Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für die Nutzung von frag-einen-anwalt.de.

Sehr gern beantworte ich Ihre Anfrage basierend auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt:

„... ob wir ohne Wissen des Vermieters, auch zur Betreuung meiner Oma dort einziehen dürfen und ob ich als Enkelin in den Mietvertrag nach dem Tode meiner Oma gesetzlich eintreten kann. Denn einen gemeinsamen Haushalt führen wir ja dann oder ist dafür weiteres notwendig?

Grundsätzlich können Personen, die im Mietvertrag nicht genannt sind, nicht ohne Genehmigung des Vermieters in die Wohnung einziehen, da dies als Untermiete oder Gründung einer WG gewertet werden würde. Eine Ausnahme gilt für Familienangehörige, namentlich Kinder, Geschwister, Eltern und auch Enkel. Familienangehörige haben ein Recht dazu, in die Wohnung aufgenommen werden. Diesbezüglich wird ein „berechtigtes Interesse" vermutet. Allerdings darf es nicht zu einer Überbelegung der Wohnung kommen, dieses hätte der Vermieter nicht hinzunehmen. Der Vermieter wäre also -bei keiner Überbelegung- verpflichtet, die Zustimmung zu erteilen. Sollte diese versagt werden, kann sie durch eine Gerichtsentscheidung ersetzt werden.

Wenn nun der Hauptmieter, mit dem Sie einen gemeinsamen Hausstand führten verstirbt, sieht das Gesetz ein Eintrittsrecht gem. §§ 563 ff. BGB vor. Sie würden dann unabhängig von der Erbfolge in das Mietverhältnis Ihrer Oma eintreten und könnten so das Mietobjekt behalten. Um jedoch in das Mietverhältnis der Verstorbenen einzutreten, ist der gemeinsame Haushalt die entscheidende Voraussetzung.
Der Gesetzgeber definiert den Begriff des auf Dauer ausgelegten Hausstandes wie folgt: „„ein auf Dauer angelegter Haushalt" näher: Alle Lebensgemeinschaften sind davon erfasst, die keine weiteren Bindungen gleicher Art zulassen und sich durch eine innere Bindung auszeichnen, die ein gegenseitiges Füreinandereinstehen begründen. Auch müssen sie über eine reine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgehen."
Ein Klassiker ist hier tatsächlich, die Pflege des Hauptmieters durch einen Angehörigen.

Liegt nun ein gemeinsamer Haushalt vor, würden Sie in den Genuss des Eintrittsrechtes kommen, vgl. § 563 Absatz 2 BGB , wenn nicht ein Lebenspartner oder Ehegatte in das Mietverhältnis eintritt. Das Eintrittsrecht geschieht automatisch, ohne dass es dazu einer weiteren Handlung durch den Familienangehörigen bedarf. Sie brauchen selbstverstädnlich auch keinen neuen Mietvertrag abschließen, da Sie in den alten Mietvertrag einrücken würden. Sie hätten dann nach Eintritt des Todesfalles 1 Monat Zeit, dem Vermieter gegenüber zu erklären, dass Sie von dem Eintrittsrecht kein Gebrauch machen möchten, sofern Sie es sich bis dahin anders überlegt hätten.

Sie haben ja selbst das Kündigungsrecht des Vermieters gem. § 536 Absatz 4 BGB erwähnt.
Gemäß § 563 Absatz 4 BGB kann der Vermieter mit kurzer Frist den Eingetretenen kündigen, wenn in der Person des Eintretenden ein "wichtiger Grund" vorliegt, so dass es dem Vermieter nicht zumutbar ist, das Mietverhältnis mit dem Familienangehörigen fortzusetzen. Diesbezüglich hat der Vermieter eine Überlegungsfrist von einem Monat -parallel zu Ihrer Überlegungsfrist, ob Sie von dem Eintrittsrecht Gebrauch machen oder darauf verzichten möchten-, ob er wegen eines wichtigen Grundes, der in der Person des Eintretenden liegt, außerordentlich mit gesetzlicher Frist (3 Monaten) kündigen will. Ein solche wichtiger Grund könnten z.B. ausgeprägte persönliche Differenzen zwischen Ihnen und dem Vermieter oder eine Störung des Hausfriedens (bei einem Einfamilienhaus eher nicht denkbar) darstellen. Davon dürfte in der vorliegenden Fallkonstellation allerdings nicht auszugehen sein. Insofern darf der Vermieter Sie nicht einfach so „heraus kündigen", sondern nur bei vorliegen eines Grundes, der in der Person des Eingetretenen zu finden ist.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten oder Nachfragen können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Jenny Weber
Rechtsanwältin