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Einkommen aus Vermietung und Verpachtung

02.09.2010 22:11 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Ich habe Einkommen aus Vermietung. Es handelt sich dabei um 2 vermietete Eigentumswohnungen (im Markt-Wert von derzeit insgesamt ca. EUR 130.000). Ich möchte noch eine dritte ETW im Wert von ca. 60.000 dazukaufen und ebenfalls vermieten. Die gesamte jährliche Nettokaltmiete wäre dann ca. EUR 9.000.

Muss ich nach dem Kauf der dritten ETW befürchten, daß ich Gewerbesteuer zahlen muss? Oder ab welchem Mieteinkommen bzw. ab welchem Immobilienvermögenswert bzw. ab welcher Anzahl von Immobilien könnte ich zur Gewerbesteuer veranlagt werden?

Ich habe sonst kein weiteres Einkommen. Nach Abzug der Werbungskosten wäre mein jährliches Einkommen dann ca. EUR 7.500 (= Nettogewinn aus Vermietung und Verpachtung). Ich glaube der Freibetrag für Einkommenssteuer liegt bei ca. EUR 7.800. Muss ich dann Einkommensteuer zahlen oder nicht? Ich weiß nämlich nicht, ob bei der Bemessung der Einkommensteuerfreigrenze das Bruttoeinkommen zugrunde gelegt wird, welches über EUR 9.000 liegt, oder das Nettoeinkommen, welches knapp unter EUR 7.500 liegt.

Sehr geehrte Fragestellerin,

vien Dank für die Anfrage.

Die Ermittlugnsmetodhe der Einkunfte aus der Vermietung, so wie Sie sie beschrieben haben, ist nicht ganz richtig.

Bei den Einkünften aus Vermietung handelt sich um Einkünfte, die mittels Überschusseinkunftmethode gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG ermittelt werden. Danach sind von Einnahmen Werbungskosten abzuziehen. Verbleibt ein Überschuss, so handelt sich um eine Einkunft i.S.d. § § 2 Nr. 6 EStG .

Werbungskosten sind gem. §§ 9 Abs. 1 Nr. 7 , 7 Abs. 1 , 4 Nr. 2a EStG zu ermitteln. Wenn Sie die Gebäude zu Wohnzwecken vermieten, dann beträgt die jährliche Abschreibungsmöglichkeit 3 % des Gesamtwetes des Objektes- als 3 % von 130.000 €. Es sind auch die Kosten, die Sie als Nebenkosten an Dritte zahlen von den Einnahmen abzuziehen. Sie können daher diesen Betrag in Höhe von 1500,00 als Ausgaben ansetzen bzw. abziehen. Sie können auch sonstige Werbungskosten -wie etwa Gebäudeversicherungen -von Ihren Einnahmen absetzen.

Weitere Frage: Muss ich nach dem Kauf der dritten ETW befürchten, daß ich Gewerbesteuer zahlen muss? Oder ab welchem Mieteinkommen bzw. ab welchem Immobilienvermögenswert bzw. ab welcher Anzahl von Immobilien könnte ich zur Gewerbesteuer veranlagt werden?

Es gibt keine starre Grenze heirfür. Nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes wird die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten entscheidend in den Vordergrund tritt(FG München 6. Senat Urteil vom 10.10.2006, Az.: 6 K 4301/04 )


Nach § 15 Abs. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) ist Gewerbebetrieb eine selbständige und nachhaltige Betätigung, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Darüber hinaus hat die Rechtsprechung das negative Erfordernis aufgestellt, dass es sich bei der Tätigkeit nicht um private Vermögensverwaltung handeln darf. Ein wichtiges Indiz für das Vorligen gewerblichen Handelns ist die Drei-Objekten-Grenze. Sie besagt, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sofern weniger als vier Objekte veräußert werden. Da sich bisher nur 3 Objekte weiter vermieten, besteht auch kein Indiz gegen Sie, dass Sie dies gewerblich tun. Da ist aber auch nur ein Indiz. Unter Umständen kann das Finanzamt zu einer anderen Entscheidung kommen und Sie zur Zahlung vom Gewerbesteuer veranlagen(vgl FG München Beschluss Az.: 13 V 1733/09 ). Auf den für die Objekte maßgeblichen Zeitwert kommt es nicht an. Au die Anzahl der Immobilien unter oben beschriebenen Umständen. Sie können aber immer noch ausführen, dass es um eine private Vermögensverwaltung handelt und dies entsprechend mit Argumenten untermauern. Sie ahben dazu keine Angaben gemacht, so dass ich weiter diesbezüglich nicht spekulieren will.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage verschafft zu haben.

Ich weise Sie darauf hin, dass Auslassungen zu einer anderen Beurteilung der Rechtslage führen können.

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