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Bestandsschutz und Nutzungsänderung ohne genehmigung

26.03.2015 11:49 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,
folgender Sachverhalt:

Wir bestitzen ein mehrfamilienhaus in Dueren NRW, seit uns in 2010 gekauft in der kaufvertrag auch als mehrfamilienhaus .Das Haus wurde um ca. 1900 gebaut, das gebaude ist am 19.Nov 1999 als Denkmalnr.1/126 in die liste Stadt dueren ein getragen worden .
die Behörde hat uns am Okto 2014gesagt diese gebaude hat keine bauakten mehr ,Spekulationen, von ein familienhaus auf mehrfamilienhaus.die wir nutzungsgeändert.muss wir eine entsprechende Baugenehmigung beantragen .
Nach uns bei eine architekter auch (staatlich anerkanter sachverstandiger fuer der brandschutz) baulichen Brandschutz bestaetigt
Eine baugenemigung ist aufgrund des gebaudealters ,der kriegauswirkungen und die vielzahl der Vorbesitzer nicht mehr auffindbar.nachweislich ist das gebaude zumindest ab 1932 als mehrfamilienwohnhaus mit mindesten 5 wohneinheiten genutzt.bedarf daher m.e. Keiner nutzungsaenderungsgenehmigung.das gebeude geniesst ausserdem Bestandsschutz.
Nachher hat die Behörde wieder geschrieben diese haus im Erdgeschloss als gewerbliche nutzung ( ehemaliges ladenlokal) im 1985 gehabt .muss von hier aus von einer genehmigungspflichtigen nutzungsaenderung ausgegangen werden .
Nach ich gefragt hat die Behörde auch keine genehmigung mehr fuer ehemaliges ladenlokal .die als lokal hat nur von denkmal unterlagen gezeigt .eine Baugenehmigung nicht vorliegt
die Behörde (bauordnung stadt dueren)glaubhaft versichert, dass Baugenehmigungsakten nicht vorhanden


Meine frage.
die Behörde dass Baugenehmigungsakten nicht vorhanden,und ich auch nicht zu beweisen ist,
Haben wir moeglich wie unten schrieben weiter klagen.welche möglichkeit machen wir keine baugenehmigung neu beantragen .
Zwischen zeit in 1985 als ladenlokal hat die Behörde auch keine genehmigung vorliegen kann .kann ich auch der zeit ladenlokal als illegalen Bau wieder zurueck als wohnraum keine Nutzungsänderung?
Wohnraum darf nicht ohne Genehmigung des Amtes für Wohnungswesen zu anderen Zwecken als Wohnzwecken umgebaut oder verwendet werden.

Für das Vorliegen einer Baugenehmigung, über die Unterlagen nicht
vorhanden sind, trifft den Betroffenen die materielle Beweislast., wenn die Behörde glaubhaft versichert, dass Baugenehmigungsakten nicht vorhanden und auch sonst keine Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Baugenehmigung gegeben seien.Das Vorliegen einer Baugenehmigung kann nicht nur durch Vorlage des Bescheids, sondern auch durch eine glaubhafte Zeugenaussage,dass die Baugenehmigung erteilt worden ist.
dass ein Bauwerk mit dem geltenden Recht nicht im Einklang steht, kann geschlossen werden, dass auch eine Baugenehmigung nicht vorliegt, da nach dem Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung (Art. 20 Abs. 3 GG) davon auszugehen ist, dass Baugenehmigungen in Übereinstimmung mit den Gesetzen erteilt werden (Rabe, BauR 1978, 166 S.169.

Sehr geehrter Ratsuchender,


ein Bauvorhaben ohne Genehmigung kann nur dann Bestandsschutz erlangen, wenn es auch irgendwann einmal tatsächlich materiell legal gewesen ist. Liegt aber eine Illegalität (auch hinsichtlich der Nutzung) vor, können Sie sich nicht auf Bestandsschutz berufen.


Liegen nun wie bei Ihnen keinerlei Unterlagen mehr vor, haben Sie die komplette Beweislast dafür, dass diese Legalität bestanden hat - nur dann können Sie sich auf Bestandsschutz auch hinsichtlich der Nutzung berufen.


Insoweit können Sie sich aber auch auf Zeugenaussagen (wenn es keinerlei Urkunden mehr gibt) berufen, so dass Sie sich auch mit dem Verkäufer in Verbindung setzen sollten, damit dieser ggfs. eine entsprechende Bestätigung auch hinsichtlich der Nutzung geben kann.


Auch sollten Sie die Akten der Denkmalschutzbehörde unbedingt einsehen.

Wenn das Gebäude dort in der Liste eingetragen ist, wird sicherlich auch hinsichtlich des Bestandes und der Nutzung ein Vermerk existieren, was ggfs. zu Ihren Gunsten herangezogen werden könnte.



Sofern die Behörde einen Bescheid erlässt - insoweit wird Ihre Frage leider nicht so ganz deutlich - haben Sie die Möglichkeit, innerhalb der gesetzliche Fristen dagegen vorzugehen.

Nach § 37 VwVfG hat ein Bescheid eine Rechtsmittelbelehrung zu enthalten, was Ihnen dann vorliegen muss.

Insoweit geht - da der Bescheid und das genaue Stadium Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht zu entnehmen ist - das Gesetz regelmäßig von Folgendem aus:

Gegen Bescheide ist zunächst der Widerspruch schriftlich oder zur Niederschrift möglich.

Über diesen Widerspruch muss entschieden werden. Will man dem Widerspruch nicht stattgeben, gibt es einen

Widerspruchsbescheid.

Dagegen wäre dann eine Klage möglich.


Ich würde Ihnen dringend raten, da alle Schreiben der Stadt sorgfältig geprüft werden müssen, aber auch recht kurze Rechtsmittelfisten bestehen können, sofort mit allen Unterlagen einen Rechtsanwalt aufzusuchen.


Dieser kann dann nicht nur die notwendigen Rechtsmittel ggfs. fristwahrend einlegen, sondern auch die Akten bei den Behörden einsehen, Kaufunterlagen prüfen und auch den Verkäufer entsprechend anschreiben.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg




Nachfrage vom Fragesteller 26.03.2015 | 14:57

danke fuer ihnen antworten ,jetzt hat die Behörde einverstanden das Gebäude Bestandsschutz erlangen gehabt.nur die Behörde gedacht Zwischen zeit in 1985 als ladenlokal benutzen (die Behörde auch keine genehmigung vorliegen fuer ladenlokal Nutzungsänderung ).
<Wohnraum darf nicht ohne Genehmigung des Amtes für Wohnungswesen zu anderen Zwecken als Wohnzwecken umgebaut oder verwendet werden>
zum zeit wieder als wohnraum Nutzung ,wegen Nutzungsänderung von ladenlokal auf nutzung als wohngebaeude muss eine baugenehmigung neue beantragen .wenn ich nicht einen antrag auf Baugenehmigung ,der stadt werde zur nutzungsuntersagung erlassen .
ich meine in 1985 der zeit ladenlokal als illegalen Bau wieder zurueck als wohnraum keine Nutzungsänderung, weil hat keine baugenehmigung ,denken sie ist richtig oder ?
von stadt hat uns frist bis 01.04.15 eine erklaerung gegeben werden .
koennen sie mir vorschlag wie kann ich weiter machen ,danke
mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.03.2015 | 15:11

Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung liegt aber keine bestandskräftige Nutzungsänderung (Wohnen - Ladenlokal) vor, da es eben gar keine und Jedem gegenüber bestehende Bindungswirkung eines solchen (illegalen) Nutzungsänderung gibt.

Dass die Beseitigung einer Illegalen Nutzung wiederum als Nutzungänderung gelten soll (und darum einer Baugenehmigung bedarf), ist wenig nachvollziehbar.


Sie werden deutlich machen müssen, dass es eben keine bestandskräftige Nutzungsänderung gegeben hat und Sie nur die Nutzung im Rahmen des bestandskräftigen Wohnens durchführen, also keine Änderung besteht.


Ihre Auffassung - illegale Nutzung als Lokal wird rückgängig gemahct - also keine Nutzungsänderung - also keine Baugenehmigung notwendig ist im Prinzip richtig und auch ggfs, durchsetzbar.


Beauftragen Sie aber mit allen Unterlagen einen Rechtsanwalt. Dieser sollte dann nach Prüfung der Unterlagen entsprechende Schreiben formulieren können - ohne so eine Prüfung kann nicht exakter ein Vorschlag abgegeben werden.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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