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Einsitz, Wohnrecht

| 23.09.2015 11:45 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Guten Tag,

mein Schwiegervater verfügt über lebenslangen Einsitz in einem vor vielen Jahren per notariellem Vertrag an meine Frau übergebenem Haus. Er ist Witwer und lebt in der Erdgeschosswohnung des Gebäudes. Der Wohnsitz bezieht sich laut Übergabevertrag auf "das ganze Haus, bestehend aus acht Räumen". Auf dem Grundstück wird ihm freier Umgang gewährt. Sämtliche Nebenkosten hat meine Frau zu tragen.

Nun gibt es tatsächlich je vier bewohnbare Zimmer im Erd- und im Obergeschoss (also die im Vertrag angesprochenen insgesamt acht Zimmer). Nicht ausdrücklich erwähnt sind Dachboden und Keller.

Frage 1 (a)
Darf meine Frau den Dachboden, der über das Treppenhaus (nicht durch die per Korridortüren abgeschlossenen beiden Wohnungen in Erd- und Obergeschoss) erreichbar ist und wo sie seit Jahren eigene Dinge aufbewahrt, betreten?

Frage 1 (b)
Darf meine Frau den Keller, der ebenfalls - ohne durch die Erdgeschosswohnung gehen zu müssen - von außen her zugänglich ist, betreten?

Mit anderen Worten: Gilt "das ganze Gebäude" oder gilt die Präzisierung "bestehend aus acht Räumen"?

Frage 2
Darf unser mittlerer Sohn, der seit drei Jahren - wie zuvor schon seit Ende der 1990er Jahre unser ältester Sohn - das Obergeschoss mit Duldung durch den Einsitzberechtigten bewohnt, die OG-Wohnung weiterhin nutzen, ohne Gefahr zu laufen, aufgrund einer Tageslaune von heute auf morgen vom Einsitzberechtigten hinausgeworfen zu werden? Wer könnte ggf. einen Mietvertrag mit Kündigungsfristen mit unserem Sohn abschließen - der Einsitzberechtigte selbst oder die Gebäudeeigentümerin? Muss der Mietvertrag, wenn die Eigentümerin ihn abzuschließen hätte, seitens des Einsitzberechtigten - insbesondere hinsichtlich der Kündigungsfrist - respektiert werden?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

23.09.2015 | 13:31

Antwort

von


(822)
Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: http://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Frage 1) kann allein anhand des mitgeteilten Zitats nicht abschließend beurteilt werden, da allein vom Wortsinn sowohl „das ganze Haus" als auch nur die „acht Räume" gemeint sein können. In diesem Fall hat eine Auslegung des Vertrages gemäß § 133 BGB: Auslegung einer Willenserklärung , § 157 BGB: Auslegung von Verträgen zu erfolgen, wobei zu untersuchen ist, was die Vertragsparteien beabsichtigt haben und auch wie das Betreten von Keller und Dachboden bisher gehandhabt worden ist. Insofern sollten Sie einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung beauftragen.

Bezüglich Frage 2) ist auszuführen, dass das lebenslange Wohnrecht (Einsitz) eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Sinne der § 1090 BGB: Gesetzlicher Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit darstellt. Der Wohnberechtigte darf nur dann vermieten, wenn ihm dies von der Eigentümerin gestattet worden ist, § 1092 BGB: Unübertragbarkeit; Überlassung der Ausübung , weshalb jene grundsätzlich für die Vermietung „zuständig" ist. Allerdings steht das (wohl auch im Grundbuch eingetragene) Wohnrecht einer Vermietung als sog. schuldrechtlichem Verpflichtungsgeschäft entgegen, da ja mit der Dienstbarkeit belastete Räume vermietet werden sollen, welche der Verfügung der Eigentümerin durch diese entzogen worden sind. Daher ist der notarielle Vertrag auch dahingehend auszulegen, ob sich das Wohnrecht tatsächlich nur auf das Erdgeschoss beziehen sollte und die Überlassung des Obergeschosses an die Enkel des Wohnberechtigten nicht stets geduldet sein sollte – hierfür könnte auch ein zwischenzeitlich entstandenes Gewohnheitsrecht sprechen, welches auch möglichen Launen des Wohnberechtigten entgegengehalten werden könnte. Zur Detailprüfung ist Ihnen auch hier die Beauftragung eines Rechtsanwalts vor Ort zu empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 25.09.2015 | 15:18

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Ich hatte eine Nachfrage, die auch beantwortet wurde. Weiterhelfen - so der 123recht.net-Anwalt - könne aber nur ein vor Ort zu Rate zu ziehender Kollege.

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Für eine abschließende Beurteilung wurden wesentliche Informationen durch den Fragesteller leider nicht mitgeteilt. Die Bewertung ist daher vollkommen unangemessen!

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 25.09.2015
3,6/5,0

Ich hatte eine Nachfrage, die auch beantwortet wurde. Weiterhelfen - so der 123recht.net-Anwalt - könne aber nur ein vor Ort zu Rate zu ziehender Kollege.


ANTWORT VON

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