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Mietvertrag nach Tod des Mieters

| 27.09.2012 10:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack


Ein Mieter war über 40 Jahre im Haus, zunächst starb die Frau, jetzt der Mann. Sie hatten Kinder welche mittlerweile erwachsen und alle ausgezogen sind, allenfalls sah man sie sporadisch zu Besuch.
Der Vermieter hat innerhalb von 30 Tagen nach der Erkenntnis vom Tod des Mieters die außerordentliche Kündigung gem. § 580 BGB ausgesprochen. Eines der Kinder bekundigte Interesse daran, das Haus weiter nutzen zu können oder evtl. das Haus zu kaufen. Der Hauseigentümer hat grundsätzliche Bereitschaft für einen n e u e n Mietvertrag jedoch zu neuen Konditionen mind. +20% erklärt, evtl. auch Verkaufsbereitschaft. Jetzt, 39 Tage nach der a.o. Kündigung bzw. 68 Tage nach dem Tod des Vaters meldet sich ein anderes Kind und erklärt, daß es die Kündigung nicht anerkennt und das Mietverhältnis als neue Mietpartei fortführen werde. Das Haus sei seit rd. 30 Jh. sein Lebensmittelpunkt (was zumindest für die letzten Jahre nicht zutrifft=ausgezogen, eigene Wohnung).
Frage: Ist die Kündigung wirksam und zuu welchem Termin? Kann eines der Kinder/Erben in den alten Vertrag eintreten oder ist der alte Vertrag hinfällig und kann der Vermieter auf einen neuen Vertrag zu neuen (aktualisierten) Konditionen bestehen? Können die Erben irgendwelche Abgeltungsansprüche geltend machen oder haben sie Anwartschaften? Dem Eigentümer ist auch deshalb an der Beendigung des alten Vertrages gelegen weil das Haus (EFH) umgebaut, modernisiert und erweitert (zusätzliche, separate Wohnung im OG) werden soll und der neue Mietvertrag entspr. anzupassen ist.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes gerne wie folgt beantworten:

Bei der Wohnraummiete gelten nach dem Tod des Mieters die Regelungen §§ 563 ff BGB.
Dagegen ist § 580 BGB nur auf andere Mietverhältnisse wie z.B. Gewerberäume anwendbar.

Offensichtlich beruft sich das Kind auf den § 563 BGB. Danach ist ein Eintritt in den Mietvertrag nach der folgenden Regelung möglich:

„2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt."

Nach Ihrer Schilderung ist dies hier nicht der Fall. Das Kind hat seit Jahren eine eigene Wohnung und war ausgezogen.

Nach der Rechtsprechung des BGH hat der Eintretende –also das Kind- die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines gemeinsamen Haushalts, das wird wohl nicht gelingen.

Insofern die Regelung des § 563 BGB nicht anwendbar ist, findet die Regelung des § 564 BGB Anwendung:

„§ 564 Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung
Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind."

Mit anderen Worten: Der Vermieter hat das Recht den Erben außerordentlich gemäß § 564 BGB zu kündigen.

Zu beachten ist, daß die Kündigungserklärung im Falle einer Erbengemeinschaft sämtlichen Personen nachweisbar zugehen und der Form des § 568 BGB entsprechen muß (Schriftform).

Wenn dies der Fall ist, dann wird der Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist beendet, d.h. eine um 3 Tage verkürzte 3-Monatsfrist.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters ist bei einer außerordentlichen Kündigung nach § 564 BGB nicht erforderlich, es ist also kein sonstiger Kündigungsgrund notwendig.

Auch weitere Abgeltungsansprüche sind nicht ersichtlich.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen


Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de



Bewertung des Fragestellers 28.09.2012 | 11:47

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