Einkünfte ohne Arbeitsvisum

Sehr geehrter Mandant,

Einnahmen aus Vermietung / Verpachtung fallen in der Regel unter § 21 EStG und gelten nicht als selbstständige Tätigkeit, sondern als Kapitaleinkünfte.

BFH, Urteil vom 2. 5. 2000, IX R 71–96 definiert das Hauptabgrenzungskriterium zu einer Arbeit als Selbstständiger:

"Das Vermieten einzelner beweglicher Gegenstände erfüllt zwar grundsätzlich die § 15 Absatz 2 EStG , geht aber in der Regel über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung nicht hinaus. Eine gewerbliche Vermietungstätigkeit ist erst dann - ausnahmsweise - anzunehmen, wenn nach dem Gesamtbild der Verhältnisse im Einzelfall besondere Umstände hinzutreten, die der Tätigkeit als Ganzes das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, von Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr geben, hinter der die eigentliche Gebrauchsüberlassung des Gegenstandes in den Hintergrund tritt (vgl. BFH v. 18. 5. 1999, III R 65–97, BFHE 188, BFHE Band 188 Seite 490, BStBl II 1999, BSTBL Jahr 1999 II Seite 619, m. w. N., Vermietung einer Segelyacht, DStR 1999, DSTR Jahr 1999 Seite 1397)."

Mit anderen Worten: wenn sie anfangen Sonderleistungen zu erbringen, die über das reine Vermieten / Verpachten der Sache selber hinausgehen arbeiten Sie als Selbstständiger.

Ein normale Instandsetzung der Mietsachen ist aber, solange es sich in einem üblichen Rahmen hält, noch als reine Kapitaleinkunft anzusehen. Das entscheidende Kriterium ist also: arbeiten Sie mit ihrem Kopf oder / und Kraft oder faktisch nur mit dem Sachvermögen im Rahmen der Vermietung / Verpachtung.

Im Zweifel sollten Sie ihre beabsichtigten Vermietungen und Verpachtungen der Behörde vor Vertragsschluss per Einwurfeinschreiben anzeigen und sich unter Fristsetzung eine Unbedenklichkeitsbescheinigung einholen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechsanwalt -