin eine konplette Fundamentunterfangung vorgenommen, weil die seinerzeitigen angegebene Fundamentierung nicht ausgeführt wurde. Weiterhin habe ich die marode Eterniteindeckung entfernt.
Jetzt stellt die Stadt die Forderung für den Gesamtabbruch mit der Begründung: der Bestandschutz sei nicht mehr vorhanden, weil ich neue Fundamente und ein zusätzliches Dach mit einer Fotovoltaikanlage errichtet hätte. Diese Arbeiten seien alle genehmigungpflichtig. Auch die Gestzeslage habe sich geändert und die Fotovoltaikanlage wäre auch nicht erlaubt.
Meine Frage: Ist der Bestandschutz durch meine Fundamentunterfangung und der Entfernung der Welleternitdacheindeckung mit dem Holzbalkenlager verloren gegangen? Muß ich nun alles Abbrechen. Meine Gesamtkosten belaufen sich bisher auf ca. 100 Tsd. EURO!

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Sehr geehrter Ratsuchender,


zunächst einmal ist es unsinnig, dass sich etwas am Bestandschutz ändern würde, wenn "die Gesetzeslage sich ändert".

Wesen des Bestandschutzes ist auch gerade der Schutz gegenüber nachträglichen Rechtsänderungen, wobei auch nicht erkennbar ist, welche Gesetzesänderung hier Auswirkungen zu Lasten des Bestandschutzes haben sollte.

Diese "Erklärung" der Stadt ist also falsch.


Hinsichtlich der Fotovoltaikanlage gilt die Mitteilung der Aufsichtsbehörde.


Falsch ist auch die Behauptungt der Stadt, der Bestandschutz sei durch die Fundamentunterfangung und der Entfernung der Welleternitdacheindeckung mit dem Holzbalkenlager verloren gegangen:

Der Bestandschutz gewährt nicht nur das Recht, den Bestand zu erhalten und zu nutzen. Vielmehr berechtigt der Bestandschutz auch dazu, die zur ERHALTUNG und ZEITGEMÄßEN NUTZUNG notwendigen Maßnahmen durchzuführen (BVerwG, Urt.v. 17.01.1986, 4 C 80/82).

Allerdings darf dabei nicht die Identität des ursprünglichen Gebäudes aufgegeben werden: dieses ist immer dann der Fall, wenn das ursprüngliche Gebäude nicht mehr als Hauptsache angesehen wird, man quasi von einem Neubau ausgehen muss.

Aber genau dieses wird man nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung eben nicht bejahen können:

Die Fundmentunterfangung dient der Erhaltung; wesentliche Identitätsänderungen liegen dadurch sicherlich nicht vor.

Problematisch könnte allenfalls die andere Dachneigung sein (nicht die Dacheindeckung - BVerwG, a.a.O.), wenn dadurch der Gesamtcharakter derart verändert worden sein sollte, dass eben die Identität nicht mehr vorliegt.

Dieses wäre vielleicht noch gesondert zu prüfen, wobei die obige Entscheidung aber auch recht umfangreiche Maßnahmen zulässt, so dass die Neigungsänderung also schon recht gravierend sein müsste (was ich mir aber kaum vorstellen kann).

Aber wie bereits ausgeführt, könnte dieses (leider) ein Ansatzpunkt sein und sollte weitergehend geprüft werden. Kommt man dabei zu dem Schluss, dass keine Identitätsänderung vorliegt, gilt vielmehr:

Aus dem Gesichtspunkt des Bestandschutzes hätten Sie nun einen Anspruch auf Erweiterung des Bautenzustandes, so dass nun die Genehmigungsbehörde auf Ihren Antrag verpflichtet wäre, einen entsprechenden Bescheid zu erlassen.


Nach Ihrer bisherigen Sachverhaltsdarstellung sehe ich daher wenig Möglichkeiten seitens der Behörde, mit der Abrissverfügung durchzudringen.

Gleichwohl sollten Sie zeitnah einen Rechtsanwalt beauftragen, allein auch, um nicht an Formalien zu scheitern.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 06.06.2011 | 14:38

Sehr geehrter Herr Ra Bode,
danke für Ihre schnelle, aussagekräftige Antwort.
Muß ich Ihre Antwort -Hinsichtlich der Fotovoltaikanlage gilt die Mitteilung der Aufsichtsbehörde- so verstehen, daß die Fotovoltaikanlage heute genehmigungspflichtig ist? und ich verstehe die Anmerkung-(nicht die Dacheindeckung - BVerwG, a.a.O.)- nicht.
Mit freundlichem Gruß
VW

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.06.2011 | 14:52

Sehr geehrter Ratsuchender,


grundsätzlich ist eine Genehmigung nicht erforderlich, wenn die Photo­voltaikanlage auf Dächern oder an Fassaden montiert wird.


Allerdings ist dabei auch das materielle Baurecht und die jeweilige Landesbauordnung zu beachten, wonach ein Freistellungsverfahren oder eine Anzeige zu erfolgen aht.


Dass allerdings diese Anlage nicht mehr erlaubt wird, ist der blanke Unsinn des städtischen Sachbearbeiters.

Zudem haben Sie ja die Auskunft erhalten, wobei auch insoweit keine Gesetzesänderung eingetreten ist.


Es bleibt also wirklich nur das bereits angesprochene Problem(chen) der Dachneigung, wenn dadurch die Identität geändert worden wäre.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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